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珠江城投·天河壹品：金融城旁稀缺山景小高层，九年一贯制名校+准现楼交付，400万级改善优选

在天河智谷与国际金融城交汇的黄金地带，一个集山景资源、小高层低密设计、九年一贯制名校、准现楼交付于一体的稀缺项目正迎来价值兑现期——【珠江城投·天河壹品】。由广州两大国企珠江实业+广州城投联合开发，项目不仅坐拥马鞍山一线山景，更对口广州奥林匹克中学智谷校区（九年一贯制），并紧邻清华附中湾区学校，教育与生态双重加持。

尤为难得的是，作为金融城辐射圈内少有的13–14层纯小高层社区，天河壹品以低密度、高舒适度、2024年即可入住的准现楼属性，在天河新房普遍迈向千万总价的时代，为预算400–700万的改善家庭提供了“主城山居”的珍贵机会。

项目概况：国企联袂打造，容积率3.0，全盘小高层设计

天河壹品位于天河区广氮片区（属天河智谷板块），总占地约5.16万平方米，总建面约23万平方米，规划21栋住宅，共1518户，容积率3.0，绿化率35%，车位配比1:1.2，居住密度适中。

最大亮点在于全盘采用13–14层小高层设计，这在天河核心区极为罕见。低楼层意味着：

同栋住户少，电梯等待时间短；

得房率高（普遍超90%）；

采光通风更优，视野无遮挡；

居住私密性与舒适度显著提升。

物业由广州珠江物业酒店管理有限公司提供，物业费3.8元/㎡，服务标准对标高端住宅。

教育配套：双名校环绕，12年优质教育闭环成型

教育是天河壹品近年最大价值增量：

广州奥林匹克中学智谷校区（九年一贯制公办）：

位于小区对面，2024年9月正式开学，首批招收4个班。根据天河区2024年招生政策，天河壹品业主满足“人户一致”即可对口入读，实现家门口小学+初中一站式教育。

清华附中湾区学校（含小初高）：

距离约300米，已开学。该校高考一本上线率连续多年达100%，85%以上学生考入985/211高校，每年近百人升入清北。按政策，广氮片区适龄儿童可参与摇号入学，为子女教育提供“双保险”。

社区配建幼儿园：完善3–15岁全龄教育体系。

户型与产品力：三开间朝南，山景视野，准现楼即买即住

项目主力户型涵盖80–140㎡三至四房，主打改善需求：

多数户型实现三开间朝南，采光充足；

使用率超90%，空间实用性强；

二期畔山组团为全盘最私密区域，外揽马鞍山绿意，内享中央园林，居住体验更优。

作为准现楼，项目将于2024年内交付，购房者可“今年买、今年住”，规避期房交付风险，尤其适合急需安家或置换的家庭。

交通配套：自驾便捷，地铁依赖接驳，19号线规划利好

当前交通以自驾为主：

周边路网发达，科韵路、大观路、广园快速、车陂南隧道均已通车；

30分钟内直达珠江新城、金融城、琶洲等核心CBD；

车陂路北延线规划落地后，将进一步强化与金融城的直连效率。

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地铁方面：

距21号线棠东站约2公里，步行不便，建议骑行或电单车接驳（约7–10分钟）；

规划中的地铁19号线拟设站于项目附近，未来有望串联珠金琶三大CBD，大幅提升轨交便利性。

商业与医疗：22万㎡商业综合体+三甲医院环伺

生活配套加速兑现：

马路对面即ing未来印商业广场（建面22万㎡），已封顶，意向引入盒马鲜生、永旺、麦当劳、星汇力派绅等品牌，未来下楼即享一站式消费；

15分钟生活圈内覆盖山姆会员店、宜家家居、美林M·LIVE天地等大型商业；

医疗资源丰富：广州医科大学附属中医医院天河院区（距约500米）、暨南大学附属第一医院、广州复大肿瘤医院均在3公里范围内。

生态环境：马鞍山+人才公园+三大森林公园环绕

生态资源是天河壹品的核心竞争力：

紧靠马鞍山，部分单位推窗见绿，山景资源稀缺；

北侧一路之隔为广州人才公园（规划中），占地约83万平方米，超过天河公园，定位为全市首个“人才主题公园”，将建设广场、水景、运动场地等，预计总投资2.45亿元，目前已进入招标阶段；

3公里内还有天河公园、火炉山森林公园、奥体中心，日常休闲、健身、亲子活动选择丰富。

优缺点总结：山居改善优选，城市界面整洁但配套待成熟

核心优势：

金融城旁稀缺小高层社区，13–14层低密设计，舒适度远超高层竞品；

对口广州奥林匹克中学（九年一贯制）+近清华附中湾区学校，教育确定性强；

一线马鞍山景+83万㎡人才公园（规划），生态资源天河罕见；

国企联合开发（珠江+城投），品质与兑现力有保障；

2024年准现楼交付，即买即住，风险极低；

城市界面整洁，周边无城中村，多为广氮员工福利房，整体环境有序；

价格对比牛奶厂、天河公园二手有优势，性价比突出。

需理性看待之处：

距现有地铁站约2公里，通勤依赖自驾或接驳工具；

社区为纯住宅，无底商，日常便利需依赖未来商业体开业；

部分楼栋临近市政道路，低区或受噪音影响；

地块前身广氮化肥厂，虽已完成土壤修复，但部分买家或存心理顾虑；

外立面设计偏简约，被部分人认为“不够出彩”，二期略有优化。

结语：金融城外溢的价值洼地，山居改善的务实之选

珠江城投·天河壹品不是概念炒作型项目，而是用真实资源、落地配套和国企兑现力说话的务实之作。它没有华丽的营销包装，却以小高层、山景、名校、准现楼四大硬核价值，在天河东构建了一个“进可攻（金融城）、退可守（山居静谧）”的理想生活样本。

对于在金融城、琶洲工作的改善家庭，若不依赖地铁、偏好低密舒适、重视子女教育与生态环境，天河壹品无疑是当前市场上不可多得的高性价比选择。随着人才公园动工、19号线推进、ing商业体开业，其长期价值仍有充分想象空间。

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