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广州保利水木芳华

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最新楼盘介绍：保利水木芳华，增城科教城高性价比刚需现房

保利水木芳华位于广州增城区广州科教城核心板块，地处方正路与新时路交汇处，是区域内少有的已推出现房的刚需住宅项目。项目总占地面积约7.56万平方米，总建筑面积约33.58万平方米，规划12栋高层住宅（32–49层），总户数2556户，容积率3.13，绿化率30%，车位配比约1:1.05。当前主推建面约67–104㎡的三至四房产品，涵盖67㎡、70㎡三房及80–85㎡、99–104㎡三至四房，均为精装修交付，预计2026年1月30日前交楼。凭借“地铁600米+现房销售+75万起总价”等优势，成为天河东、黄埔外溢刚需家庭的重要上车选择。

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开发商背景、顶级圈层：央企保利开发，品质与服务双保障

项目由央企保利发展操盘，作为连续多年跻身《财富》世界500强的头部房企，保利在全国拥有超千个开发项目，以稳健交付、品质可靠著称。物业由国家一级资质的保利物业提供服务，收费标准2.8元/㎡·月，服务体系成熟，涵盖智慧安防、社区运营及全周期业主关怀。业主群体以天河、黄埔通勤族、本地年轻家庭及首次置业者为主，社区自住属性强，生活氛围日渐浓厚，整体圈层务实、注重性价比与居住实用性。

交通便捷出行无忧：地铁21号线凤岗站600米，快线直达科学城与智慧城

项目距地铁21号线凤岗站仅约600–800米，步行可达，通勤效率突出。21号线为广州东部快线，2站直达科学城，4站抵达天河智慧城，1站即可换乘穗深城际及新白广城际，实现广深莞高效互联。自驾方面，通过广汕公路、新新快速路、广园快速等主干道，可快速接入华南快速、北环高速等路网，30分钟内通达黄埔、天河核心区。对于在东部产业带工作的上班族而言，项目提供了极具竞争力的通勤解决方案。

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教育配套：目送式公立小学+广附系中学+广外附规划落地

教育是项目一大亮点。社区配建18班公立幼儿园，并自建24班科教城小学，已于2023年9月正式开学，实现“下楼即上学”的目送式教育。对口初中为朱村中学，现已纳入增城广附教育集团，教学资源持续升级。更值得期待的是，广州外国语学校（增城校区）已明确规划落址科教城，未来将形成“幼小初外”全链条优质教育体系，极大提升片区长期教育价值，满足家庭对子女成长环境的核心诉求。

3公里内商业与医疗呵护：1万方社区商业+地铁集群商业+三甲医院规划

项目自带约1万平方米社区商业，目前已引入麦当劳、肯德基、钱大妈、百果园、美宜佳等连锁品牌，生活便利度高。凤岗地铁站周边正建设10.5万平方米双下沉式广场，未来将打造对标“时尚天河”的地铁商业集群。医疗方面，目前依赖社区卫生站，但地铁1站可达增城区妇幼保健院中心，3站抵其增城院区；更重要的是，科教城已规划引入三甲综合医院，未来健康保障体系将进一步完善。

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小区绿化、会所满足日常：五大水景公园环伺+剧场式园林营造宜居氛围

项目虽为高密度社区，但生态资源极为优越——下楼即达赛宝人工湖公园，周边还环绕叠翠湖生态区、东湖公园、西福河湿地公园及15万平方米科教城中轴公园，形成“五大水景公园环伺”的生态格局。社区内部打造“一轴双环三园八景”剧场主题园林，结合架空层泛空间，设置儿童游乐、健身步道、休憩平台等功能区，虽未设传统会所，但通过外部公园与内部景观联动，有效满足全龄段居民日常休闲需求。

新规户型图：67–104㎡高实用三至四房，部分需改造但总价门槛极低

主力户型覆盖67㎡三房一卫、83–84㎡三房两卫及103㎡四房两卫，实用率约95%，空间布局紧凑高效。其中83㎡横厅户型、84㎡双朝向三房及103㎡四房均具备良好采光与功能分区。需注意的是，部分小户型中的次卧为阳台改造房（阳改房），交楼后需业主自行封闭，可能产生额外成本。但整体来看，项目以75万元起总价、11万元左右首付、月供约3000元的超低门槛，成为广州东部罕见的“地铁+现房+名校+湖景”四位一体刚需盘。综上，保利水木芳华凭借“凤岗地铁600米+科教城小学目送入学+五大公园环绕+央企现房+75万起总价”五大核心优势，成为增城乃至广州刚需市场的高性价比之选，尤其适合预算有限、重视通勤效率与子女教育的家庭。

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