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越秀熙悦江湾深度解析：海珠西新规高实用率盘，双地铁+宝玉直教育+120%使用率，高密度下的价值之选

作为越秀地产在海珠广纸板块的又一力作，越秀·熙悦江湾自亮相以来便以“120%超高使用率、双地铁交汇、宝玉直实验小学教育加持”三大核心优势引发市场关注。项目虽受限于7.5超高容积率与57层超高层设计，但在海珠西成熟居住区中，仍凭借其产品力与配套兑现度，成为刚需刚改客群的重要选择。

一、项目位置与基本信息

越秀·熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心地段，具体为广纸314地块，于2024年9月由越秀以总价35.6亿元竞得，楼面价约3.4万元/㎡。地块占地面积仅约1.48万平方米，总建筑面积约10.47万平方米，属典型的小体量城市更新项目。

规划楼栋：4栋住宅

总户数：约1040户

楼层高度：统一为57层超高层

梯户比：4梯5户

容积率：高达7.5（接近香港住宅密度）

主力户型：建面约88㎡、108㎡、120㎡三至四房

产品系：越秀全新“广府系”，融合本土文化元素

项目采用蝶式布局，旨在最大化通风采光效率，并依托相邻的越秀·星汇海珠湾（56万㎡成熟大盘）共享部分生活资源，形成连片居住氛围。

二、户型设计：新规红利+120%使用率，海珠西领先水平

作为广州“超新规”落地后的代表项目，熙悦江湾充分释放政策红利：

半开敞空间（阳台等）占比由15%提升至20%；

结合飘窗、结构优化等赠送，综合使用率可达120%，为当前海珠西在售新盘中最高。

主力户型均注重功能与尺度平衡：

约88㎡三房两卫：

三房全明，主卧带独立卫浴，LDK一体化布局，阳台进深充足，适合首置或小家庭；

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约108–110㎡四房：

实现真四房格局，动静分区清晰，主卧套房配置，兼顾实用性与改善需求；

约120–123㎡四房：

南北通透，大面宽阳台，客厅开间超4米，空间感显著优于同面积段竞品。

所有户型均采用广府系精装标准，融入岭南文化细节，在有限面积内实现居住体验最大化。

三、交通配套：双地铁交汇，通达全城

项目最大亮点之一是其双地铁零距离覆盖：

距11号线棣园站约250米（步行约3分钟）；

距广佛线&11号线换乘站——燕岗站约400米（步行约5分钟）。

其中，11号线为广州首条地铁环线，串联琶洲、金融城、天河公园、广州东站、火车站、白鹅潭等核心就业区；广佛线则直达佛山千灯湖、祖庙等地。双线叠加，使项目成为广佛通勤族的理想落脚点，7站可达琶洲，高效连接大湾区核心节点。

四、教育配套：官宣宝玉直实验教育集团成员校

尽管项目自身未配建学校，但已正式官宣引入宝玉直实验小学教育集团，计划设立“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。

宝玉直实验小学源自百年名校宝玉直小学（海珠首批省一级），与热门二手标杆光大花园同源，教育口碑深厚。此外，3公里范围内还聚集：

广州市第五中学附属初级中学（省级）

广州市第41中学（省级）

工业大道中小学、红棉小学、南燕小学等多所公办学校

虽最终学区划分仍以教育部门文件为准，但“宝玉直”品牌加持显著提升了项目的教育确定性与溢价能力。

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五、生活、医疗与生态配套

商业方面，项目紧邻广纸天地荟商业综合体，1.5公里内可达乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕路两大成熟商圈，日常消费、餐饮娱乐需求均可满足。

医疗资源极为丰富：

步行约250米至广医二院（西院区）；

约850米至珠江医院（全国首批三甲）；

3公里内还包括红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院等多家三甲机构，健康保障完善。

生态休闲方面，周边公园密集：

广纸历史公园（约3.6万㎡，工业遗址改造）；

庄头公园（免费开放，步行约700米）；

滨江公园（规划中）及珠江后航道滨水带（约1.2公里）

这些绿地空间有效缓解了高密度居住带来的压抑感，提升日常休闲品质。

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六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

120%超高使用率：海珠西新规盘中实用率第一，88㎡起做三房，性价比突出；

双地铁黄金交汇：11号线+广佛线双站环绕，通勤效率领先区域；

宝玉直教育品牌落地：名校资源确定性强，提升长期居住与资产价值；

成熟片区配套齐全：商业、医疗、公园均已兑现，生活便利度高；

地价成本优势：3.4万/㎡楼面价低于海珠西多数新盘，定价更具弹性。

需理性看待的不足：

容积率高达7.5：57层超高层设计，居住密度大，低楼层视野与通风受限；

小区体量小、园林局促：仅4栋楼，内部景观空间有限，主要依赖外部资源；

无自建学校：学位依赖周边统筹，存在一定不确定性；

高密度带来居住体验折损：高峰期电梯等待时间长，私密性与舒适度不及低密项目。

结语

越秀·熙悦江湾并非完美无瑕的理想居所，而是在高密度城市核心区中寻求最优解的务实之选。它以“地铁+教育+高实用率”三大硬核价值，精准切中刚需刚改群体对“上车海珠、通勤便捷、子女教育、空间效率”的核心诉求。

对于预算有限、工作于琶洲、天河或佛山、能接受一定居住密度的购房者而言，熙悦江湾提供了当前海珠西难得的“高性价比上车机会”。尤其适合星汇海珠湾老业主原地置换，或看重11号线沿线发展潜力的年轻家庭。

尽管其超高层与高容积率确为硬伤，但在成熟配套与产品力支撑下，项目仍具备较强的市场竞争力。若价格持续下探，其价值将进一步凸显，值得纳入重点考察清单。

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