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中交四航・珠江春：老黄埔核心区的江景宜居大盘

一、项目概述

中交四航・珠江春位于黄埔区鱼珠 CBD 核心区域，是中交集团在广州核心城区的首个城市更新项目。项目总建筑面积约 90 万平方米，占地面积约 25 万平方米，容积率 4.49，绿地率≥35%，总席位 1490 席左右，车位 2450 左右，梯户比为 3 梯 3 户或 3 梯 4 户。项目由中交四航局投资开发，致力于打造成为一座集购物中心、总部办公、高端住宅、配建学校 / 幼儿园、康养中心、生态公园等多种功能于一体的 CBD 港湾综合体。

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二、区域发展前景

（一）政策支持与规划蓝图

鱼珠 CBD 作为广州第二 CBD 的核心区域，政府将投入近 6000 个亿进行建设，规模相当于 10 倍珠江新城资金投入。自 2020 年以来，该区域已引进超 100 多个总部项目、超 100 多个重点项目，引进新型企业超 5000 多家。根据广州日报报道，这里将是未来广州建设中心性世界城市的重要组成部分。

（二）地理位置优势

项目地处老黄埔的心脏区域，距离天河区的广州国际金融城东区直线距离约 3 公里，是老黄埔最近天河的旧改项目。其位于 5 号线鱼珠与大沙地之间，与广州金融城一同构成了 “珠金琶” 中的重要一极，能充分承接金融城外溢效应。

三、户型设计亮点

（一）朝南望江设计

项目所有户型均采用朝南设计，且与珠江的距离仅约 200 米，拥有景观面达 630 米的南向江景资源。南侧建筑低矮，中高楼层基本能够无遮挡望江。为了更好地欣赏江景，项目配备了大面积玻璃幕窗，保证了充足的日照时间，也能将窗外江景尽收眼底。

（二）大户型与高使用率

首推的 6#、7#、8# 栋，户型面积主要为 130 - 180㎡之间的大平层，3 梯 3 户或 3 梯 4 户的设计，保证了圈层的纯粹性。加上新规后超高使用率，超越了传统产品的空间感和尺度感，更匹配高阶人群居住需求。

四、教育资源

（一）自身配建学校

珠江村旧改自带 18 班幼儿园和 49 班九年制中小学，虽然暂未确定引入什么学校，但丰富的教育资源配置为业主子女提供了便利的上学条件。

（二）周边优质学校

1 公里范围内有广州石化小学、港湾小学、怡园小学、荔园小学 4 所省一级学校，以及广州市第 86 中、广州市第 123 中学两所初高中。优质的教育资源环绕，为孩子的成长提供了良好的教育环境。

五、交通优势

（一）地铁线路覆盖

项目临近 5 号线鱼珠站，同时 13 号线二期也在此区域，双地铁加持，一线直连珠江新城、金融城。根据广州地铁官方规划，5 号线是广州重要的交通干线，能快速通达城市核心区域。

（二）城市主干道与隧道

中山大道、黄埔大道两条超级城市主干道贯穿，经琶洲大桥、东圃特大桥、车陂南隧道和未来要开通的鱼珠隧道，可以轻松抵达琶洲。目前，临江大道隧道 + 临江大道东延线 + 鱼珠隧道都在建设中，一旦 2025 年如期拉通，珠金琶鱼能实现真正融合，交通便利性将进一步提升。

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六、社区配套

（一）商业配套

3km 半径内有宜家家居、山姆会员店、美林 M・LIVE 天地购物中心、鱼珠时光、华润万象系商业配套，30 分钟即享珠江新城商圈，天河城 - 太古汇商圈世界级商圈奢华配套。项目自身也包含购物中心，满足业主日常购物、娱乐、休闲等需求。

（二）医疗配套

紧靠中山一院东院、广州医科大学附属第五医院、广州市黄埔区中医院等多家优质大型三甲医院，为业主的健康提供了坚实的保障。

（三）生态配套

珠江春项目不仅面朝珠江，还背靠蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园约 10 万㎡公园环绕，1.2 公里滨水景观长廊，打造樱花水岸及夜光跑道，为业主提供了优美的自然环境和休闲锻炼的好去处。

七、项目唯一性优势总结

中交四航・珠江春拥有不可复制的江景资源，是老黄埔最近江的江景盘，630 米的南向江景面在市场上极具竞争力。同时，其位于鱼珠 CBD 核心区域，享受着广州第二 CBD 的规划红利和丰富的产业资源，地理位置优越。项目由万亿国匠中交集团旗下的中交四航局开发，品牌实力雄厚，项目品质有保障。此外，项目自身的多元业态规划，集居住、商业、教育、休闲等功能于一体，打造了一个综合性的宜居社区。

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八、最新购房和贷款政策

（一）限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

（二）限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

（三）贷款政策

商业贷款方面，首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。公积金贷款方面，一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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