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越秀·云悦：白云中轴双地铁现房标杆，88㎡四房130%得房率，两站直达珠江新城

在白云与天河交界的城市中轴线上，由广州本土龙头国企越秀地产打造的越秀·云悦，自2023年底开盘以来，凭借其距珠江新城仅5公里、家门口18号线京溪路站（约100米）、配建九年一贯制教育、88㎡实现四房两卫、实用率高达130%、泛会所+酒店式归家动线等硬核优势，迅速成为白云南部现象级红盘——首开即“日光”，5个月内清盘告罄。作为区域内罕见的高效率、高得房率、强通勤改善型项目，越秀·云悦不仅重新定义了新规时代小户型的价值标准，更以越秀品牌背书，兑现了“中轴之上，同频主城”的居住理想。

本文将从品牌背景、产品实景、价格策略与周边配套四大维度，系统解析这一已基本售罄但仍有少量尾货可寻的白云热盘。一、品牌背景：越秀地产41年深耕广州，以“中轴战略”再造城市封面

越秀·云悦由越秀地产开发，后者为广州市属国有控股企业、中国房地产百强TOP20，自1983年成立以来，始终聚焦广州核心城区发展，深度参与城市中轴线建设，被誉为“广州城市运营商”。

开发实力：越秀地产在广州已开发超200个项目，涵盖住宅、商业、写字楼等多种业态，在珠江新城打造了IFC西塔、越秀金融大厦，在天河北布局维多利广场、ICC环贸中心等城市地标；

战略定位：秉持“与城市共生长”的理念，越秀长期锚定城市中轴价值高地。云悦项目落子白云与天河交界处，正是其“中轴延伸战略”的关键一子；

产品理念：云悦秉承“高效空间、目送教育、轨交优先、品质兑现”四大核心价值主张，聚焦年轻家庭对通勤效率、子女教育、居住实用性与资产保值的综合需求，打造“小而精、高能效”的新一代改善社区。

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项目已于2024年全面交付，当前虽处于尾盘阶段，但产权清晰、现房状态，具备极高确定性。

二、产品实景：2梯5户高密布局+130%实用率+泛会所，极致空间效率典范

建筑与景观：3栋高层围合布局，现代简约立面，强调归家仪式感

整体规划：项目共3栋住宅，总户数约320户，层高21–22层，采用围合式布局，保障部分楼栋南向采光；

建筑风格：现代简约立面，以浅灰铝板与玻璃幕墙结合，线条干净利落，契合中轴现代都市气质；

园林设计：虽绿化率未公开披露，但通过精致铺装、乔灌木搭配及水景节点，营造轻奢归家动线；

归家体验：设置酒店式落客区与泛会所空间，提升日常出入的尊崇感。

户型与精装：88㎡/105㎡四房，130%实用率，LDKB+X空间灵活改造

项目仅推出两个面积段，均以“空间魔术师”著称：

88㎡四房两卫：

双阳台设计（生活阳台+景观阳台）；

LDKB一体化，X空间可作书房、儿童房或储物间；

四开间朝南，主卧带独立卫浴；

实用率高达130%，使用面积约114㎡，超越市场同面积段产品；

105㎡四房两卫（两种布局）：

约14米南向面宽，全明通透；

主卧套房配置，次卧尺度充足；

餐厨空间开阔，可设中岛操作台；

实用率约125%，使用面积超130㎡，媲美传统125㎡户型。

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所有户型层高约2.95–3.0米，得房率远超同期竞品。精装修标准注重功能性与智能体验：

厨房系统：标配方太/老板级油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机；

智能配置：智能门锁、全屋WiFi覆盖、电动窗帘（主卧）、APP远程控制；

收纳体系：玄关鞋柜带透气孔、厨房吊地柜满配、卫浴镜柜+壁龛；

用材细节：环保乳胶漆、强化复合地板、防滑釉面砖、品牌卫浴五金。

会所与服务：泛会所+越秀物业，构建轻奢生活场景

社区配套：设有泛会所空间，功能涵盖轻健身区、书吧、儿童游乐角、共享会客厅，虽非大型恒温泳池式会所，但满足日常社交与休闲需求；

物业服务：由越秀自有物业团队提供，物业费约4.2元/㎡·月，实行24小时安保、智能门禁、节日社群活动等服务，保障基础品质与响应效率。

三、价格与优惠：均价约6.0–6.6万元/㎡，88㎡四房总价约530万起

作为已基本清盘的项目，目前仅余极少量尾货单位，价格更具弹性：

88㎡四房：总价约530–580万元（单价约6.0–6.6万元/㎡）

105㎡四房：总价约630–690万元

开发商针对尾盘推出三项专属认购福利：

提前预约看房并完成资产审核，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送品牌家电礼包一份（含方太厨电、海尔三件套、戴森吹风机等，价值约2.8万元）。

重要提示：因货量极度稀缺，建议优先关注88㎡单位，兼顾总价门槛与四房实用性，适合刚需刚改家庭快速上车中轴核心。

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四、周边配套：双地铁+九年目送教育+三大三甲，中轴生活全维兑现

交通：18号线家门口，两站直达珠城，湾区通勤枢纽

18号线京溪路站（在建，预计2026年底通车）：步行约100米，

2站至冼村（珠江新城），3站至磨碟沙（琶洲），4站至广州东站（天河北）；

远期将延伸至中山、珠海，成为湾区南北大动脉；

3号线梅花园站：步行约800米，直达体育西路、珠江新城、白云机场；

自驾网络：紧邻广州大道北、沙太路，15分钟可达天河CBD，高峰期存在局部拥堵。

商业与文化：1公里醇熟商圈+5公里顶流CBD，繁华触手可及

社区商业：1公里内覆盖广垦壹号商业MALL、信达金茂广场，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；

高端商圈：5公里范围内直达天河城、天环、太古汇、正佳广场、东方宝泰等顶级商业体；

生态资源：西侧临近白云山风景区，推窗见绿，日常可登山休闲，实现“离尘不离城”。

教育与医疗：配建24班小学+9班幼儿园，三大三甲护航健康

教育配套（核心亮点）：

项目配建24班小学 + 9班幼儿园，已纳入广州培英教育集团统一管理；

实现“九年目送式教育”，孩子步行上学，家长省心安心；

（注：具体学区划分以教育局当年政策为准）

医疗资源：

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南方医科大学南方医院（全国排名第19，约1.4公里）、

广东三九脑科医院（三级专科，约780米）、

广东省妇幼保健院天河院区（三甲，约2.5公里）；

三大三甲医院环绕，健康保障顶级。

结语：中轴小户型天花板，530万级通勤珠琶的终极选择

越秀·云悦虽已进入尾盘阶段，但其以530万总价提供中轴四房、130%实用率、双地铁通勤、目送教育与现房交付的综合价值，在当前广州楼市中仍具标杆意义。它不仅是越秀地产“空间效率革命”的代表作，更是白云与天河交界处不可复制的高性价比资产。

尤其适合以下人群：

天河外溢刚需：预算有限但需四房，通勤珠城/琶洲；

地缘改善家庭：追求居住升级，重视子女教育与生活便利；

稳健型投资者：看好18号线通车与区域价值跃升，长持收租或置换。

在白云中轴新房供应日益稀缺的今天，越秀·云悦的最后几套尾货，或是500–700万预算买入“两站珠城”核心资产的终极机会。其以越秀品牌为盾、以极致产品为矛，真正实现了“小面积、大生活、高效率”的现代都市居住理想。

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