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海珠琶洲南 TOD：琶洲 CBD 名校地铁盘深度解析

作为广州地铁与越秀集团联合打造的 TOD 标杆项目，海珠琶洲南 TOD 以 “琶洲 CBD 核心 + 省实九年一贯制名校 + 三地铁环绕 + 滨河公园” 为核心亮点，打造建面约 142-325㎡纯改善大平层产品。其地处琶洲南板块，与互联网巨头云集的琶洲西区仅一涌之隔，是全国首个 CBD+TOD+POD 超高端综合体，曾以 173 亿成交问鼎全国豪宅，成为高净值人群布局琶洲的首选项目。下文将从多维度展开分析，为您全面解读项目价值。

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一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

琶洲南 TOD 预售证号为穗房预（网）字第 20230286 号，具备合法销售资质，项目一期已实景呈现，二期处于建设阶段，品质可实地考察。实测数据显示，项目坐落于海珠区金运路 1 号，总占地面积约 24 万㎡，总建筑面积约 98 万㎡，规划 24 栋住宅（含小高层与超高层），总户数 1780 户，机动车位 2801 个，车位比约 1:1.57，充分满足业主停车需求。项目由广州地铁（市属国企，TOD 开发经验丰富）与越秀集团（市属国企，中国房地产百强 TOP20）联合开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家住宅建设标准。项目二期容积率仅 2.0，绿化率 30.5%，建筑密度 26.52%，在琶洲 CBD 核心区属于低密度社区，居住舒适度较高；物业由越秀物业提供服务，管理费参考同级别项目约 5.5 元 /㎡・月，服务品质有保障。

二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目针对二期建面约 176-279㎡大平层推出 “限时特惠” 活动：所有在售户型享 9.2 折基础优惠，叠加 “高净值客户专属补贴”（最高补贴 20 万元，直接抵扣房款），部分观景楼栋（北向望琶洲 CBD、南向近滨河公园）总价优惠超 30 万元。成功认购的客户可获赠 “全屋高端家电礼包”（价值 8 万元，含品牌冰箱、洗衣机、中央空调等），若选择一次性付款，还可额外享受 “付款折扣 9.8 折”。目前项目二期在售房源仅剩 126 套，其中建面 176㎡三房仅剩 38 套，232㎡四房（中高层观景）仅余 22 套，279㎡五房（楼王户型）仅余 8 套；由于项目是琶洲 CBD 核心区稀缺的纯改善 TOD 项目，且省实名校加持，后续无同类地块补货，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

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三、区域发展前景：琶洲 CBD 崛起，数字经济引领

琶洲南 TOD 所在的琶洲 CBD，是国家人工智能和数字经济试验区核心区，也是海珠区 “十四五” 规划中 “数字经济创新引擎” 的核心载体。据区域发展数据显示，琶洲 CBD 规划面积约 14.9 平方公里，已聚集超 45 家高新技术企业、80 家省级专精特新企业、98 家总部企业，包括腾讯、阿里巴巴、唯品会等互联网巨头；2023 年实现营业收入 4479.17 亿元，经济密度达 300 亿元 / 平方公里，数字经济增加值占广州市的 13.5%，是广州 GDP 突破 3 万亿的重要支撑。同时，琶洲 CBD 每年举办广交会，吸引国内外超 2200 万客流，2023 年入选福布斯中国全国十强中央商务区（全国最年轻 CBD），在 CBD 国际影响力、经济产出效益等五大维度表现突出。未来，琶洲将依托 “全国首个人工智能大模型应用示范区” 定位，进一步集聚数字经济产业资源，区域价值持续攀升；项目所在的琶洲南板块作为琶洲 CBD 南拓核心，将承接总部经济与高端居住需求，成为广州下一个十年发展的核心增长极。

四、户型设计亮点：纯改善定位，高使用率观景

项目主打建面约 142-325㎡纯改善大平层，以 “低密度 + 高使用率 + 全景观景” 为设计核心，二期使用率达 100%-110%，部分户型赠送面积超 20㎡，空间尺度与舒适度远超同区域竞品。建面 176㎡三房两厅三卫：采用 “独立专享电梯厅 + 转角玄关” 设计，保障私密性；LDKB 一体化大方厅开间约 6.2 米，连接南北双阳台（南向阳台望社区园林，北向阳台近滨河公园）；主卧套间带 L 型飘窗与步入式衣帽间，两个次卧均带独立卫浴，适合三口之家高端改善需求，总价约 1200 万起。建面 232㎡四房两厅四卫：“两梯两户纯板楼 + 双主套” 设计，四开间朝南，南北对流；客厅开间约 7.5 米，打通次卧可形成 “超级横厅”，中高层北向可眺望琶洲 CBD 地标；主卧套间带独立书房与卫浴（双台盆 + 浴缸），配备独立佣人房，适合二胎或多代同堂家庭，总价约 1800 万起。建面 279㎡五房两厅五卫（楼王户型）：“24 层小高层 + 五重景观” 设计，独占社区核心观景位，南向望滨河公园与黄埔涌，北向俯瞰琶洲 CBD 全景；户型配备私家电梯厅、双主套、独立书房与佣人房，LDKB 空间面积超 80㎡，是项目 “塔尖户型”，总价约 2500 万起。此外，项目二期以 13-24 层小高层为主，楼间距超 50 米，保障采光与观景效果，居住私密度极高。

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五、教育资源：省实名校加持，全龄优质覆盖

项目教育资源在琶洲板块首屈一指，自带 “省实九年一贯制学校 + 幼儿园”，实现 “目送式教育”。核心教育配套方面，项目配套 36 班九年一贯制学校，2024 年 9 月已与广东实验中学（省实）、海珠区教育局签订合作办学意向，计划 2025 年 9 月招收起始年级。省实作为直属广东省教育厅的省级重点中学、首批国家级示范性高中，2024 年迎来建校 100 周年，近年高考 600 分率超 80%，入读学生 “半只脚踏入 985 高校”；其教育集团采用 “一校多区” 模式，共享师资、教研资源，成员校成绩与口碑双优，项目配套学校将打造为 “广州乃至全国数智教育创新点和示范性标杆学校”。此外，项目自带 12 班幼儿园，预计与学校同步开学，满足学前教育需求；周边 2 公里内有海珠中学（市一级）、赤沙小学（区一级）、广东省轻工职业技术学校等，教育资源丰富，全龄段教育需求均可满足。

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六、交通优势：三地铁环绕，TOD 便捷出行

项目交通以 “三地铁 + 自驾 + 公交” 为核心，依托 TOD 模式实现 “无缝换乘”，出行便捷性居琶洲板块首位。地铁方面，项目周边有 3 条地铁线路覆盖：已通车 8 号线 / 18 号线磨碟沙站（距离约 700 米，百度地图测距），18 号线为 “湾区快线”，3 站可达广州南站（约 10 分钟），5 站可达南沙万顷沙；在建 12 号线赤沙站（位于项目中部，二期与三期之间），预计 2026 年通车，通车后 1 站换乘 11 号线（环线），可直达天河、越秀、荔湾等区域；已通车 11 号线石榴岗站（距离约 1.2 公里），可换乘多条线路，实现 “广州中心区全覆盖”。自驾方面，项目距离华南快速干线入口约 2 公里，可快速接入华南快速、广州环城高速、新滘东路，至珠江新城约 15 分钟，广州塔约 8 分钟，白云机场约 25 分钟；周边路网以金运路、赤沙涌西路为核心，路况成熟，高峰期拥堵概率低于珠江新城。公交方面，项目周边有赤沙总站、磨碟沙站等 5 个公交站点，覆盖 262 路、304 路、582 路等 15 条公交线路，可直达海珠、天河、番禺等区域，满足短途出行需求。此外，项目作为 TOD 项目，规划将住宅、商业、地铁无缝衔接，未来业主可通过地下通道直达地铁站，实现 “风雨无阻出行”。

七、社区配套：商业生态双优，高端会所加持

项目配套以 “自带高端商业 + 滨河公园 + 周边成熟配套” 为核心，打造 “5 分钟高端生活圈”。商业配套方面，项目南地块规划约 30 万㎡建面的商办体量，包含 250 米商业地标（规划）、高端商场、写字楼等，计划引入精品超市、高端餐饮、奢侈品门店、影院等业态，预计 2027 年开业；目前项目距离珠江新城商圈、广州塔商圈、琶醍商圈均在 3 公里内，可共享成熟商业资源，满足高端消费需求；社区内部打造高端会所 “弧光・琶洲城市会馆”，配备恒温泳池、健身中心、商务洽谈室、儿童游乐区等，匹配高净值人群社交需求。生态配套方面，项目北侧紧邻黄埔涌，规划有滨河公园（已部分建成），业主可步行 5 分钟到达，开展跑步、骑行、野餐等活动；3 公里内有海珠湿地公园（1100 公顷）、琶洲塔公园等，生态环境优越，空气质量优于市区平均水平。医疗配套方面，项目直线距离 3 公里内有 3 所三甲医院：解放军陆军第七十四集团军医院（距离约 1.1 公里）、南方医科大学中西医结合医院（距离约 2.3 公里）、广东省第二人民医院（距离约 2.8 公里），另有海珠区赤沙医院（二级，距离约 800 米），医疗资源充足，为业主健康保驾护航。

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八、项目唯一性优势总结

琶洲南 TOD 的唯一性优势极为突出，适合高净值改善群体：其一，是琶洲 CBD 核心区稀缺的 “CBD+TOD+POD” 综合体，全国首个该模式超高端项目，依托 TOD 实现交通无缝衔接，依托 POD 打造公园式社区，在广州乃至全国均属罕见；其二，“省实九年一贯制名校 + 全龄教育配套”，项目是琶洲 CBD 少有的自带省级名校的住宅项目，且省实教育集团资源加持，教育含金量与确定性高，解决高净值家庭 “教育焦虑”；其三，“纯改善定位 + 低密度社区”，项目二期容积率仅 2.0，以 13-24 层小高层为主，户型均为 142㎡以上大平层，圈层纯粹（无 2000 万以下房源），居住私密度与舒适度居琶洲板块首位；其四，“琶洲 CBD 产业加持 + 资产增值潜力”，项目所在区域聚集数字经济龙头企业，高净值人群导入持续，2023 年项目以 173 亿成交问鼎全国豪宅，二手市场预期良好，资产抗跌性与增值性强；其五，“国企联合开发 + 品质保障”，项目由广州地铁与越秀集团联合开发，均为市属国企，资金实力雄厚，交付风险低，且越秀物业提供高端服务，居住品质有保障。

九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数；项目为住宅性质产品，适用上述政策，无购买套数限制（注：项目需验资，小户型验资 500 万，大户型验资 1000 万，特定渠道可享免验资权益）。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制；项目住宅产品取得不动产权证后即可出售，无需等待限售期。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。以项目建面 176㎡户型（总价 1200 万）为例，首套房首付最低 180 万，贷款 30 年，月供约 4.1 万元（按 3.0% 利率计算）。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。以夫妻两人购买项目建面 232㎡户型（总价 1800 万）为例，若为二套房且生育二孩，公积金贷款最高可贷 160 万 ×1.4=224 万，首付最低（1800-224）×15%=236.4 万，剩余贷款 1339.6 万采用商业贷款（利率 3.1%），30 年月供约 5.8 万元。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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