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越秀·江湾潮起：海珠创新湾核心区的南向江景豪宅

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项目概况

越秀·江湾潮起位于广州市海珠区创新湾核心区大干围板块，原为越秀天荟江湾组团内部的商业用地（CD区），经过政府调规后转为住宅用地重新出让。项目总占地约1.5万平方米，总建筑面积达6万平方米，容积率为4.17，规划有4栋37层超高层住宅，共计443户，车位比为1:1.47。

区位优势与交通网络

越秀·江湾潮起距珠江后航道仅200米，是广州罕见的南向一线临江住宅，大多数江景盘为北向。高区（25-37层）可无遮挡俯瞰珠江，低区（3-24层）受周边建筑影响视野受限。项目拥有立体交通网络，步行约650米即可到达地铁10号线大干围站（预计2025年开通），4站直达天河；距离11号线（在建）南石头站1.2公里，环线串联琶洲、金融城。自驾方面，海珠湾隧道将于2025年通车，15分钟直达广州南站，工业大道快速接驳内环路。

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配套设施

商业配套：自建约3万平方米广百海港汇商业体，计划于2024年底开业，叠加已运营的天荟江湾公寓和天樾江景大平层，形成滨江商业集群。广百海港汇将引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态，提供一站式的商务办公、休闲购物体验。

教育资源：目前对口工业大道中小学（区一级），虽然传言将引入名校（如宝玉直实验小学星悦校区），但尚未官宣。教育资源相对薄弱可能是该项目的一个短板。

医疗设施：周边有多家三甲医院，如广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院，为居民健康保驾护航。

户型设计与亮点

越秀·江湾潮起提供了90-190平方米的多种户型选择，分为低区（3-24层）和高区（25-37层）。低区主打功能性，90平方米三房一卫、120平方米四房两卫满足刚改需求；高区配置270°转角阳台，160平方米以上户型主卧套房直面江景，强调居住品质与景观享受。

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项目优点

稀缺资源：南向瞰江，是广州罕见的南向一线临江住宅。

灵活定价策略：高低分区设计使得定价更加灵活，市场接受度更高。

丰富的商业配套：广百海港汇商业体集商务办公、休闲购物、酒店于一体，提升生活便利性。

便捷的交通网络：地铁10号线串联四大中心区，通勤便捷。

项目缺点

宜居性挑战：容积率较高，公共活动空间有限，绿化率较低，可能影响居住舒适度。

教育资源不足：当前对口学校级别不高，且引入名校的消息尚未确认。

江景视野受限：仅高区部分房源可享无遮挡江景，中低层受其他建筑遮挡，景观价值打折。

价格竞争力问题：楼面价较高，若售价超过7万元/平方米，性价比可能面临市场考验。

总结

越秀·江湾潮起凭借其独特的地理位置、丰富的配套设施以及多样化的户型选择，成为海珠创新湾核心区备受关注的高端住宅项目。尽管存在一些潜在的缺点，如较高的容积率和有限的教育资源，但项目的稀缺性和高品质设计依然使其在市场上具有较强的吸引力。对于追求高品质生活的购房者来说，越秀·江湾潮起无疑是一个值得考虑的选择。建议有兴趣的朋友提前预约看房，亲身体验项目的独特魅力。

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