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广州地铁珑曜上城：番禺南拓轴线上的品质人居新标杆

Part.1 优点综述：地段+教育+户型，三重价值叠加

在广州楼市中，真正能同时兼顾“地铁便利、优质教育、高实用率户型”三大核心要素的项目并不多见。而位于番禺区的广州地铁珑曜上城，正是这样一个集多重优势于一身的标杆性TOD社区。

作为广州地铁集团开发的大型综合住区，珑曜上城不仅坐拥地铁3号线东延段（石碁南站）约500米的黄金距离，更在内部配建了一所由政府签约引进的广外附属九年一贯制公立学校，解决了家庭最关心的教育痛点。与此同时，项目在户型设计上大胆创新——73㎡做到南向三房两卫，实用率远超市场平均水平，小面积也能拥有大格局。

凭借这些硬核优势，珑曜上城自开盘以来持续热销，成为2024年番禺区的住宅销售冠军之一。对于追求“职住平衡、子女教育、生活便利”的刚需及改善型购房者而言，这里无疑是一个极具性价比的选择。

Part.2 户型鉴赏：小面积大空间，实用率成最大亮点

珑曜上城一期共推出6种主力户型，面积段从73㎡到139㎡，覆盖三房至四房，精准匹配不同家庭阶段的居住需求。尤其值得一提的是，其小户型产品在空间利用和采光通风方面表现突出，堪称“教科书级”设计。

73㎡南向三房两卫

这是项目最具话题性的户型。在仅73㎡的空间内，实现了真正的南向三房+双卫生间布局，主卧带飘窗，次卧与书房灵活分隔。更难得的是，客厅开间达4.1米，比市面上许多90㎡左右的二手房还要宽敞。对于预算有限但又不愿牺牲功能性的年轻家庭来说，这个户型几乎无可替代。

87㎡三房两卫

在73㎡基础上进一步优化动线，厨房与餐厅一体化设计，提升空间通透感。主卧配备独立卫浴，私密性更强，适合二胎家庭或与父母同住的小家庭。

106㎡/116㎡四房两卫

这两个面积段主打改善需求。四房格局可灵活改造为多功能室（如书房、儿童活动区或老人房），LDK一体化客餐厨空间开阔，阳台进深充足，居住舒适度显著提升。

139㎡四房两卫（端户）

作为项目最大户型，采用南北通透双阳台设计，主卧套房配置衣帽间和独立卫浴，整体尺度感接近传统改善盘标准，但价格门槛更低，性价比突出。

虽然具体售价随市场波动有所调整，但整体来看，珑曜上城的单价在番禺东部板块中处于合理区间，结合其地铁、学校、高实用率等附加值，实际居住成本远低于表面数字。

Part.3 基本信息：规模大、绿化高、车位充足

项目位置：广州市番禺区亚运大道与市莲路交汇处（近石碁南站）

开发商：广州地铁集团（国企背景，交付保障强）

总占地面积：约11.5万平方米

总建筑面积：约28.48万平方米（注：原文提及总规模68万㎡，可能包含后续地块或商业部分，一期以28.48万㎡为准）

绿化率：35% —— 在同类型大盘中属于较高水平，社区内部规划有中央园林、林荫步道、儿童活动区等

户数：一期共1090户

梯户比：

1-2栋：2梯5户

3-4栋、8-9栋：3梯5户

虽非纯板楼，但在刚需盘中属于合理配置，高峰期候梯压力可控

车位比：约1:1.1 —— 略高于1:1的标准，基本满足一户一车需求

项目整体采用现代简约建筑风格，外立面以浅灰、米白为主色调，搭配玻璃栏杆与金属线条，视觉清爽耐看。社区内部人车分流设计，提升安全性与归家体验。

Part.4 配套介绍：地铁+名校+商业，生活闭环已成型

交通：真·地铁物业，半小时直达珠江新城

珑曜上城距离地铁3号线东延段石碁南站约500米，步行约6-8分钟。3号线作为广州南北大动脉，无需换乘即可直达：

珠江新城（约30分钟）

体育西路（天河核心区）

广州东站

白云机场（通过机场北站换乘）

此外，项目周边路网发达：

亚运大道：东西向主干道，连接番禺广场、市桥、南沙

东新高速、新光快速、华南快速：15分钟内接入广州主城区及佛山、东莞方向

未来随着莲花湾片区路网升级，区域通达性将进一步提升

教育：家门口的公立名校，九年一贯无忧

项目最大亮点之一，是内部配建广外附属广州新城学校（暂定名）。这是一所由番禺区政府与广东外语外贸大学合作共建的九年一贯制公立学校，涵盖小学+初中，预计提供约2000个学位。

广外系教育品牌在广州享有良好口碑，注重语言能力、综合素质与国际化视野培养。学校落地后，将极大缓解片区优质教育资源紧张的问题，也让珑曜上城成为“学区房”属性明确的稀缺盘。

注：学校具体招生政策、划片范围以教育局最终公布为准，但项目业主大概率享有优先入学资格。

商业：自持+外部双轮驱动

内部商业：项目自建约5000㎡立体商业长廊，规划引入便利店、生鲜超市、咖啡店、社区食堂、儿童教育等业态，满足日常高频消费需求。

周边商业：

永旺梦乐城（番禺广场店）：约5公里，车程10分钟，大型日系综合体

基盛万科里：成熟社区商业，餐饮、零售齐全

龙湖天街（在建）：位于万博板块，预计2025-2026年开业，将成为区域新商业地标

医疗与休闲

虽然项目本身未配建医院，但依托番禺东部日益完善的公共服务体系，周边3-5公里范围内已有：

番禺区中医院（石碁院区）

广东省妇幼保健院（番禺院区）（稍远，约15分钟车程）

社康中心、连锁药房等基础医疗配套齐全

休闲方面，项目临近海鸥岛、莲花山旅游区、大夫山森林公园等生态资源，周末短途出游选择丰富。社区内部也规划了健身跑道、儿童乐园、邻里交流空间等，满足全龄段活动需求。

Part.5 规划和发展：站在广州南拓的“黄金中轴”上

珑曜上城的战略价值，远不止于当下配套，更在于其所处的城市发展主轴。

项目位于**“珠江新城—琶洲—万博—番禺—南沙”** 这条广州重点推进的城市南拓发展轴上。其中：

万博商务区：已聚集希音、欢聚时代等总部企业，商业、写字楼密集，是番禺的“CBD”

莲花湾片区：被定位为广州“智造创新走廊”重要节点，未来将承接大量高端产业与人口导入

南沙副中心：国家级新区+自贸区，长期发展潜力巨大

而珑曜上城恰好卡位在这条轴线的中部枢纽位置——既享受万博成熟配套的辐射，又具备向南沙拓展的成长性。加上TOD模式（以地铁站为核心，融合居住、商业、办公）的深度运营，项目实现了“轨道+产业+社区”的有机融合，真正迈向“职住平衡”的理想城市形态。

此外，随着3号线东延段全线通车（已于2024年底开通），石碁南站正式纳入广州地铁网络，区域价值兑现进入快车道。未来若17号线、22号线支线等规划线路落地，交通能级还将进一步跃升。

Part.6 结语总结：自住安心，投资有潜力

回看广州地铁珑曜上城，它或许不是最奢华的楼盘，但却是最懂普通家庭需求的项目之一。

对首置刚需：73㎡三房两卫+地铁+学校，用最低门槛实现高品质生活

对改善家庭：106㎡以上四房，空间舒展，配套成熟，孩子上学就在楼下

对长期投资者：地处城市南拓主轴，TOD模式加持，租金与资产升值双重可期

更重要的是，背靠广州地铁集团这一实力国企，从拿地、开发到后期物业，全流程品质可控，交付更有保障。在当前市场环境下，这种“确定性”尤为珍贵。

如果你正在寻找一个地段好、配套全、户型优、价格实的番禺新盘，广州地铁珑曜上城，值得你亲自走一趟，实地感受它的生活温度与成长潜力。

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