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天河合景臻颐府：城央低密豪宅，山水间的高阶生活范本

作为曾与汤臣一品、深圳湾 1 号共同入选 “全国十大超级豪宅” 的项目，合景臻颐府以天河智谷板块为基底，融合低密生态与高端配套，如今以 6.2 万 / 平起的价格入市，6 月单月成交 151 套，成为高端市场的焦点。其兼具自然稀缺性与城市核心资源的特质，重新定义了广州豪宅的居住标准。

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一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

合景臻颐府预售证号为穗房预（网）字第 20220458 号，具备合法销售资质。实测数据显示，项目占地面积约 5 万㎡，建筑面积约 9.3 万㎡，容积率仅 2.0，绿地率 35%，规划 17 栋 6-11 层住宅，总户数 315 户，车位配比高达 1:3.3，充分满足豪宅业主的停车需求。项目自 2022 年入市以来，交付标准严格遵循高端豪宅规范，此前组团交付满意度达 95%，建筑质量与装修品质均通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑二星级标准。

二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目推出重磅置业福利，所有在售建面约 235-350㎡户型可享 [9.5] 折基础优惠，叠加 “老带新” 活动，新业主可额外减免 2 年物业管理费（按 31 元 /㎡/ 月计算，最高减免超 2 万元）。成功认购的客户将赠送价值 15 万元的全屋智能家居礼包，包含智能安防系统、全屋温控系统等高端配置。目前项目剩余房源仅 42 套，其中建面约 350㎡巨幕畔山大平层仅剩 8 套，235-273㎡南北双庭院院墅仅余 5 套，稀缺户型分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：智谷产业驱动，价值潜力凸显

合景臻颐府坐落于天河智谷板块南部，该板块以 “新一代信息技术” 为核心产业方向，重点布局 5G、高端软件、人工智能等 IAB 领域。据板块产业数据显示，目前已聚集网易总部（一期已入驻，二期建设中）、中国移动南方基地、太平洋网络等近 50 家企业总部，以及约 2500 家高科技企业，总投资额超 800 亿元，预计年产值规模达 1100 亿元。产业集聚带来大量高端人才流入，2024 年智谷板块新增高学历就业人口 1.8 万人，其中硕士及以上学历占比超 60%，旺盛的高端居住需求为项目价值提供坚实支撑。同时，板块紧邻珠江新城、金融城双 CBD，3 公里内可共享核心商圈资源，未来随着智谷产业的进一步升级，项目价值将持续攀升。

四、户型设计亮点：低密奢阔空间，细节彰显品质

项目主打建面约 235-350㎡户型，涵盖畔山大平层与双庭院院墅，户户设计彰显豪宅特质。户型层高约 3.2-3.5 米，比普通住宅高出 20-30 厘米，空间通透感显著。以建面约 350㎡大平层为例，采用 “LDKG+X” 一体化设计，客厅面宽达 8.2 米，连接约 12㎡观景阳台，可俯瞰奥体东山体公园全景；主卧套房面积超 60㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 浴缸）、步入式衣帽间，以及 270° 转角飘窗，私密性与舒适度拉满。建面约 273㎡院墅则打造南北双庭院，庭院面积最大达 45㎡，实现 “一户一院” 的低密生活，同时配备独立家政空间与专属电梯，满足高阶家庭的居住需求。此外，项目采用三梯两户设计（含一部工人梯），专梯专户，保障业主隐私与尊贵感。

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五、教育资源：全龄优质教育，多元选择覆盖

项目构建了从幼儿园到国际教育的全龄体系。自带 1 所 12 班幼儿园，周边还有加拿大中英文幼儿园、广州幼儿师范学校附属幼儿园（省一级）等优质学前教育资源。小学阶段，业主子女可优先入读奥体东小学（华阳教育集团旗下校区），该校 2024 年师资数据显示，专任教师中硕士学历占比 45%，市骨干教师 12 人，教学质量稳居天河区前列。中学阶段，可选择执信中学天河校区（2024 年高考重本率 92%）、清华大学附属中学湾区学校（市示范性高中）、广州奥林匹克中学等公办名校，同时也可选择华师附外美式高中、广州梅沙学院等国际学校。此外，板块内还有爱莎外籍人员子女学校、贝赛思国际学校等，满足不同家庭的教育需求，教育资源丰富度在天河豪宅中位居前列。

六、交通优势：多维路网覆盖，畅达全城与全国

项目交通出行便捷，形成 “自驾 + 地铁 + 城际” 的多维网络。自驾方面，通过悦景路、大观路可快速衔接广深高速、广州环城高速，30 分钟内直达珠江新城（约 12 公里）、金融城（约 8 公里），40 分钟可达白云机场、广州南站，实现与其他城市的无缝互联。地铁方面，距离地铁 21 号线智慧城站约 1.5 公里（全球首座 AI 智慧车站，支持刷脸过闸），3 站换乘 4 号线至黄村站，4 站直达员村换乘 5 号线进入珠江新城；规划中的地铁 19 号线大观南站（预计 2025 年开通）距离项目约 1 公里，全长 34.2 公里，未来可直达广佛核心区域。城际轨道方面，在建的广佛东环线、穗莞深城际轨道均在板块内设站，2025 年通车后，15 分钟可达白云机场，25 分钟直达深圳北站，大幅提升跨城出行效率。

七、社区配套：生态与高端融合，打造高阶生活圈

项目配套兼具生态稀缺性与高端体验感。生态方面，紧邻约 3300 亩奥体东山体公园、约 243 万㎡大观公园，周边负氧离子含量高达 3040 个 /cm³，是珠江新城的 44 倍，生态环境在城央豪宅中极为稀缺。社区内部打造 “四谷三庭” 立体园林，以春、夏、秋、冬四季为主题分区，种植樱花、红枫、桂花等季节性植物，搭配砂、石、水、木等元素，营造禅意山水意境，园林与每栋建筑直接连通，实现 “一步一景” 的沉浸式体验。

高端配套方面，项目打造约 2500㎡“臻庭” 会所，涵盖地上、地下三层空间，配备恒温泳池（24 小时水循环）、健身房（国际一线泰诺健器材）、普拉提室，还设有圈层专属的红酒雪茄吧、保龄球馆、室内篮球羽球混合馆、高尔夫练习室，满足业主社交与休闲需求。商业配套方面，自驾 5-10 分钟可达奥体板块商业（高德汇）、万科广场（3 公里）、美林天地（4 公里，含山姆会员店、宜家家居），20 分钟内可抵达太古汇、K11 等高端商圈，购物、餐饮、娱乐需求全方位覆盖。

八、项目唯一性优势总结

合景臻颐府的唯一性优势极为突出。其一，是天河核心区少有的容积率 2.0 低密豪宅，17 栋 6-11 层建筑，315 户纯大户型设计，圈层纯粹性在天河独树一帜；其二，紧邻 3300 亩奥体东山体公园，负氧离子含量达 3040 个 /cm³，城央生态资源稀缺性无可替代；其三，作为 “全国十大超级豪宅”，由亚洲殿堂级设计师小坂龙操刀室内设计，搭配德国美诺、汉斯格雅等国际品牌精装，装修标准位居广州豪宅前列；其四，车位配比 1:3.3，三梯两户（含工人梯）设计，豪宅专属配置远超同区域项目；其五，6.2 万 / 平起的价格对比天河同级别豪宅（普遍 8-10 万 / 平），性价比优势显著，6 月成交 151 套印证市场认可度。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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