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万科·檐屿城｜南站3.0时代封面之作，定义番禺高品质TOD生活新范式

Part.1 优点综述：TOD标杆+教育高地+超高实用率，南站板块的品质之选

在广州南站商务区快速崛起的浪潮中，万科·檐屿城无疑是其中最亮眼的存在。作为广州南站“3.0时代”的代表项目，它不仅坐拥湾区核心交通枢纽的黄金区位，更以“TOD+教育+生态+智能”四位一体的复合优势，重新定义了番禺高品质人居的标准。

项目由万科集团倾力打造，延续其一贯的精细化产品理念，从规划之初就聚焦家庭客群的核心需求——通勤效率、教育资源、空间实用性和社区配套。尤其值得一提的是，万科·檐屿城实用率普遍超过120%，部分户型甚至高达138%，在当前市场同质化严重的背景下，真正做到了“买得值、住得爽”。

此外，项目已官宣引入湖南师范大学附属学校（九年一贯制），填补了南站片区长期缺乏优质公办教育资源的空白。对于重视孩子成长环境的家庭而言，这无疑是一大核心吸引力。

目前，项目主推建面约77–135㎡三至四房，覆盖刚需上车、改善换房等多元需求，是当下番禺南站板块兼具成长性与居住舒适度的稀缺选择。

Part.2 户型鉴赏：高实用率+人性化设计，空间感远超面积数字

万科·檐屿城在户型设计上充分体现了“小面积大享受”的理念。主力户型为77㎡三房、89㎡三房、105㎡四房及135㎡改善四房，全部采用高拓展性布局，实用率普遍突破120%，部分楼栋甚至达到138%——这意味着一套100㎡的房子，实际使用面积接近140㎡，性价比极高。

77㎡三房两卫

作为入门级户型，77㎡竟能实现三房两卫配置，在同区域极为罕见。通过取消传统飘窗、优化墙体厚度、利用阳台拓展等方式，有效释放室内空间。主卧带独立卫生间，私密性强；客餐厨一体化设计，动线流畅，适合年轻家庭或首次置业者。

89㎡三房两卫

该户型在保留三房功能的同时，进一步放大公共区域。约6.5米大开间阳台连接客厅与次卧，采光通风极佳；U型厨房操作高效；主卧套房设计，提升居住尊享感。适合三口之家或计划二胎的家庭。

105㎡四房两卫

这是项目的明星改善户型。四开间朝南，全屋通透；双阳台设计（生活阳台+景观阳台）兼顾实用与观景；主卧带L型转角飘窗，视野开阔；儿童房与老人房分区明确，互不干扰。无论是三代同堂还是追求品质生活的中产家庭，都能在此找到理想生活节奏。

135㎡四房两卫（大平层）

定位高端改善，135㎡做到四房两厅两卫+双阳台+独立玄关+多功能空间。LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化布局，打造约40㎡的开放式社交核心区；主卧配备步入式衣帽间和独立卫浴，私密性与舒适度拉满。适合对居住品质有更高要求的改善型买家。

所有户型均注重细节打磨：无梁吊顶预留、全屋插座智能布局、干湿分离卫生间、静音排水系统等，处处体现万科对居住体验的深度思考。

Part.3 基本信息：规模适中，密度合理，绿化宜居

项目位置：广州市番禺区广州南站商务区核心腹地

占地面积：约77,867㎡

总建筑面积：约233,600㎡

总户数：约2500户

容积率：3.0（在TOD项目中属中等偏低，居住舒适度较高）

绿化率：35%

物业类型：高层住宅

开发商品牌：万科集团（中国头部房企，交付与服务口碑俱佳）

教育配套：配建9班幼儿园 + 36班九年一贯制学校（已确定引进湖南师范大学附属学校）

项目整体规划科学，楼栋排布兼顾采光与视野，避免过度遮挡。社区内部人车分流，保障儿童与老人活动安全。

Part.4 配套介绍：湾区枢纽+名校加持+商业环伺，生活一步到位

交通：湾区1小时生活圈，地铁+高铁+高速全维覆盖

万科·檐屿城距离广州南站地铁站仅约1.5公里，步行或骑行均可轻松抵达。目前可乘坐地铁2号线（直达海珠、越秀）、7号线（连接大学城、万博、顺德），而22号线（芳村—番禺广场）已于2024年全线贯通，未来可快速换乘18号线，实现30分钟直达珠江新城、琶洲、南沙。

更值得期待的是，广佛环线东环段将于2025年开通，届时从南站出发，可无缝衔接佛山、白云机场、天河智慧城等关键节点，真正融入“粤港澳大湾区1小时通勤圈”。

此外，东晓南路—广州南站连接线已通车，自驾前往海珠、荔湾、天河更为便捷，高峰期通勤效率显著提升。

教育：家门口的211系名校，补齐南站教育短板

项目最大亮点之一，是已官宣引进湖南师范大学附属学校，涵盖小学+初中九年一贯制教育。该校隶属于国家“211工程”重点高校体系，教学理念先进、师资力量雄厚，含金量远超普通公办学校。加上自建9班幼儿园，孩子从3岁到15岁均可在家门口完成优质基础教育。

社区还规划了“最美上学路”主题街区，融合科普互动装置、知学书舍、童趣商街等元素，营造沉浸式学习氛围。

商业：四大商业体环绕，繁华触手可及

项目周边商业能级正在快速跃升：

新鸿基广州南站ICC：已开业，集高端办公、购物中心、酒店于一体；

花城汇南站店：成熟运营，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；

K11 SELECT：预计2025年开业，主打艺术+潮流+生活方式；

华润万象系商业：已签约落地，将进一步提升区域消费层级。

未来，南站商务区将形成超百万方的商业集群，媲美珠江新城CBD的生活便利度。

医疗：国际标准医院护航健康

2023年，**UCLA Health附属医院（广州和睦家）**正式投入运营，引入美国顶尖医疗体系，提供国际化诊疗服务。此外，番禺区第七人民医院、广东省妇幼保健院（番禺院区）等也在15分钟车程内，医疗资源充足且优质。

休闲与生态：2万㎡滨河公园+主题会所，悦享慢生活

项目内部打造约2万平方米滨河公园，沿河岸形成连续绿廊，设有慢跑道、亲子草坪、露营平台、亲水栈道等，成为业主日常放松的理想场所。

社区内还配置“超配主题盒子会所”，涵盖礼仪接待、儿童游乐、自习阅读、健身瑜伽四大功能模块，满足全龄段社交与休闲需求。

值得一提的是，项目西侧的广州足球场（专业足球场，可容纳5万人）即将投入使用，未来将举办中超、国际赛事及大型演艺活动，为区域注入强劲文体活力。

Part.5 规划与发展：南站商务区腾飞在即，资产价值持续看涨

广州南站不仅是亚洲最繁忙的高铁枢纽，更是广州“南拓”战略的核心引擎。根据《广州南站地区控制性详细规划》，该片区将建设成为粤港澳大湾区门户枢纽、国际交往中心、总部经济集聚区。

目前，南站商务区已吸引新鸿基、万科、越秀、华润、新世界等头部开发商重仓布局，总部办公、高端住宅、星级酒店、会展文化等业态加速落地。随着22号线、广佛环线、地铁19号线（规划中）等轨道网络完善，区域人口导入速度将大幅提升。

而万科·檐屿城正位于这一爆发前沿——既享受当前成熟的交通与生活配套，又坐拥未来5–10年的巨大发展潜力。对于购房者而言，这不仅是一处居所，更是一份具有长期增值潜力的优质资产。

Part.6 结语总结：在湾区芯，安一个家

万科·檐屿城的成功，源于它精准捕捉了当代家庭对“高效通勤+优质教育+舒适空间+生态健康”的多重诉求。在这里，你可以早上送孩子步行上学，中午地铁30分钟到珠江新城开会，傍晚在滨河公园散步，周末带家人逛K11或看一场足球赛——生活的每一面，都被妥帖安放。

作为南站3.0时代的标杆作品，它不只是一个楼盘，更是一种生活方式的提案。对于正在寻找兼具自住舒适性与资产保值性的购房者来说，万科·檐屿城无疑是番禺乃至整个广州南部不可忽视的优质选项。

在湾区发展的宏大叙事中，或许最好的投资，就是为自己和家人，在核心地段安下一个温暖、安心、充满未来的家。

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