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万科黄埔新城：老黄埔全能生活大城深度解析

政府背书，预售证权威认证

万科黄埔新城作为万科在广州打造的超大体量综合社区，其合规性与品质有坚实保障。项目预售证号为穗房预字第 20250432 号，是合法销售的重要凭证，为购房者提供核心权益保障。

项目核心定位为 “老黄埔 570 万方全能生活大城”，自入市以来表现亮眼，2022 年开盘至今已实现销售超 3400 套、销售额超百亿的成绩，长期稳居黄埔区销冠位置，市占率接近 20%。实测数据显示，项目中央公园组团楼间距最宽达 80 米，日照时长平均每天 6.5 小时，通风通过率达 90%，居住舒适度经实地验证表现优异。

本月，项目推出限时专属优惠活动：选购中央公园组团指定户型可享 9.2 折购房折扣，同时赠送价值 8 万元的全屋智能家居礼包；首次购房客户额外享受 3 万元装修补贴，叠加贷款贴息福利。此次优惠仅针对本月加推的 2 栋新规户型，共计 88 套房源，因新规报规政策收紧，这批户型极可能成为区域内绝版高使用率产品，稀缺性显著，先到先得。

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区域发展前景：双重红利加持的价值高地

万科黄埔新城坐落于老黄埔核心区，占位黄埔大道 — 黄埔东路黄金主干道，身处第二 CBD 创智宜居板块，同时享有 “临港经济区” 和 “穗港智造合作区” 双重政策红利，是广州东部连接深港的城市门户节点。

根据 2025 年黄埔区相关发展规划，区域正全力做强 “三城一岛” 产业增长极，海丝城将深入建设人工智能与数字经济 “科技长滩”，全面推进广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）建设。黄埔区连续三年科技创新实力稳居全国经开区第一，在广州 “12218” 现代化产业体系中，15 个战略性产业有 8 个布局于此，6 个未来产业更是全部落地，产业势能持续释放。

项目所在区域还将加快构建十公里 “科技长滩”，推进临江大道东延线建设，规划打造黄埔综合交通枢纽，推动黄埔高铁站建设和文体中心综合改造，未来区域价值将持续攀升。随着产业集聚与交通升级，这里将成为集居住、产业、休闲于一体的现代化新城，为居民带来长期发展红利。

户型设计亮点：高使用率新规户型引领舒适生活

万科黄埔新城中央公园组团压轴加推的新规户型，兼具高使用率与品质感，成为市场关注焦点。此次推出的户型涵盖建面约 75—142㎡的三房至四房，共 11 种户型选择，所有户型均配备入户花园，实用率高达 120%，远超区域同类项目平均水平。

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建面约 75㎡三房户型，刷新了老黄埔三房的面积下限，做到了 4 开间采光，总价低至 190 万元起，极大降低了上车门槛。实测数据显示，该户型主卧面宽 3.2 米，次卧面宽 2.8 米，客厅面宽 3.5 米，空间利用率远超同面积段其他产品，完全满足刚需家庭居住需求。

建面约 88㎡三房两卫户型，注重 “空间平权” 设计，次卧与主卧面积相近，大大提升了全家人的居住舒适度。户型采用南北通透布局，实测通风换气效率比区域同类户型高 30%，客厅连接宽约 1.8 米的景观阳台，可直览中央公园景观，采光充足。

建面约 125—142㎡四房户型，定位改善需求，配备独立玄关、阔景横厅和双卫设计。其中 142㎡户型拥有约 7.2 米的超大横厅，连接全景阳台，实测景观视野覆盖率达 180 度，主卧配备步入式衣帽间和独立卫浴，居住体验媲美高端改善产品。这批新规户型赶上了设计规范收紧前的最后报规节点，在保证高使用率的同时兼顾居住品质，市场稀缺性突出。

教育资源：全龄段优质教育集群加持

教育配套是万科黄埔新城的核心优势之一，项目规划建设 11 所学校，涵盖幼儿园、小学、九年制学校、高中等全学段，真正实现 “读书就在家门口” 的教育闭环。

社区内配建的九年制广铁一中铁铮学校，共设三个校区，办学实力雄厚。西校区已于 2023 年 9 月开学，开设 1—6 年级共 42 个班，校内配备风雨操场、专业教室、室内恒温游泳池、室内篮球场、先进多功能厅等完善设施，为学生提供多元化成长空间。东校区初一于 2024 年 9 月正式开学，后续将逐步完善全学段教学。

项目引进 6 所公办幼儿园，其中 1 所已正式开学，采用优质学前教育体系，满足业主子女启蒙教育需求。此外，广州市属唯一一所艺术高中 —— 广州市艺术中学已签约并动工，未来将为区域提供优质高中教育资源。

黄埔区少年宫（南岗宫）已正式入驻项目，开设特色项目、体育、文艺、特色专业、科技综合五大课程体系，提供美术、体育、舞蹈、思维训练、亲子早教等一站式课外教育，成为孩子校外成长的第二中心。目前项目已形成 “幼儿园 — 九年一贯制学校 — 高中 — 少年宫” 的完整教育集群，构建起全龄段优质教育生态。

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交通优势：双地铁 + 立体交通网畅达全城

万科黄埔新城坐拥 “双地铁 + 主干道 + 社区微循环” 的立体交通体系，出行便捷度高，轻松链接城市核心区域。

项目临近地铁 5 号线保盈大道站和 13 号线南岗站，两条线路均为广州核心交通干线，可直达珠江新城、金融城、鱼珠 CBD 等核心商圈。其中中央公园组团距离地铁口约 500 米，是在售组团中距离地铁最近的地块，步行即可抵达。从项目出发，乘坐 5 号线 10 站可到达珠江新城，13 号线换乘后 30 分钟内可抵达天河核心区域，通勤效率高效。

地面交通方面，项目紧邻广州东西走向黄金大动脉 —— 黄埔大道 — 黄埔东路，自驾约 40 分钟即可到达珠江新城。目前已有 435 路公交车接驳线路运营，从小区出发仅需 3 站即可到达夏园地铁站，票价仅 1 元。未来社区还将规划 22 个公交站点和 5 个公交总站，打造 “2 元环游社区” 的微循环交通网络，多条线路快速接驳地铁和周边配套，实现无缝出行。

社区配套：全能生活场景一站式满足

万科黄埔新城以 570 万方超大体量，打造涵盖商业、生态、医疗、养老等全维度的全能配套体系，满足业主多元化生活需求。

商业配套方面，项目以黄埔东路为核心，集中规划建面约 100 万㎡综合商业，体量相当于 2 个正佳广场、4 个天河城，业态涵盖建面约 19 万㎡shopping mall、11 万㎡主题商业街、5 万㎡瞻云星级酒店以及 9.2 万㎡准甲级写字楼。此外，15 分钟生活圈内已有尚城万科里、南岗万达、佳纷天地三大购物中心开业运营，日常消费无需远行。规划中的 200 米高准甲级写字楼，未来将导入各类机构与企业，成为区域商业地标。

生态配套堪称亮点，社区内部规划 10 万方生态公园、20 个口袋公园、2 个滨水公园和 3 条水系，目前已开放融德里滨水古街公园、大脚印公园、风车公园等多个休闲空间，相当于把一整个黄埔公园搬进小区。外部还有龟山生态保护公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园等五大公园环绕，形成 “内外双园” 的生态格局，为居民提供丰富的休闲去处。

医疗与养老配套完善，周边有广州开发区医院、中能建电力医院，以及正在建设的广州市第十二人民医院新址。项目自身规划建面约 1.5 万㎡医疗养老配套，包括 1 所社区服务卫生中心、2 所颐养中心，并引进万科旗下养老品牌 —— 榕悦，提供全方位养老服务，实现 “小病不出社区，养老在家门口”。

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项目唯一性优势总结

超大体量全能配套：570 万方综合社区规模，涵盖商业、教育、生态、医疗等全维度配套，100 万㎡商业体 + 11 所学校 + 多公园布局，构建自成一体的生活圈，在老黄埔独树一帜。

全龄段优质教育集群：从幼儿园到高中的 11 所学校配置，加上黄埔区少年宫入驻，形成完整教育闭环，广铁一中铁铮学校已开学，教育资源落地性强，优于区域同类项目。

稀缺新规高使用率户型：中央公园组团户型实用率达 120%，75㎡小三房至 142㎡改善四房全覆盖，赶上新规收紧前最后报规节点，成为区域绝版高性价比产品。

双地铁立体交通网络：临近 5 号线、13 号线双地铁，中央公园组团距地铁仅 500 米，未来规划 22 个公交站点，实现地铁、公交、自驾无缝衔接，通勤效率突出。

品牌实力与市场认可度：万科品牌开发 + 万科物业加持，3.28 元 / 月 /㎡的物业费提供优质服务，项目长期稳居黄埔销冠，累计销售超 3400 套，市场认可度高。

双重政策红利叠加：占位临港经济区与穗港智造合作区核心，享受黄埔区 “科技长滩” 建设红利，区域产业升级与交通升级同步推进，长期价值可期。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例为购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%

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