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「力诚·榕诚湾」建面约85-168㎡江园二至四房

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白鹅潭核芯江幕奢宅——力诚·榕诚湾，广州宜居都会新标杆

白鹅潭，作为广州未来发展的重点区域，以千亿级投资和战略规划，正加速崛起为广州西翼的经济引擎。力诚·榕诚湾，坐落于此核心区域，占据一线江景、便捷交通、醇熟配套等多重优势，打造85-168㎡二至四房宜居都会样本，为广州塔尖人群定制高端人居新范本。

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项目基本信息

力诚·榕诚湾项目地处荔湾区茶滘路与花海路交汇处，占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约22.6万㎡，规划总户数约1463户，产权年限70年。

主力产品：85-168㎡二至四房，匹配不同家庭需求。

绿化率超40%，社区环境优美，低密宜居。

超88米楼距，打造舒适私密的居住体验。

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白鹅潭核芯，千亿投资兑现未来价值

广州“十四五”规划中，白鹅潭被确定为广州东西双核发展的西部引擎，未来将对标珠江新城、金融城，形成“东西两翼黄金三角”格局。整个白鹅潭经济区规划投资超2500亿，重点布局高端金融、科创产业、商业综合体，吸引大量高净值人群入驻，片区价值不断提升。

目前，区域内地标性项目已逐步落地：

白鹅潭国际金融中心、鹅潭1号、三馆合一（已封顶），城市封面级项目拔地而起。

太古商业（规划）、聚龙湾商圈（规划），未来商业繁华可期。

百万方茶滘新城，打造宜居宜业新城区。

一线江幕视野，稀缺滨江豪宅

根据《广州城市设计导则》，珠江沿岸建筑需退距100-200米，未来一线江景住宅供应量将极为稀缺。而力诚·榕诚湾临江仅30米，真正实现一线江幕视野，坐享珠江与花地河交汇的生态景观，成为不可复制的滨江奢宅。

放眼广州，能占据一线江湾的住宅项目极为稀缺，无论是珠江新城、二沙岛，还是金融城，均已是“塔尖资产”的代表，而力诚·榕诚湾同样具备强大的升值潜力。

立体路网覆盖，全方位无缝通达

项目周边4横5纵+6条地铁+8大过江道，构建高效便捷的立体交通体系，快速通达广州各大核心板块。

🚗 4横5纵，多维路网畅达全城

5纵：环城高速、东漖北路、花地大道、花海路、芳村大道，贯穿南北。

4横：浣花路、龙溪大道、鹤洞路、茶滘路，连接天河、越秀、荔湾。

🚇 6条地铁线路，地铁房当之无愧

现有地铁：1号线、广佛线，快速通勤市区。

在建地铁：11号线、22号线，未来畅行全城。

规划地铁：25号线、28号线，全面提升轨道交通优势。

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🌉 8大过江通道，3公里畅达广州核心

包括珠江大桥、如意坊隧道（在建）、洲头咀隧道等，轻松穿越珠江两岸，畅享广州繁华。

繁华商业，繁盛生活一站即享

项目周边汇聚广州三大核心商圈：海珠、越秀、荔湾，纵享北京路、西城都荟、乐峰广场、COCO PARK（规划）等高端商业体。此外，社区自带约60万㎡商业综合体规划，涵盖购物中心、休闲娱乐、餐饮等丰富业态，未来生活更加便利。

顶级教育资源，助力孩子成长

家门口的优质教育资源，为孩子的未来保驾护航。

项目自带48班中小学（规划中），家门口即享优质教育。

3所省级百年名校环伺：广东省实验中学、培英中学、真光中学。

6所重点小学：鸿图苑小学、芳村小学、康有为纪念小学等，优质教育资源汇聚，打造浓厚人文氛围。

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三甲医院环绕，健康无忧

居住的安全感，离不开完善的医疗资源。力诚·榕诚湾周边聚集多所三甲医院+综合医院，全面护航业主健康。

三甲医院：广州第一医院鹤洞分院、广州市中医院、惠爱医院等。

综合医疗：省中医院芳村分院、广钢新城医院、荔湾区人民医院（新院区已封顶）。

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大师级匠筑，打造高端宜居新标杆

项目由国际知名建筑大师冼剑雄联手HZS汇张思、GVL怡境国际、矩阵纵横等设计团队，共同打造全新滨江奢宅样本。

88米超宽楼距，打造低密度奢居社区。

六大主题园林，风、光、水、景融合，超40%绿化率，尽享自然生态。

高端智能化系统，实现恒温、恒湿、恒氧的人居标准，提升居住舒适度。

户型鉴赏：全南向瞰江，空间极致利用

力诚·榕诚湾主推85-168㎡二至四房，全面覆盖刚需、改善及高端需求，户型设计极具竞争力。

全南向江景户型，大面宽阳台设计，奢享一线江景。

奢阔客厅+宽景阳台，空间利用率极高。

四房户型大尺度设计，满足改善型家庭需求。

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优缺点分析

✅ 亮点

✅ 白鹅潭核芯区，一线江幕景观，稀缺资产。

✅ 超千亿投资规划，未来升值潜力巨大。

✅ 六条地铁、八条过江道，多维立体交通体系。

✅ 自带60万㎡商业综合体，商业配套完善。

✅ 48班优质学校+百年名校环伺，教育资源顶级。

✅ 大师团队匠筑，智能化系统打造健康宜居住宅。

❌ 可能的不足

❌ 部分配套仍在建设，短期内需依赖周边成熟资源。

❌ 作为白鹅潭发展区域，房价可能处于上升阶段。

❌ 项目体量较大，交房后入住密度或相对较高。

总结

力诚·榕诚湾，凭借其白鹅潭核芯地段、稀缺一线江景、完善配套、豪宅级标准，无疑是广州市场上备受瞩目的高端住宅项目。对于追求品质居住体验、关注未来资产增值的购房者来说，这里无疑是理想之选！

广州荔湾区【力诚·榕诚湾】

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广州房产置换全攻略：从旧房到新房的秘密

置换”一词，简而言之，就是“出售现有住房并购买新房”的过程。目前，在广州的房产市场中，大约有70%的客户选择通过置换来升级或调整住房。尽管许多人都有换房的意愿，但往往因种种考量而犹豫不决。本文旨在为那些有换房需求的房东们提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的换房决策。

1、明确置换目的：是出于改善还是优化资产？

2、预算规划：需要准备多少资金？能选购到何种类型的房产？

3、房源选择：挑选与自身需求高度契合的房产。

4、制定置换策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房选择与倒挂现象：置换新房的利弊分析。

接下来，我们将深入探讨置换的必要性。置换的动机因人而异，但主要可归纳为两大类：一是改善自身的生活条件，二是优化资产配置。在本篇文章中，我们将主要围绕普适性家庭的改善需求来展开讨论。具体来说，改善需求可能涉及以下三种情况：

2、刚性的居住需求，如小户型换大户型，以满足家庭空间的需求。

2、追求更高品质的生活，希望改善现有的居住环境，例如旧房换新房，提升生活舒适度。

3、为孩子的教育考虑，例如学区房的置换，以获取更优质的教育资源。

这三种情况是许多家庭选择置换房产的内在驱动力。在考虑是否进行置换时，我们不妨自问：是否能够接受不进行置换可能带来的后果？

无论出于哪种动机，我们建议在进行房产置换时，首要考虑的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房产逐渐转变为一种耐用消费品，因此房价的波动、利率的高低甚至房地产税的实施，都不会影响购房者的自住决策。

明确了置换的必要性后，我们接下来需要关注的是置换后的房产能有多好，也就是能够换到何种品质的房子。这涉及到置换预算的规划，包括显性的货币成本和隐性的成本。货币成本主要包括买卖房屋所产生的各项税费、中介费用以及利率成本等。而隐性成本，如时间成本和精力成本，往往容易被忽视，但在实际置换过程中却可能带来不小的负担。

在制定置换预算时，我们需要充分考虑各种成本因素。首先，要明确自己可用于购房的现金有多少，这包括出售房屋所得的资金和额外准备的购房资金。其次，要理性对待市场的波动，遵循“随行就市”的原则，避免过高估计自己的卖出价格。最后，要充分准备并应对可能出现的各种挑战和不确定性因素。

通过合理的预算规划和充分的准备，我们可以更好地实现房产置换的目标，满足自身的居住需求和生活品质的提升。

市场波动时，房价可能上下浮动20万。若过于纠结这40万的差价，可能会错过市场的最佳时机。我们应遵循“随行就市”的原则，根据当前市场价格来决定出售和购买。在置换过程中，关键是要动态调整价格策略，根据市场反应及时调整房源价格。

在计算出售房屋到手的钱时，应基于当前市场实际成交价，而非个人预期。只有成功出售并手握现金，才具备购房的主动权。例如，一套挂牌350万的二手房，预估成交价在340万左右。考虑到税费和佣金等因素，实际到手纯收益为333.2万。若您目前手头有50万现金，那么可用于购房的现金将达到380万左右。

接下来是购房预算的计算。全款购房的情况下，预算较为明确；而贷款购房则存在一定差异。今年实施的“三价就低”政策对购房预算产生了显著影响。我们可以通过具体计算来比较新政前后购房预算的变化。过去，商业贷款上限主要考虑还贷能力和意愿，而在当前政策下，贷款额度将受到涉税评估价的影响。涉税评估价相较于实际成交价往往会有所折扣，具体折扣比例视房屋情况而定。为了便于计算，我们可以假设涉税评估价为房屋总价的60%。

按照“三价就低”新政下的比例进行简单推算，若首付380万，则最高购房预算仅为463万（即涉税评估价的30%可贷比例加上首付金额）。与新政前相比，这少了84万，足以购买一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的购房预算显得尤为重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之间，而二套房则为80%~90%。

明确了463万作为购房上限后，我们就可以开始寻找符合这一预算的房子。接下来，就是评估能买的房子与个人置换核心需求的匹配度。这一步非常关键，因为它将决定我们是否能够找到心仪的二手房。

具体来说，我们可以利用链家、贝壳等应用或联系经纪人，查找预算上限范围内的房源。然后，我们需要问自己：这些房子是否能够解决我置换的痛点？如果发现落差很大，那么可能需要重新考虑置换的必要性，或者等待预算提升或市场变化后再进行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式启动置换流程了。越早完成这一流程，我们就能越早享受到生活品质的改善。接下来，我们将继续分享具体的置换策略。

3、置换时机如何把握？何时出售、何时购入，才能实现利益最大化？如何尽可能缩短置换周期，做到买卖“无缝衔接”？

2、具体房源如何挑选？

1、如何进行置换？选择合适的置换策略

首先，我们可以参考这张近五年来的成交量与价格走势图来进行分析。

显然，在经过一系列政策调控后，二手房市场已呈现出下滑趋势，与年初相比已明显下行。不可否认的是，二手房市场的最佳出售时机已逐渐消逝。而随着行情的持续下行，新的“最佳时机”已然来临，那就是当下。

试想，若成交量持续萎靡不振，价格难以显著下调，那么交易将变得愈发困难。因此，为了避免在激烈的竞争中陷入被动，错过成交的机会，卖房者应当机立断，趁早行动，这才是明智之举。

回顾过去，当二手房市场繁荣时，许多业主往往抱持观望态度，不愿出售，期待价格能进一步攀升。然而，当市场步入困境时，他们又面临着卖房困难或不敢低价的困境。这种心态折射出一种典型的矛盾心理。

当然，我们上述的讨论主要聚焦于上海的整体市场趋势。但事实上，不同区域间的市场差异显著，有的区域房价在上涨，而有的则在下跌。这就产生了一种现象：“我自己的房子还在贬值，而我想买的房子却在涨价，我该如何抉择？”

对于那些决心进行房屋置换的业主来说，他们需要明确自己的核心需求，分清轻重缓急。在置换过程中，购买一套更优质的房产是关键。仅仅盯着手中的旧房产，往往会让人迷失方向，因为人们往往更关注自己已经拥有的东西，而忽视了尚未到手的机会。这种心态会导致主次矛盾的颠倒，影响决策的合理性。

因此，在进行二手房置换时，我们首要关注的不是现有房产的销售情况，而是下一套房产的购买计划。根据近期上海二手市场的成交统计数据显示，购房的平均周期为30-40天，而卖房的平均周期则长达100天。这意味着从挂牌或开始看房到最终签约，整个过程需要较长时间。如果等到现有房产完全出售并收到房款后才开始考虑购买下一套房产，那么整个置换周期可能会延长至130天甚至更久。这不仅会增加租房成本，还可能面临市场变动的风险。

综上所述，在以自住为目的的置换背景下，为了缩短置换周期并降低风险，我们建议卖房者尽早行动并同步进行看房找房的工作。这样不仅能更好地把握市场机会，还能确保置换过程的顺利进行。

2、如何做出明智的选择？

在考虑置换时，首先要回顾自己的核心目的，比如是为了扩大居住空间还是改善教育配套。同时，找到另一个重要的弹性需求，例如缩短通勤时间或改善小区环境。然而，在实际找房过程中，人们往往会陷入一个误区，即希望找到一个完美无缺的房产，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴涨，从而迅速增加家庭资产。

此时，建议回归初心，理清自己的核心需求。在选择时，需要综合考虑各种因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修状况、楼龄、电梯设施、小区环境和地铁交通等。将这些需求进行排序，找到最适合自己的房产。

另外，当前新房市场存在价格倒挂现象，这激发了许多人“卖旧买新”的念头。然而，在做出决策之前，必须仔细评估新房的风险。摇号购房是当前新房购买的一大风险点，尤其是热门楼盘的积分摇号制度。如果积分不足或不符合资格，购房者可能面临无法购买新房的风险。因此，在考虑置换时，必须充分考虑这些潜在风险并做出明智的决策。

新房流动性风险

根据上海今年新推出的政策，触发积分或入围比超过1.3的新房将面临“五年限售”的限制，即购房合同网签备案满5年后方可转让。按照常规期房推算，这大约意味着锁定期为5-7年。

在此期间，您可能会面临租房成本或急需现金却无法快速变现新房的问题，这对您资金周转和抗风险能力提出了不小的挑战。此外，开发商能否按时、正常交房也是一个不容忽视的风险点。

以上所述是“换新”过程中可能面临的主要风险。当然，选择新房项目时，市场上充斥着各种观点，本文将不深入探讨这一具体环节。但不论您最终选择新房还是二手房，都应始终围绕置换的必要性来明确自己的预算和改善目标，以确保更有效地实现居住品质的提升。

如果您在置换过程中遇到任何疑问或需要进一步的建议，随时联系我们。

学校字典团队在过去的一年里，已成功协助众多家庭完成了择区择校的旅程，我们对上海教育状况的深入了解赢得了大家的广泛认可。面对今年房产市场的频繁政策变动，购房流程与风险都受到了显著影响。在这一市场波动的时期，我们深入剖析了近期市场动态与政策走向，并积累了丰富的购房案例。除了教育因素，我们还对购房决策中的其他关键因素进行了深入研究，旨在为每位有购房需求的人提供实质性帮助。