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琶洲南TOD项目2025年12月5日更新
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一、琶洲南TOD：广州下一极核的时代坐标
在广州城市发展格局中，琶洲早已不是单一意义上的会展片区，而是正在加速跃升为集数字经济、总部经济、人工智能与现代服务业于一体的超级CBD。约14.9平方公里的核心区域内，聚合了数十家世界级互联网与科技企业总部，形成了广州当前最具经济密度、产业能级与城市关注度的板块之一。仅近一年，琶洲所创造的经济体量与产业附加值，已成为广州冲刺万亿级城市能级的重要支点。
正是在这样的时代背景下，琶洲南TOD应运而生。项目位于琶洲CBD南段核心位置，一涌之隔对望琶洲西区总部群，既承接琶洲成熟产业势能，又具备向南拓展的战略前沿价值。作为少有的“轨道+城市+产业”三位一体的大型综合开发项目，琶洲南TOD不仅是单一居住项目，更是广州未来十年城市发展方向的直接落点。
如果说珠江新城定义了广州的金融时代，天河定义了广州的商务时代，那么琶洲，则正在定义广州的数字时代。而琶洲南TOD，正站在这个时代浪潮的最前沿。
二、综合体级规划：一座城市级资产的完整拼图
琶洲南TOD整体占地约24万平方米，总建筑面积接近百万方，是典型的超大型TOD综合体项目。开发方由广州地铁与越秀集团共同打造，这种“轨道+城市运营”的组合，也决定了项目从一开始就不是单纯的居住开发，而是以城市功能复合生长为核心逻辑。
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整体规划由24栋住宅塔楼与大体量商办、公建、教育、商业空间共同构成，形成居住、办公、商业、教育、公共服务高度交融的城市单元。项目容积率与绿地率控制合理，在高密度的CBD核心地段，依然为居住区保留了充足的景观空间与公共开放界面。
二期在整体规划中进一步强化低密与舒适属性，仅布局8栋住宅，容积率降低至约2.0，形成更为纯粹的改善型居住板块。塔楼以小高层及中高层为主，强调板式结构与南北通透格局，使居住尺度、采光、通风等居住基本面达到当前广州高端住宅的主流水准。
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从宏观视角看，琶洲南TOD并非单点价值，而是一套完整的城市资产拼图：轨道交通、总部商务、滨水生态、优质教育、核心商业，在一个约束有序的系统中同步推进。
三、交通与教育：真正决定资产级别的两大底层逻辑
衡量一个城市核心资产的长期价值，交通与教育始终是绕不开的两条底层逻辑。琶洲南TOD在这两方面，具备广州极少数项目才拥有的“高规格叠加”。
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在交通层面，项目直接嵌入多条城市主干轨道网络之中，8号线、18号线已进入稳定运营阶段，区域通达珠江新城、天河、南站等核心枢纽；12号线作为新一轮地铁建设主力线路，站点直接设置在项目片区内部，进一步强化了TOD属性。多线交汇的格局，使项目具备“工作半小时、生活一小时”的通勤效率优势。
在教育层面，项目自带幼儿园与九年一贯制学校，并引入省级优质教育资源合作办学。这种“校就在家门口”的配套模式，在广州核心CBD范围内本就十分稀缺，而九年一贯制加持，更是解决了改善家庭最核心的教育确定性问题。叠加周边多个成熟学校资源，形成从幼教到中学的完整教育闭环，为家庭长期居住提供了稳定预期。
从资产角度看，交通决定流动性，教育决定确定性；二者同时具备，项目便天然拥有了抗周期的底层支撑。
四、滨水、公园、会所：高端生活方式的三重场景
琶洲南TOD并未止步于“住得便利”，而是进一步向“住得有质感”“住得有场景”演进。项目依托天然水系与滨河界面，沿岸规划国际级滨水公园带，使住宅、商业、办公与自然生态形成连续展开的城市界面。
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居住区内部园林采用多重景观结构组织，形成前庭、中庭、内屿等复合空间，既满足归家仪式感，又提供多层次的日常休闲场景。步行流线被植入大量林荫、艺术廊架与开放式交流节点，使社区空间本身具备“可漫步、可停留、可社交”的属性，而非单调的通行功能。
项目同步配置高端会所体系，整合恒温泳池、篮球场、健身房、瑜伽及多功能社交空间，成为高净值人群稳定的社交半径与生活半径。这里不只是锻炼身体的地方，更是一处承载资源对接、圈层交流与生活仪式感的公共客厅。
在高密度CBD中，真正稀缺的从来不是高度，而是“自然+尺度+安静”的组合。而这，正是琶洲南TOD最难被复制的生活价值之一。
五、产品与圈层：纯改善定位所带来的长期价值
产品层面，琶洲南TOD坚持纯改善路线，主力户型集中在约140—300平方米区间，整体以大尺度四房、五房平层为主，强调低梯户比、独立电梯厅、南北对流、大面宽采光、功能分区清晰等典型高端住宅特征。
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在具体户型设计上，项目围绕“LDKB一体化公区”“多套房系统”“双主卧结构”“灵活多功能空间”等改善型家庭真实需求展开，既满足当下的居住舒适度，也为未来家庭结构变化预留充足弹性。
更重要的是，由于项目从一开始就明确“非刚需、不走量”的定位，使得整体业主结构天然具备高度同质性：以总部高管、企业主、科技新贵、专业人士为主导的高收入圈层。这种纯粹的改善圈层属性，本身就是长期资产稳定度的重要保障。
城市顶级住宅的核心竞争力，从来不是单一价格，而是稳定圈层、稀缺属性与长期共识所共同形成的价值护城河。
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