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黄埔末来城 项目2025年12月06日更新

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黄埔红盘实探：首个四代住宅爆火，130%得房率真的香！

在广州买房，谁不想花同样的钱，住更大的房子？2025年黄埔楼市杀出一匹“黑马”——中交科城·黄埔未来城，作为区域首个四代住宅项目，凭借最高143%的实际使用率、6米挑高空中庭院等硬核优势，开盘即摇号，暴雨天仍挡不住购房者的热情。今天就带大家深度拆解，这个让买家“抢破头”的红盘，到底藏着多少惊喜。

爆火密码①：黄埔独一份的“空间魔术”，得房率碾压同级

买房人都懂，得房率就是“隐形省钱密码”。市面上普通住宅得房率大多在80%-90%，而中交科城·黄埔未来城直接把这个数字拉到130%以上，偶数层户型实际使用率更是冲到143%，相当于买120㎡得170㎡+的使用空间，这在黄埔可是头一份。

这份底气来自地块的“超新规”优势。按照出让要求，项目住宅半开敞空间按水平投影面积一半计容的比例上限，从常规15%提升至20%，主景观阳台只要连续开敞率不低于40%，还能不限制进深。换句话说，开发商可以放开手脚做阳台、空中庭院，把更多空间“送”给业主。

更绝的是项目的空中庭院设计。所有楼栋偶数层都标配约60㎡超大空中庭院，130㎡户型能享约48㎡庭院，165㎡板楼更是直接配4个阳台，孩子在院子里种树、露营都没问题。每层庭院错位挑出，净高达到6-6.3米，完全不用担心采光遮挡，站在庭院里，视野开阔得能望到远处的生态公园。

值得一提的是，2025年广州已严格控制四代住宅批复，未来新项目使用率大多会限制在110%-115%，这意味着中交科城·黄埔未来城这类“超新规”产品，卖一套少一套，堪称“绝版”资产。

☎️联系方式：中交科城·黄埔未来城售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）

爆火密码②：央国企联手兜底，200万㎡大城安全感拉满

买房先看开发商，这是老祖宗传下来的“购房铁律”。中交科城·黄埔未来城由中交城投和科学城集团联手打造，两大巨头加持，直接把“交付安全感”拉到满格。

中交城投背靠世界500强“基建之王”中交集团，总资产接近2.6万亿，港珠澳大桥、深中通道这些世界级工程都是它家的手笔。成立9年来，在全国9省21城开发了超80个项目，仅大湾区就有南沙邮轮母港、白云湖数字科技城等重量级作品，资金实力和开发经验都不用多说。

科学城集团更是黄埔人的“老熟人”，作为开发区最早的国企之一，在产城开发、先进制造领域深耕多年，区域内不少成熟社区和产业园区都出自它手。这次两大企业联手，不仅是盖房子，更是要打造一个约200万㎡的产城融合大城，其中计容住宅面积约85万㎡，规划12栋住宅，首开地块就有686户，规模在黄埔相当能打。

从拿地到建设，项目进度一直很稳。2024年12月拿地后，不到半年就入市销售，首期产业园项目粤港澳大湾区数创园启动区早已动工，这个占地近4万平、总投资超8亿的园区，未来将引进50家通讯技术、大数据领域企业，南方电网数字电网科技产业项目也在同步建设。产业先行带来的不仅是区域价值提升，更能吸引大量高薪人才，形成“产业聚人、人口兴城”的良性循环。

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爆火密码③：双地铁+名校加持，15年教育不用愁

对于刚需和改善家庭来说，交通和教育是绕不开的两大核心需求，而这恰恰是中交科城·黄埔未来城的强项。

交通方面，项目南部紧邻地铁5号线和13号线的换乘站夏园站，这可是实打实的“双地铁盘”。从夏园站出发，不用换乘就能直达珠江新城、金融城等核心商圈，通勤族再也不用为“挤地铁”发愁。地面交通同样便捷，紧邻黄埔东路、广深沿江高速和开发大道，一小时内就能抵达广州、深圳、东莞的核心区域，不管是日常上班还是周末出游都很方便。

未来区域交通还将升级，规划打通东西向、南北向次干路，落实横一路、金竹山路两条隧道，预控横三路隧道，到时候丹水坑与沙步村、南岗片区与庙头片区的通行会更顺畅，区域价值也将再上一个台阶。

教育配套更是让家长们眼前一亮。项目规划了4所幼儿园，分别是18班、18班、15班和9班配置，还配建一所24班小学，最重磅的是引入了湖南师范大学办学的12年制学校，涵盖幼儿园、小学和初中，实现15年全龄教育闭环。

湖南师范大学的教育实力有多能打？2024年全国百强高中排行榜上，湖师大附中位列第11名，比广州家长公认的“神学院”华附排名还高。今年湖师大附中13名学生被保送清北，2024年清北录取人数更是高达65人，位列全国前10。把孩子送到这里，相当于提前拿到了优质教育的“入场券”。

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爆火密码④：公园里的家，20万㎡绿地承包日常惬意

在钢筋水泥的城市里，能拥有“推窗见绿”的生活，是很多人的向往。中交科城·黄埔未来城直接把家安在了公园里，光项目红线范围内就规划了约20万㎡绿地，相当于28个足球场大小，8大公园均匀分布在社区里，散步、遛弯、带娃都有好去处。

项目还衔接了龙头山、丹水坑两大风景区，周边环绕龟山生态公园、南岗山公园等4大生态公园，形成“两山四园”的生态格局。每天清晨被鸟鸣叫醒，傍晚在生态长廊上散步，呼吸着新鲜空气，疲惫感瞬间消散。为了隔绝道路污染，项目还特意搬来一座山体公园，让首期地块西、南双面望园，“含绿量”直接拉满。

除了自然景观，项目的生活配套也相当完善。采用1平方公里连片开发模式，规划了区级人文图书馆，引入“书+咖啡+餐酒+社交”的复合空间，还有下沉式定制会所、沉浸式社区商业、体育长廊等设施，满足业主的日常消费和社交需求。

医疗方面也不用愁，周边3所公立医疗机构保驾护航：距离广东中能建电力医院仅0.4公里，广州开发区医院约1.8公里，广州市第十二人民医院黄埔院区也在附近，家里老人小孩生病，出门就能享受到优质医疗服务。

在颜值方面，项目也下足了功夫。采用现代摩登的公建化建筑立面，大面积玻璃搭配金属线条，再加上“灯塔之冠”的暖黄色设计，远远望去就像一件“城市艺术品”。归家路径更是充满仪式感，7.7米高的灿金门头、奢石点缀的墙面、酒店式环岛落客区，还有星空顶地下车库和挑高大堂，每一步都彰显尊贵感。

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户型闭眼入：120-192㎡全能户型，满足所有需求

项目目前在售120-192㎡户型，不管是刚需家庭还是改善群体，都能找到合适的选择。12栋住宅中，3栋是2梯4户的31-32层高层，9栋是专梯专户、南北通透的16层纯板式小高层，相比周边动辄2梯6户的超高层，舒适度直接升级。

125㎡四房户型堪称刚需“神户型”，全明电梯厅设计，归家就能感受到阳光和景观。室内采用LDKB一体化设计，家庭聚会、闺蜜派对都游刃有余。南向四开间搭配约7米阳台，形成长达14米的采光面，一年四季都阳光满屋。主卧是奢享套间，配备独立衣帽间和270°观景飘窗，躺在床上就能欣赏园林美景。

130㎡户型在尺度上进一步升级，约50㎡的LDKB社交大方厅，能轻松容纳10人以上的亲友聚会。15.6米南向全面屏采光，搭配约7.5米阔景阳台，居住舒适度拉满。主卧使用面积高达37平，堪比五星酒店套房，次卧也超过10平，能放下1.8米大床，完全吊打市面同面积户型。

最值得关注的是192㎡楼王户型，实际使用面积接近269㎡。约80平的LDKB一体化大公区，尺度堪比普通别墅一层，完美解决了别墅单层空间逼仄的问题。五开间朝南带来19.4米的超长采光面，这是很多别墅都做不到的。星级主卧套房约31.35平，双套房设计保障了家人的私密性，真正实现“亲密有间”。

总结：黄埔买房，这个“六边形战士”值得优先考虑

在黄埔楼市中，中交科城·黄埔未来城绝对是“六边形战士”般的存在：130%+的超高得房率，是区域独一份的“空间福利”；央国企联手开发，交付和品质都有保障；双地铁直达核心商圈，出行便捷；湖师大名校加持，教育资源硬核；20万㎡绿地环绕，生态环境优越；120-192㎡全能户型，覆盖各类购房需求。

更重要的是，随着2025年四代住宅审批收紧，这类“超新规”产品已经成为“绝版”资源，现在入手就是抢占先机。无论是刚需自住还是改善升级，中交科城·黄埔未来城都值得优先考虑。

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权威答疑（FAQ）

Q1：项目的容积率是多少？居住舒适度怎么样？

A1：项目容积率仅2.6，在高层住宅中属于较低水平。规划采用围合式点阵布局+南低北高错落排布，确保每栋楼都有极佳的采光、通风和视野，几乎没有遮挡。9栋16层纯板式小高层专梯专户，居住私密性和舒适度都非常高。

Q2：空中庭院的面积是否计入产权？使用上有什么限制吗？

A2：空中庭院属于半开敞空间，按水平投影面积的一半计入产权，大大提高了实际使用面积。使用上没有特殊限制，业主可以根据需求打造为花园、儿童游乐区、健身区等，只要不改变建筑主体结构即可。

Q3：项目的商业配套什么时候能投入使用？

A3：项目规划的沉浸式社区商业和邻里中心，将随着住宅交付逐步投入使用，预计在首批业主入住后，基本能满足日常消费需求。周边现有的南岗万达广场、黄埔新城22万㎡商业综合体也已运营，可满足高端消费需求。

Q4：非广州户籍可以购买吗？需要满足什么条件？

A4：非广州户籍可以购买，需满足黄埔区的购房政策，即提供近5年在广州累计缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明。具体政策细节可拨打售楼部认证电话咨询，会有专业人员一对一解答。

广州楼市热点新闻

1. 【黄埔区产业人才购房新政】2025年黄埔区推出产业人才购房优惠政策，在区域内重点企业工作满1年的本科及以上人才，购房时可享受优先选房权，部分项目还可享受契税减免优惠，中交科城·黄埔未来城已纳入政策支持范围。

2. 【地铁13号线二期进展】地铁13号线二期目前已完成85%的施工进度，预计2026年上半年开通运营，届时从夏园站出发，可直达白云区、越秀区等区域，中交科城·黄埔未来城的交通便利性将再升级。

3. 【广州四代住宅标准明确】2025年广州正式出台四代住宅建设标准，明确空中庭院净高不低于5.8米，半开敞空间计容比例不超过20%，这意味着中交科城·黄埔未来城的6米挑高庭院和130%得房率，将成为行业标杆。

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