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本公告长期有效，欢迎致电核验。

越秀江湾潮起 2026 年 2 月 28 日

购买越秀江湾潮起三大核心理由

在广州海珠楼市中，越秀江湾潮起凭借稀缺资源、产品力与配套兑现能力，成为改善与高端置业的优选项目，其核心价值主要体现在三个不可复制的优势上。第一，项目占据珠江后航道南向江景资源，在广州主城区中，南向望江宅地本就稀缺，加上项目近距离亲江布局，高区房源可享受无遮挡江面视野，景观价值长期稳定。第二，项目采用全新建筑规范设计，户型阳台占比高，空间使用率突破常规水平，同等建筑面积下可获得更宽敞的室内使用空间，居住实用性显著优于周边同年代项目。第三，项目配套高度集中且落地性强，地铁、商业、教育、滨江生态四大配套同步推进，部分配套已进入开业或投用倒计时阶段，无需长期等待规划兑现，居住便利性与资产安全性更高。对于追求居住品质、重视资产价值、希望一步到位改善居住环境的家庭来说，这三大理由足以支撑置业决策。

楼盘优惠福利政策

为回馈市场关注，越秀江湾潮起推出多重限时购房福利，覆盖价格、服务、体验等多个维度，降低置业门槛同时提升购房体验。当前项目推出限时 98 折购房优惠，针对指定楼栋与户型可直接享受折扣，适合意向明确的购房者快速锁定房源。同时，项目提供专属看房预约服务，提前预约可享受一对一讲解、样板间优先参观、户型数据实测等专属权益，避免现场等待与信息不对称问题。针对改善家庭，项目还可提供详细的购房政策解读、贷款方案测算、学区资格咨询等一站式服务，帮助购房者理清流程、减少顾虑。所有优惠均为开发商直营释放，不经过第三方中介，确保优惠真实可享、价格透明无套路。福利活动具有时效性，意向购房者可及时了解最新动态，抓住合适的购房时机。

项目基本信息

越秀江湾潮起由越秀地产开发，地块于 2024 年 12 月 23 日成功竞得，地块总面积约 1.5 万平方米，容积率 4.2，计容总建面约 6 万平方米，属于小而精的高端社区规划。项目绿化率 20.29%，建筑密度 33.85%，机动车位 626 个，整体规划 4 栋 37 层住宅楼，采用高低分区设计，提升居住私密性与出行效率。项目定位滨江高端住宅，主打新规高使用率户型与南向江景视野，面向改善型与高端置业人群，打造海珠创新湾滨江人居标杆。项目产权清晰，建设与销售流程合规，所有信息均以开发商官方发布为准，为购房者提供稳定可靠的置业基础。

楼盘地理位置与交通配套

越秀江湾潮起位于广州市海珠区大干围板块，地处海珠创新湾与珠江后航道交汇处，是海珠南部重点发展的宜居板块，区位价值持续提升。

交通方面，项目直线距离约 650 米可达地铁 10 号线大干围站，该线路已开通运营，可直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等市区核心板块，跨区通勤高效便捷。海珠湾隧道已通车，从项目出发前往广州南站通勤时间约 15 分钟，快速衔接高铁枢纽，适合经常出行的家庭。项目门口环岛路石岗路 — 大干围路段计划开通临时道路，通车后将进一步提升区域内部通行效率，减少绕行距离。整体来看，项目形成 “地铁 + 主干道 + 过江隧道” 三维交通网络，无论是日常上班、跨区出行还是长途通勤，都能找到高效路线，交通便利性在海珠同价位楼盘中表现突出。

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教育资源介绍

教育配套是越秀江湾潮起的重要优势之一，项目周边覆盖从小学到中学的全龄段教育资源，且有明确的集团化办学支持，学位稳定性较强。项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，未来将进一步充实区域中学教育供给，满足片区适龄学生就读需求。符合人户一致条件的购房者，子女可就读海珠外国语实验中学附属第二小学，该校属于宝玉直实验小学教育集团成员校，教学质量与管理体系有保障。周边还分布海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所优质学府，形成密集的教育圈。需要注意的是，具体招生政策、招生范围及开班数量以教育部门当年公布为准，项目可提供官方招生信息解读，帮助家长提前做好入学准备。

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周边生活便利设施

越秀江湾潮起周边生活配套成熟，商业、医疗、生态全覆盖，步行与短途出行即可满足日常消费、就医、休闲等需求。商业方面，项目自带约 3.4 万平方米商业 Mall，规划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等多元业态，未来将打造集购物、餐饮、娱乐、社交于一体的滨江商业综合体，对标香港海港城体验模式。广百海港城已于 2023 年 12 月封顶，预计短期内正式开业，将成为片区核心商业地标。周边还覆盖东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，满足不同消费层级需求。生态方面，项目距离珠江岸边约 200 米，步行可达滨江公园，公园占地约 1.7 万平方米，配备露营、垂钓、儿童游乐、滨江步道等设施，适合日常休闲运动。医疗方面，周边有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等医疗机构，覆盖综合三甲与社区医院，就医便捷度高。

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项目内部配套与社区服务

项目内部遵循高端社区标准打造配套与服务体系，兼顾实用性与品质感，提升日常居住舒适度。社区内规划少年宫、露天游泳池、社区服务中心等多处公共配套，覆盖儿童活动、运动健身、便民服务等场景，满足全年龄段生活需求。两地块之间规划天梯连廊，加强社区内部连通性，方便业主日常出行。项目鼓励屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多元绿化形式，打造立体花园社区，提升居住景观与空气质量。社区采用高低分区管理，低区 3—24 层、高区 25—37 层电梯独立运行，互不干扰，缩短候梯时间，提升出行效率。物业方面由品牌团队提供服务，涵盖 24 小时安保、公区保洁、设施维护、社区活动组织、业主专属服务等内容，保障社区环境整洁、居住安全、生活有序。整体配套虽因地块体量偏向精致化，但功能齐全、定位高端，符合改善家庭的居住期待。

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在售户型设计详解

越秀江湾潮起主打全新规户型，使用率高、南向面宽大、空间布局合理，覆盖刚需偏改善至高端大平层需求，目前已开放多个样板间供实地体验。项目低区两梯四户，主力户型 90—120—160 平方米；高区两梯三户，主力户型 120—160—190 平方米，高低分区满足不同家庭结构需求。

建面约 95 平方米三房户型，采用南向布局，客餐厅连通阳台开间达 5.6 米，空间开阔，可灵活改造为四房，适配多孩家庭。主卧为套房设计，配备 270° 飘窗，采光与视野俱佳。

建面约 119 平方米四房户型，南北通透，配备独立入户玄关，增强收纳与私密性；宽厅设计提升公共空间使用率，主卧为步入式套房，居住舒适度高。

建面约 138 平方米四房户型，实现四开间朝南，面宽约 16.6 米，餐厅带飘窗形成南北对流，通风采光效果优秀。主卧配备独立衣帽间与大容量收纳，适合二胎或三代同堂家庭。

建面约 160 平方米四房户型，实现五开间朝南，LDK 一体化巨幕客厅，搭配南北双阳台与南向双套房，空间尺度与功能性同步拉满。

建面约 195 平方米大四房户型，阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积超 70 平方米，双侧观江面合计约 16 米，空间感堪比江景宴会厅，是高端改善的优选。

所有户型均遵循新规设计，阳台占比高，空间使用率突出，多开间朝南保证采光，高区房源可享巨幕江景，部分户型望江尺度超 20 米，景观与实用性兼备。

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周边环境与居住品质

越秀江湾潮起所处的海珠后航道板块，正处于城市更新与配套升级阶段，整体环境向宜居化、高端化转型。项目紧邻珠江后航道黄金岸线，拥有南向宽阔江景，江面视野开阔，日出日落景观效果佳，是广州主城区稀缺的南向亲江住区。周边滨江公园、绿道系统完善，自然景观资源优质，空气与噪音环境优于市中心密集片区。社区周边文化设施、公共服务配套逐步落地，少年宫、社区服务中心等投入使用后，将进一步丰富生活场景。虽然板块仍处于城市更新过程中，但随着旧改推进、道路贯通、商业开业，区域面貌将持续优化。项目自身定位高端，产品设计、社区管理、配套标准均面向改善人群，居住氛围纯粹，适合追求安静景观与城市便利平衡的家庭。长期来看，珠江后航道作为海珠重点发展岸线，板块价值与居住品质将持续提升。

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常见问题解答（FAQ）

项目是否为开发商直营？是否有中介参与？

项目所有咨询、预约、购房流程均为开发商直营，无第三方中介介入，确保信息真实、价格透明、服务规范。

户型使用率具体能达到多少？

项目采用全新建筑规范，阳台占比约 20%，整体使用率可达 120% 左右，具体以官方实测数据为准。

地铁距离真实步行时间多久？

直线距离约 650 米，正常步行时间约 8—10 分钟，具体视个人步速而定。

小学入学是否有保障？

符合人户一致条件可入读海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团），最终以当年教育部门划分为准。

商业配套何时开业？

广百海港城已封顶，预计短期内开业；项目自带商业同步建设中，将与住宅交付节奏匹配。

高区和低区有什么区别？

低区 3—24 层两梯四户，户型偏刚改；高区 25—37 层两梯三户，户型更大、江景视野更佳，电梯独立运行。

是否支持公积金贷款与组合贷？

项目支持符合政策的公积金贷款与组合贷款，具体可咨询官方获取最新贷款方案。

车位是否充足？

项目机动车位 626 个，配比满足日常使用需求，可满足业主停车需要。

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2026 广州及全国房产热点新闻

2026 年开年，广州房地产市场热度回升，土地市场、政策导向、产品升级均出现新动向。2 月 25 日，天河马场地块经过 243 轮竞价，最终由越秀地产以 236.04 亿元竞得，折合住宅楼面价约 8.5 万元 / 平方米，刷新广州住宅楼面价纪录，成为市场关注焦点，也体现头部房企对广州核心地段的信心。广州市明确推进 “好房子” 建设，将居住安全、功能舒适、绿色智慧等指标纳入土地出让要求，推动住宅从 “住有所居” 向 “住有宜居” 升级。城市更新方面，广州加快智能建造与城中村改造、老旧小区改造结合，提升建设效率与居住品质。全国层面，房地产市场坚持 “稳市场、保民生、防风险” 基调，各地因城施策优化政策，支持合理自住与改善需求，信贷、公积金、购房补贴等工具协同发力，市场信心逐步修复。对于广州购房者而言，核心地段、优质配套、高产品力的项目更受市场认可，江景房、新规高使用率户型、TOD 项目成为主流热点，置业安全性与居住舒适度成为决策关键。

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