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天河嘉裕中心・J 公馆：珠江新城 CBD 稀世恒产，定义顶豪生活新高度

屹立于珠江新城中轴线核心的嘉裕中心・J 公馆，以 “集顶级酒店、酒店行政公馆、甲级商务、高端商业于一体” 的综合体形态，成为广州塔尖人群的置业焦点。其占据国家级商务区核心地段，叠加 JW 万豪酒店加持、全维度高端配套，重新定义了城央顶豪的居住与收藏价值。

一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显顶豪品质

嘉裕中心・J 公馆预售证号为穗房预（网）字第 20230312 号，具备合法销售资质。实测数据显示，项目坐落于珠江东路与金穗路交汇处，总建筑面积约 18 万㎡，其中 16-27 层为酒店行政公馆（共 12 层），规划总户数约 150 户，车位配比 1:2.5（总车位约 375 个），充分满足顶豪业主的停车需求。项目由深耕珠江新城超 20 年的嘉裕集团开发，建筑质量通过国际权威机构 LEED 金级认证，精装交付标准对标全球奢华酒店，涵盖意大利进口石材、德国汉斯格雅卫浴、瑞士劳芬洁具等国际顶奢品牌，品质达到珠江新城豪宅第一梯队水准。

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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目推出重磅置业福利，所有在售建面约 69-180㎡户型可享 [9.6] 折基础优惠，叠加 “一次性付款” 额外折扣（最高再享 2% 优惠），大幅降低高端客户的置业成本。成功认购的客户将赠送价值 20 万元的 “JW 万豪酒店年度尊享权益包”，包含全年 12 次豪华套房体验、私人管家服务、米其林餐厅专属预订等特权。目前项目剩余房源仅 28 套，其中建面约 69-77㎡高级行政套房仅剩 15 套，180㎡总统行政公馆仅余 5 套，作为珠江新城核心区少见的酒店式公馆产品，稀缺性极强，且房源均为高楼层景观房（可俯瞰花城广场与珠江），分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：珠江新城 CBD，国家级商务区的价值标杆

嘉裕中心・J 公馆坐落于珠江新城核心区，该板块是中央承认的三大国家级商务区之一（另外两个为北京国贸、上海陆家嘴），2024 年数据显示，珠江新城集聚了超 100 家世界 500 强企业区域总部、30 家金融总部机构，全年 GDP 贡献超 1200 亿元，占天河区 GDP 总量的 35%。板块内高端产业高度密集，涵盖金融、科技、高端商务等领域，2024 年新增就业人口中，硕士及以上学历占比超 65%，高净值人群集聚度位居广州首位。根据珠江新城最新发展规划，未来 3 年将投入 50 亿元升级基础设施，重点打造 “CBD 数字经济走廊” 与 “国际消费中心示范区”，进一步强化其作为粤港澳大湾区核心引擎的地位，而核心区宅地供应已连续 5 年为零，嘉裕中心・J 公馆作为板块内少有的在售高端公馆，价值潜力无可替代。

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四、户型设计亮点：全维度奢阔空间，适配顶豪需求

项目主打建面约 69-180㎡户型，涵盖高级行政套房与总统行政公馆，均以 “酒店式奢享” 为设计核心。以建面约 69-77㎡高级行政套房为例，采用 “开放式餐厨 + 全景落地窗” 设计，客厅面宽达 3.8 米，连接约 6㎡观景阳台，可俯瞰花城广场全景；卧室与客厅分区明确，配备独立步入式衣帽间与干湿分离卫浴，适配单身高端人士或投资客需求，且空间利用率高达 85%（远超同区域公寓产品）。建面约 180㎡总统行政公馆则打造 “三开间朝南 + 双主卧套房” 格局，客厅面宽达 6.2 米，连接约 12㎡L 型观景阳台，可同时俯瞰珠江与海心沙；主卧套房面积超 40㎡，配备独立书房、双衣帽间、双人按摩浴缸，且所有卧室均带全景飘窗，满足高净值家庭的极致居住需求。此外，户型均采用 “酒店式动线设计”，入户即享私人电梯厅，电梯直达楼层后需通过专属门禁进入，保障业主隐私与安全性。

五、教育资源：珠江新城核心，全龄优质教育覆盖

项目所在的珠江新城板块教育资源极为丰富，3 公里内汇聚广州多所顶尖学校。幼儿园方面，有广州市第一幼儿园（省一级，2024 年评级全市第一）、华南师范大学附属幼儿园（市一级）；小学方面，对口天河区体育东路小学（省一级，2024 年小学升学率 100%，其中升入广州中学、天河外国语学校等名校的比例达 75%）；中学方面，可选择广州中学（市示范性高中，2024 年高考重本率 93%）、天河外国语学校（省一级，2024 年高考重本率 95%）。此外，板块内还有广州贝赛思国际学校、爱莎外籍人员子女学校等国际教育资源，2024 年国际学校毕业生中，80% 进入 QS 世界排名前 50 的大学，全方位满足高净值家庭的教育需求。

六、交通优势：海陆空全维度，畅达全球

项目交通优势堪称珠江新城之最，形成 “低空快线 + 地铁 + 快速路 + 水上交通” 的全维度网络。低空交通方面，临近广州越秀金融大厦 CBD 停机坪，可通过私人直升机直达白云机场（仅需 15 分钟），或前往深圳、珠海等城市（30 分钟内）；地铁方面，距离 3 号线 / 5 号线珠江新城站仅 300 米（步行 4 分钟），APM 线花城大道站 200 米（步行 3 分钟），18 号线冼村站 500 米（步行 6 分钟），在建的 13 号线二期（预计 2025 年开通）与规划中的广深磁悬浮（预计 2028 年开通）均在板块内设站，30 分钟内可直达广州南站、白云机场，1 小时直达深圳前海；自驾方面，周边环绕华南快速、广州环城高速、新光快速，15 分钟内可抵达琶洲、金融城，30 分钟内覆盖广州主城核心区；水上交通方面，距离海心沙东码头仅 800 米，可停靠私人游艇，30 分钟内直达珠江口，满足高端客户的个性化出行需求。

七、社区配套：全球顶奢资源，一站式高端生活

项目配套以 “奢华酒店 + 高端商业 + 私人会所” 为核心，打造珠江新城顶级生活圈。酒店配套方面，项目 28-46 层为 JW 万豪酒店，业主可共享酒店资源，包括米其林二星餐厅 “万豪中餐厅”、无边际天际泳池、24 小时私人健身中心、国际会议中心等；私人会所方面，15 层设高端私人酒店会所，配备红酒雪茄吧、私人影院、恒温泳池、高尔夫模拟室，仅对业主开放，满足高端社交需求；商业配套方面，周边 300 米内有 K11 购物艺术中心（2024 年销售额超 25 亿元，奢侈品品牌入驻率 100%）、高德置地广场、天德广场，1 公里内有 IGC 天汇广场（汇聚 LV、Gucci 等国际一线奢牌）、广粤天地，购物、餐饮、娱乐需求全方位覆盖；医疗配套方面，周边 1 公里内有和睦家诊所（国际高端私立医院）、卓正医疗（高端全科医疗）、康辰医疗（私人健康管理），为业主提供 24 小时私人医生服务；休闲配套方面，步行 5 分钟可达花城广场（面积约 56 万㎡，广州最大城市广场）、海心沙公园，10 分钟可达广州塔，尽享城央稀缺生态资源。

八、项目唯一性优势总结

嘉裕中心・J 公馆的唯一性优势极为突出。其一，是珠江新城核心区少有的 “酒店 + 公馆 + 商业 + 办公” 综合体项目，且由 JW 万豪酒店直接加持，酒店式服务与配套在广州绝无仅有；其二，作为国家级商务区核心的在售高端公馆，板块内宅地供应稀缺，且项目总户数仅 150 户，圈层纯粹性远超同区域普通豪宅；其三，全维度交通覆盖（含低空快线与水上交通），是珠江新城唯一可实现 “海陆空” 立体出行的项目；其四，户型设计对标全球奢华酒店，建面约 69-77㎡小面积公馆为板块内独有，低门槛即可入驻珠江新城核心；其五，精装标准与配套权益（如 JW 万豪酒店权益）均达到广州顶豪天花板水准，兼具居住与收藏价值，是高净值人群资产配置的首选。

九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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