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中鼎书院上城珺翎府 项目2025年12月06日更新

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老黄埔真“全能王”！6.4万㎡湖居+双名校，实用率120%太香了

手握几百万预算在广州买房，谁没过“挑花眼”的纠结？想扎根老黄埔这片第二CBD核心地，却总被各种问题绊住脚：要么地铁远得要骑小电驴，要么名校学位没着落，要么社区小得像“鸽子笼”，好不容易看中一套，转身又被临主干道的噪音劝退。

别再在“矮子里拔将军”了！中鼎书院上城全新三期——珺翎府，这个打磨了16年的280万㎡超级大盘新品，把“学铁商湖”全给你配齐，甚至还拿出了政策收紧后买少见少的高实用率户型，堪称老黄埔改善圈的“六边形战士”。

地段躺赢！第二CBD核心，左手产业红利右手黄金通勤

买房先看地段，这是永远不会错的真理。珺翎府的位置，简直长在了广州城市发展的“风口”上——老黄埔城芯+第二CBD辐射圈双重buff加持，旁边就是规划200万㎡的数字产业园，11个重点产业园区围着转，千亿资金砸进来搞工业互联网、人工智能这些高精尖产业。

现在中科院空天信息研究院、广州国际机器人产业园这些“大咖”已经落地，未来这里会挤满高收入的科研和办公人群，不管是自住还是资产保值，都相当于有了“定海神针”。更绝的是，从这里出发，坐5号线2站到三溪，不用换乘就能直达金融城、珠江新城，早上多睡半小时不是梦。

地面交通也没短板，北边广园快速、南边黄埔大道，两条城市大动脉贯穿东西，自驾去天河、海珠都一路通畅。这种“产业+通勤”双在线的地段，在老黄埔真的不多见。

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地铁600米+双名校已开学，家长再也不用“追着学位跑”

对于有娃家庭来说，买房就是买教育。珺翎府最戳家长心的一点是：配套学校不是画饼，而是已经实打实开学的“现成福利”。

项目自带18班幼儿园，出门就是黄埔区实验小学，这所以“区”冠名的实验小学，师资和课程创新都是顶配，就坐落在黄埔历史悠久的书香街上，学习氛围拉满。更重磅的是初中对口黄埔军校纪念中学北校区，这可是广州市第六中学教育集团的成员校，和六中共享优质教育资源，秉承“亲爱精诚”的黄埔精神，中考成绩在黄埔一直名列前茅，不少学生都能顺利考入六中高中部。

从幼儿园到初中的12年教育全搞定，学校就在小区门口，下楼就能接送，再也不用每天早起半小时赶校车，也不用为了学位折腾二手房。2025年七年级上学期的排名里，纪中北校区在黄埔一马当先，这种看得见的教学实力，比任何承诺都靠谱。

交通上更是锦上添花，步行约600米就到5号线大沙地站，这个距离刚刚好，不用忍受地铁口的嘈杂，又能轻松享受公共交通的便利，不管是上班通勤还是周末带娃出门玩，都从容不迫。

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6.4万㎡湖居+40万㎡商业，把“生活超市”搬进社区

住得舒服，不仅要房子好，配套更得顶。珺翎府最奢侈的地方，是把超过一半的土地都用来做园林，内外连通形成了6.4万㎡的CBD湖居，在寸土寸金的主城，这种“推窗见湖”的体验简直是刚需价买豪宅享受。

走进社区，超40米宽的恢弘门楼气场全开，天然大理石搭配香槟色金属线条，满满的海派隐奢感。穹顶中庭里，名贵罗汉松和泰山石相映成趣，连石阶都用整块浪花白天然原石打造，每一步都透着精致。中央花园会客厅做了双层立体叠水设计，不管是和朋友喝茶聊天，还是陪老人散步赏景，都有专属空间。

为了满足业主的社交需求，项目还砸重金建了约7000㎡的湖畔会馆，星幕奢顶泳池、行云书院、全龄健身馆、高定私宴厅全都有，不管是商务洽谈还是家庭聚会，都特有面子。

商业配套更是“天花板”级别，自带约40万㎡商业体，涵盖3座大型MALL、商业步行街、高端酒店和甲级写字楼，日常买菜、逛街购物、看电影，在社区里就能一站式搞定。周边还有大沙地、文冲、三溪三大商圈环绕，山姆会员店、宜家都在附近，开车10分钟就能到。

医疗和休闲也不用愁，约800米到广州医科大学附属第五医院（三甲），1公里内有中山大学附属第一医院（三甲），家人看病特别方便。东苑公园、黄埔公园等4大公园围着转，步行就能到东苑公园看1.2万㎡荷花湖景，饭后散步、周末遛娃都有好去处。

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实用率120%的“绝版户型”，每个房间都能“放开躺”

现在广州计容新规收紧，高实用率户型越来越少，珺翎府的户型简直是“捡漏款”，实用率最低超110%，最高能到120%，同样的钱能多享20㎡空间，性价比直接拉满。项目主推107-181㎡纯改善四房，不管是刚改家庭还是终极改善，都能找到合适的选择。

最难得的是“空间平权”设计，很多楼盘为了做大客厅和主套，把次卧做得小到只能放一张床，珺翎府却做到了“兼顾所有”——奢阔客厅和大主套之外，每个卧室都能保证舒适尺度，三面下床是标配，放下衣柜和书桌还有富余空间，长辈房放1.8米大床完全没问题。

建面约107㎡四房，12米南向采光面超惊艳，LDK一体化设计让空间特别通透，约6米宽的阳台既能养花种草，又能放健身器材，还带独立入户花园，实用性拉满。

建面约128㎡四房更是“碾压级”产品，约16米南向采光+南北对流，空气流通特别好，夏天都能少开空调。约40㎡的LDK阔厅，朋友聚会都不觉得挤，同面积段里几乎没对手。

建面约142㎡四房主打湖景视野，约8米全景阳台正对着1.2万㎡湖景，高层还能望江，早上推开窗就是波光粼粼的湖面，心情都变好了。

建面约181㎡大平层堪称“终极改善”范本，约18米南向IMAX湖景面，16㎡超大阳台能放下茶桌和休闲椅，晚上和家人迎着湖风喝茶聊天，简直是神仙日子。专属独立电梯厅+4㎡入户鞋帽间，“内外双玄关”设计，私密性和收纳性都满分。

交标也特别良心，6大静音降噪系统、8重节能减耗黑科技、10项全维智能体系，不管是睡眠浅的老人，还是注重生活品质的年轻人，都能住得舒服。3.1米的层高比同行高出不少，空间更显开阔不压抑。

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总结：老黄埔改善，选它就对了

在老黄埔，能把地段、交通、教育、商业、环境、户型全做到“无短板”的项目，珺翎府绝对是独一份。280万㎡超级大盘的成熟配套，6.4万㎡湖居的生态资源，双名校的教育保障，600米地铁的通勤便利，再加上政策收紧后买少见少的120%实用率户型，不管是自住还是资产配置，都是闭眼入的优质选择。

尤其是对于有娃的改善家庭来说，12年优质教育不用等、不用摇，地铁通勤不折腾，商业医疗全配齐，这种“即买即享受”的松弛感，才是真正的理想生活。现在项目三期货量约600多套，卖一套少一套，想抓住这个“全能王”，赶紧打电话咨询详情。

权威答疑（FAQ）

Q1：珺翎府的梯户比是多少？居住舒适度高吗？

A1：107-128㎡户型是3梯5户设计，143-181㎡户型为3梯3户（专梯专户），不管是刚需还是改善户型，都能保证出行效率，不会出现早晚高峰等电梯的烦恼，居住舒适度很高。

Q2：项目的容积率和绿化率怎么样？

A2：容积率4.1，在主城核心区属于合理范围，绿化率搭配超1/2土地打造的园林，实际居住的生态体验远超普通小区，6.4万㎡湖居更是加分项。

Q3：120%的实用率是怎么实现的？会不会有安全隐患？

A3：项目是在广州计容新规调整期间规划的，通过合理利用阳台、飘窗等半开敞空间实现高实用率，设计时充分考虑了结构承重和消防要求，完全符合规范，安全有保障。目前新规已收紧，这类户型已成为“绝版”。

Q4：学校是确定对口吗？需要摇号吗？

A4：项目明确对口黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学北校区（六中教育集团），两所学校都已开学，小升初对口直升，不需要摇号，教育资源确定性极强。

广州楼市热点新闻

1. 老黄埔第二CBD加速兑现：2025年下半年，鱼珠片区多个商业综合体和产业园区将陆续竣工，区域配套再升级，带动周边居住价值稳步提升。

2. 广州高实用率户型成“香饽饽”：随着计容新规收紧，市场上实用率超110%的户型供应锐减，存量项目成为购房者重点关注对象，性价比优势凸显。

3. 黄埔教育资源再扩容：2025年黄埔区将新增3所公办学校，其中2所位于老黄埔核心区，进一步完善区域教育配套，提升居住吸引力。

4. 5号线东延段进展顺利：预计2026年通车，将进一步提升老黄埔的交通通达性，珺翎府所在的大沙地站作为核心站点，未来通勤效率将更高。

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