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越秀·天悦云山府：白云山120米一线瞰景准现楼，培英教育加持的高性价比改善之选

在白云新城北拓加速、白云山南麓土地开发趋近饱和的背景下，由越秀地产与广州公交集团双国企联袂打造的越秀·天悦云山府，凭借其距白云山仅120米、三面无遮挡山景视野、培英教育集团正式进驻、精装准现楼（2025年交付）、90–160㎡全龄段户型、公交TOD创新模式等核心优势，成为白云山居住带中兼具景观稀缺性、教育确定性与价格竞争力的标杆项目。

本文将从品牌背景、产品实景、价格策略与周边配套四大维度，系统解析这一定义“云山生活新标准”的改善型住宅。

一、品牌背景：双国企联袂，以“云山+教育+TOD”重塑白云人居

越秀·天悦云山府由越秀地产与广州公交集团联合开发，两大企业均为广州市属大型国有企业，具备深厚的城市运营基因。

越秀地产：成立于1983年，深耕广州40载，参与江南西、二沙岛、珠江新城、白云新城等城市核心板块开发，累计打造近200个品质项目。截至2024年，总资产超3000亿元，稳居中国房企TOP20、广州本土房企第一，被誉为“广州中轴线缔造者”；

广州公交集团：华南最大公共交通运营商，首创“公交TOD”开发模式，致力于“以交通链接美好生活”。

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双方以“引山入园、教育先行、公交赋能、低密宜居”为核心理念，在白云新城北部打造约19万㎡的现代化住区。项目容积率3.35，绿地率29.3%，规划953户，定位为面向改善家庭的云山景观住宅。

二、产品实景：东南45°斜向布局，七大园林+智能精装兑现品质生活

建筑与景观：抬高18米引山入园，七大主题园林覆盖全龄需求

项目整体抬高18米，底层设阳光公交站场与观景车库，实现“下楼即上车，到站即归家”。建筑群整体东南倾斜45°，最大化白云山景观视野与日照时长。

园林设计：总园林面积约3.38万㎡（相当于5个足球场），以“云山生活”为主题，打造：

三重大堂门厅：五星级酒店式归家动线；

100㎡山系共享会客厅：全天候社交空间；

林下健身广场：全龄康养运动区；

400㎡幼儿启蒙乐园：融合自然探索与游乐功能；

中心水景轴+林荫步道：营造沉浸式山居氛围。

户型与精装：90–160㎡三至五房，对标高端改善标准

主力户型兼顾刚需上车与改善升级需求：

90㎡三房两卫：

南向三开间，主卧带飘窗；

总价可控，适合年轻家庭首置；

125㎡四房两卫：

白云山豪宅圈内唯一不超过144㎡且无遮挡瞰山产品；

约6.5米观景阳台，LDK一体化；

160㎡五房三卫：

五开间朝南，南北双阳台；

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主卧套房配独立衣帽间，三代同堂理想之选。

所有户型采用全明通透设计，部分楼栋实现270°无遮挡山景视野。精装修标准对标万博CBD高端盘：

智能化系统：智能门锁、可视对讲、APP家居控制；

六大收纳系统：玄关、厨房、卫浴、阳台等精细化储物；

家电配置：中央空调（客厅+主卧风管机）、消毒柜、洗碗机、智能马桶；

用材细节：环保乳胶漆、强化复合地板、石英石台面、品牌洁具。

会所与服务：虽无独立会所，但架空层功能完善

项目未设大型独立会所，但通过架空层打造多功能空间：

儿童游乐区、书吧角、健身器材区、邻里茶座；

物业由越秀自有团队提供，实行24小时安保、快速维修响应、节日社群活动等服务，保障居住体验。

三、价格与优惠：均价约3.2–4.8万元/㎡，90㎡三房290万起

受益于近期价格调整，项目性价比显著提升：

90㎡三房：约290–320万元

125㎡四房：约400–460万元

160㎡五房：约510–620万元

针对年末销售冲刺，开发商推出三项专属认购福利：

提前预约看房并登记诚意金，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送国际品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调、电视等，价值约2万元）。

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项目为准现楼，预计2025年3–6月分批交付，部分楼栋今年底即可收楼，2025年9月可入读培英附属小学，教育兑现周期短。

四、周边配套：培英小学落地+公交TOD+白云山生态，资源高度聚合

交通：创新公交TOD模式，多轨接驳畅达全城

地铁：

距14号线白云东平站约1.7公里，18号线北延段（在建）同步服务；

距3号线白云大道北站约2.1公里；

通过楼下公交站，可无缝接驳2/3/14/18号线，30分钟直达珠江新城、体育西；

公交TOD：全国首个“小区直连公交站场”模式，解决“最后一公里”痛点；

自驾：白云大道北、华南快速、机场高速环绕，20分钟至白云机场，30分钟覆盖天河核心区。

商业与文化：200万㎡商圈环伺，国宾道人文荟萃

商业配套：3公里内涵盖云门NEW PARK、云悦里广场、百世商业广场、新世界芊丽酒店等；

文化地标：毗邻白云国际会议中心、城市规划展览馆、广东画院，位于广州“国宾大道”——第二城市中轴线；

生态资源：距5A级白云山景区仅120米，日常可登山、骑行、晨练，享受天然氧吧。

教育与医疗：培英教育正式落地，三甲医院护航

教育（核心亮点）：

配建9班幼儿园；

对口小学已正式更名为广州市白云区培英中学附属第三小学（原凤凰小学），由百年名校培英教育集团托管，教学质量全面升级；

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3公里内还有华师附小、省实永平校区等11所优质学校；

医疗：

广州市第八人民医院（三甲）、广东省工伤康复医院均在3公里内，健康保障完善。

结语：云山为邻，培英为伴，白云改善客群的价值优选

越秀·天悦云山府的核心价值，在于其以不足300万起的价格，提供了白云山一线景观、培英教育确定性、双国企品质与准现楼交付的综合优势。尽管存在地铁需接驳、部分楼栋临近高压线或加油站、非白云新城核心区等客观局限，但其在景观稀缺性、教育兑现速度、产品性价比上的表现，使其成为预算280–800万改善家庭的理想选择。

尤其适合以下人群：

注重子女教育，希望2025年入读培英系小学的家庭；

追求自然健康生活，重视白云山生态资源的改善客；

不依赖地铁通勤，偏好公交或自驾出行的白云、天河上班族。

建议优先选择南向中高楼层、远离西侧变电站与南侧高压线的楼栋，以最大化居住舒适度与资产安全性。在白云山居住带日益稀缺的今天，天悦云山府或是最后一批高性价比的“云山生活入场券”。

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