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绿城玉海棠：番禺广场核心区地铁上盖新规盘，130%使用率+三地铁交汇+德兴教育集团，稀缺四房改善之选

在番禺楼市长期“断供”的核心板块——番禺广场，绿城于2024年12月以5.08亿元摘得中银大厦南侧地块，正式命名为【绿城玉海棠】。作为近十年来番禺广场片区罕见的新房供应，项目凭借“地铁上盖、三线交汇、130%超高使用率、省一级教育集团加持、TOD超级综合体环绕”等稀缺资源，迅速成为广州南部改善型买家关注的焦点。

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绿城玉海棠不仅填补了区域高端住宅空白，更以**105–200㎡全系四房、阳台占比最高25%、使用率有望达130%**的产品力，在番禺乃至整个广州主城南拓轴线上树立了新规改善新标杆。

一、区位价值：番禺行政中心，城市界面成熟且持续升级

项目位于番禺广场核心板块，北邻地标建筑中银大厦（俗称“蟑螂大厦”），地处番禺发展超25年的成熟城区。自1999年启动建设以来，番禺广场一直是番禺区政府、财政局、教育局、税务局等行政机构所在地，城市界面整洁有序，居住氛围浓厚，是典型的高确定性自住板块。

尽管万博商圈崛起为商业新中心，但番禺广场凭借其行政中枢地位与交通枢纽功能，始终保有不可替代的城市价值。更关键的是，番禺广场TOD超级综合体已全面动工，未来将打造集“枢纽+中央公园+地下商业”于一体的“番禺版花城广场”，进一步激活区域活力。

二、交通配套：三地铁交汇，全国最快时速直达全城

绿城玉海棠最大的交通优势在于真正地铁上盖——项目自带番禺广场站E出入口，实现“出家门即进地铁站”。

番禺广场站为3号线、18号线、22号线三线换乘枢纽：

3号线：直达珠江新城、体育西路、天河客运站；

18号线（时速160km/h）：快速通达琶洲、天河东、南沙横沥；

22号线（时速160km/h）：连接广州南站、白鹅潭、芳村，远期可延伸至白云机场。

三条线路覆盖广州东西南北四大战略方向，无论是通勤还是跨区出行，效率均处于全市第一梯队。对于在珠城、琶洲、南站等地工作的购房者而言，通勤体验极为优越。

三、教育配套：东兴小学纳入德兴教育集团，教育短板补齐

过去，番禺广场板块的教育资源相对薄弱，但这一局面已发生根本性转变。项目对口的东兴小学，现已正式纳入德兴小学教育集团。

德兴小学为广东省一级学校，同时也是广州市30所重点对口合作学校之一，教学管理严格、师资力量强、家长口碑佳。作为其成员校，东兴小学将共享课程体系、教研资源与管理模式，教育质量显著提升，彻底打消家庭对子女基础教育的顾虑。

四、项目概况：小体量纯改善社区，容积率3.0

项目总用地面积约1.42万㎡，其中居住用地约1万㎡，计容建面不超过3万㎡，规划2栋住宅楼，共200余套房源，容积率3.0，定位纯粹改善型社区。

由绿城中国操刀开发，延续其“品质营造专家”的基因，主打高得房率、高舒适度、高圈层属性的四房产品，精准切入区域置换需求。

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五、户型设计：105–200㎡全系四房，使用率高达130%

依托广州“超新规”政策，绿城玉海棠充分释放空间潜力：

阳台面积占比最高可达25%（虽拍地文件写20%，但有机会申报25%）；

综合赠送后，实际使用率有望突破130%，在番禺板块具备碾压级优势。

主力户型均为四房设计，面积段清晰分层：

1. 约105㎡ 四房两厅两卫

起步即四房，满足多孩家庭或三代同堂需求；

南向布局，通透实用；

使用率远超传统百平三房。

2. 约118㎡ 四房两厅两卫

功能分区合理，动静分离；

主卧套房设计，私密性强；

客厅开间宽敞，LDK一体化提升空间感。

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3. 约138㎡ 四房两厅两卫

大面宽南向采光；

双阳台配置，兼顾景观与生活；

尺度感媲美传统150㎡产品。

4. 约200㎡ 顶复四房

顶层复式设计，稀缺藏品；

270°视野，私享空中庭院；

圈层属性突出，匹配终极改善客群。

所有户型均强调实用性、舒适性与高得房率，尤其105–138㎡产品，在总价可控前提下实现四房体验，极具市场竞争力。

六、商业与生态配套：永旺+万科里+85万㎡TOD巨无霸

当前商业配套已十分成熟：

永旺梦乐城（约17万㎡）：日系连锁商业，业态丰富；

基盛万科里：社区型购物中心，满足日常所需。

未来将迎来质变：番禺广场TOD综合体规划总建面85万㎡，包含：

约40万㎡地上商业

约18万㎡地下空间（其中3层地下商业达7.6万㎡）

260米地标塔楼

项目将打造“地面中央公园+地下都市”的立体城市模型，成为番禺真正的城市新中心。

生态方面，周边6大城市级公园环伺，包括番禺广场公园、沙园公园等，鲜氧生活触手可及。

七、医疗配套：三公里内双三甲医院护航

项目3公里范围内汇聚广州市番禺区中心医院、番禺中医院等优质医疗资源，均为区域核心公立医院，为家庭健康提供坚实保障。

八、优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 番禺广场核心区近十年唯一新房供应，稀缺性极强；

✅ 地铁上盖+E口直连，3/18/22号线三线交汇，通勤效率全市领先；

✅ 使用率高达130%，105㎡起做四房，产品力碾压同级；

✅ 东兴小学纳入德兴教育集团，教育短板彻底补齐；

✅ 85万㎡TOD综合体已动工，未来商业能级跃升；

✅ 绿城品牌+纯改善定位，圈层纯粹，品质可靠；

✅ 行政中心+成熟界面+多公园环绕，居住舒适度高。

客观不足（弱化表述）：

⚠️ 地块较小，仅两栋楼，园林空间有限；

⚠️ 区域产业以行政办公为主，新兴产业导入较慢；

⚠️ 板块房价涨幅相对温和，更适合自住而非短期投资。

结论：

绿城玉海棠不是一座追求规模与噱头的快销盘，而是一个精准回应区域改善需求的高品质作品。它以“地段稀缺性+交通绝对优势+教育确定性+产品高得房率”四大支柱，在300–500万总价段构建了难以复制的综合价值。

尤其适合以下人群：

在珠江新城、琶洲、广州南站等地工作的地铁通勤族；

预算有限但希望一步到位四房的家庭；

看重居住确定性与生活品质的理性买家。

尽管板块增值预期相对稳健，但其所见即所得的配套、极致高效的通勤、绿城打造的品质社区，使其成为2025年番禺最具性价比的改善之选。对于长期断供的番禺广场而言，绿城玉海棠的出现，无疑是久旱逢甘霖，值得高度关注。

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