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凯旋新世界·广粤观邸：珠江新城C位地标 豪宅新封面

项目基本信息

凯旋新世界·广粤观邸，坐落于珠江新城东区，是广州CBD核心区最后在售的70年产权住宅。作为新世界中国的第三次“凯旋”之作，它不仅延续了广粤尊府的顶豪基因，更以全新产品布局，再次刷新珠江新城豪宅市场的天花板。

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凯旋新世界实景图

核心参数

地址

：广州市天河区花城大道 & 海风路交界

占地面积

：约11万㎡

建筑面积

：约29万㎡

绿化率

：44.5%

总期数

：三期开发

总栋数

：24栋

总户数

：1624户

主力户型

：132㎡-304㎡（广粤观邸）/173㎡-304㎡（广粤尊府）

顶豪产品

：T23顶楼835㎡大平层（254+277+304㎡自由组合）

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珠江新城CBD地位：广州豪宅天花板

从“无名之地”到“顶级封面”

珠江新城，从90年代的“无人问津”，到如今全国最贵CBD之一，历经20年锤炼，已经成为广州乃至华南地区的经济、金融、外事中心：

✅ GDP3328亿元，占全市1/8

✅ 200家世界500强企业总部

✅ 13家跨国公司总部

✅ 42家领事馆驻扎

✅ 118栋甲级写字楼

从北京国贸、上海陆家嘴，到广州珠江新城，中国三大顶级CBD的价值已经得到市场验证。如今，珠江新城土地资源几乎枯竭，真正的新房供应极为罕见，而广粤观邸，就是其中的唯一。

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珠江新城“东区”vs“西区”

东区（花城大道）——领事馆、豪宅云集，是真正的塔尖人群聚集地

西区（冼村板块）——以公寓、写字楼为主，商业属性更强

广粤观邸所在的东区，不仅汇聚全球30%驻穗领事馆成员，更是五百强高管、跨国企业家的首选居所。在这里，不仅是房子，更是身份的象征。

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交通配套：无缝衔接全城

🚇 地铁：

✅ 900米可达地铁5号线潭村站，快速通达全城

✅ 3站至广州东站，4站至珠江新城核心，5站达体育西商圈

🚗 自驾：

✅ 1.9公里接入华南快速干线，7分钟上高速

✅ 直通琶洲-金融城-珠江新城-白云新城四大核心片区

🚏 公交：

✅ 珠江新城总站，多条线路覆盖广州核心商圈

顶级教育资源：名校护航 精英摇篮

业主专属教育配套

📍 广粤春田幼儿园（项目自带幼儿园，步行即达）

📍 广州市天河区第一实验小学（省一级，距离约1.6公里）

📍 天河中学（花城校区）（省一级，距离800-1100米）

从幼儿园到初中，广粤观邸业主可享一站式名校教育资源，相比普通豪宅只能“拼学区”的不确定性，这里入户即享优质教育。

稀缺大盘格局：珠江新城独一无二的奢享尺度

凯旋新世界 vs 其他珠江新城豪宅

✅ 占地最大——11万㎡，是珠江新城稀缺的大体量豪宅项目

✅ 园林最大——4.8万㎡私属园林，比珠江公园还要开阔

✅ 绿化率最高——44.5%，是真正的“城市绿肺”豪宅

✅ 容积率最低——相比其他动辄6.0-7.0的CBD豪宅，这里居住舒适度更高

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住在这里，每一次归家，都是穿越公园的沉浸式尊贵体验。

国际顶级生活配套：广粤天地&广粤会

广粤天地——CBD的“高级烟火气”

这里汇聚全球高端餐饮、艺术文化、精英社交资源：

🍽 BLACK BAMBOO黑竹——日餐夜酒，高端精致生活的象征

🍽 CICADA宋•湘——高端湘菜品牌，塔尖社交之选

🍽 潮跃——现代潮菜，CBD高端宴请场所

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🏛 艺术文化活动：

拉斐尔艺术展、意大利美食节、ISFFC国际电影节

等，国际化氛围浓厚

广粤天地15周年庆、年度圣诞亮灯仪式

，让这里成为广州文化社交中心

广粤会——华南顶级私人会所

30%会员为领事馆住客

，广州无可复制的国际圈层

高端定制服务

，从宴会厅到酒吧、健身房、游泳池，应有尽有

在广粤天地 & 广粤会的加持下，凯旋新世界已成为全球高净值人群的社交高地，不仅是广州，更是华南地区首屈一指的国际化社区。

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在售产品：精装现房，顶豪藏品

广粤观邸——现楼发售

132㎡-835㎡大平层

，全70年产权住宅

全精装修交付，支持个性化改造

自由打通，可组合成

835㎡超大平层**

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售价相较二手价格有所下调，性价比更高

📌 为什么捂到现在才卖？

这批房源原本是新世界自持物业，租给驻穗领馆职工

现租约到期，客观上才有条件推向市场

优点总结

✅ 珠江新城最后可售的新房，绝对稀缺

✅ 二手高峰期曾创下36万/㎡，溢价能力极强

✅ 流通性强，二手市场交易活跃，有价有市

✅ 国际级圈层，入住即享全球人脉

✅ 大型园林 & 低容积率，居住体验远超同区域豪宅

缺点总结

❌ 部分户型全北向，采光一般

❌ 外立面传统法式风格，略显老派，不如现代玻璃幕墙时尚

项目总结

作为珠江新城唯一在售新房，广粤观邸无疑是塔尖富豪抢筹的终极藏品。无论是本地地缘客，还是外地慕名而来的豪宅买家，都会涌入这个市场。

毕竟，珠江新城再无新盘，能买到，就是赚到。

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凯旋新世界中央公园实景图

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。

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