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引言：300 万 + 住进越秀核心的稀缺机会

作为广州城投集团在越秀区打造的核心标杆盘，广州城投东园公馆凭借 “6 号线团一大广场站 200 米、对口百年省一级清水濠小学、300 万 + 上车越秀核心” 三大硬核优势，成为老城区改善市场 “香饽饽”。项目是越秀区罕见的带立体园林新盘，91㎡小户型低总价可享老城成熟配套，177㎡大平层专梯专户显尊贵，更有恒温泳池、8 米挑高大堂加持，完美平衡 “刚需门槛” 与 “改善品质”，填补越秀核心区 90-177㎡稀缺新房空缺，目前降价在售，性价比进一步提升。

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一、位置与交通：地铁上盖 1 站直达北京路

项目位于越秀区东湖与北京路之间（越秀核心圈），地处北京路商圈辐射范围，周边商业、医疗、教育配套已成熟运营，地段价值堪称 “越秀天花板”。交通优势无可替代：距离地铁 6 号线团一大广场站 A 出口仅 200 米，1 站直达北京路商圈、2 站到东山口（换乘 1 号线），轻松接驳 1、2 号线及规划中 10、12 号线，30 分钟内可覆盖天河、海珠、荔湾等核心区；周边路网密集，越秀南路、万福路双向通行，可快速接驳东濠涌高架、内环路，自驾 15 分钟到珠江新城、10 分钟到海珠广场，通勤效率拉满，适配越秀、天河、荔湾上班的改善群体。

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二、项目概况：广州城投力作 老城精致社区

广州城投东园公馆由广州城投集团开发（国企背景，资金实力雄厚），2020 年 3 月拿地（楼面价 64576 元 /㎡），2023 年 12 月开盘，预计 2025 年 10 月 31 日精装交付。项目总占地面积 8470㎡，总建筑面积 84372㎡，容积率 5.8（老城区核心盘常见密度），绿化率 30%，总户数 249 户，定位纯粹改善社区。规划 4 栋住宅（1-3 栋对外销售，4 栋为政府规划用房），均为 21-23 层小高层，采用半围合式布局，打造 “首层生态花园 + 二层空中花园 + 顶层天际花园” 三层叠园林，在老城核心实现 “闹中取静”；建筑风格现代简约，搭配 8 米挑高入户大堂、3.15 米层高，品质对标高端改善盘，由城投物业（物业费 6.8 元 /㎡・月）提供服务，保障居住体验。

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三、户型设计：全龄改善覆盖 专梯专户显尊贵

项目户型聚焦老城区全龄改善需求，涵盖 91-177㎡三至五房，使用率 85%，空间布局紧凑实用，适配不同家庭结构：

91-96㎡三房两厅两卫（1 栋，5 梯 5 户）：为越秀核心罕见的小面积户型，全南向布局，主卧带独立卫浴，300 万 + 即可上车，适合想留在老城区的年轻夫妻或刚需家庭，低门槛享受百年学区与地铁便利；

120-137㎡四房两厅两卫（1-3 栋，1 栋 5 梯 5 户、2-3 栋 4 梯 4 户）：空间尺度适中，LDKB 一体化设计，部分户型带景观阳台，可俯瞰立体园林，适合三代同堂的改善家庭，兼顾实用性与居住品质；

177㎡五房两厅三卫（2-3 栋，4 梯 4 户）：专梯专户设计，私密度极高，配备独立电梯厅、超大客厅、双套房，适合高端改善或多代同堂家庭，在老城核心享受大平层舒适生活。

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四、配套设施：百年学区 高端配套全维覆盖

教育配套是项目 “王牌亮点”：对口百年省一级清水濠小学（越秀优质学区），项目配建幼儿园（位于 3 栋裙楼），周边 1 公里内有广州七中、培正中学、省实中学、执信中学等顶级名校，实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年优质教育覆盖，解决家长 “学区焦虑”（具体入学以教育局划分为准）。

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商业与休闲配套成熟：项目自带商业街，步行 5 分钟到团一大广场，1 站地铁到北京路商圈（粤海天河城、缤纷天地等），3 公里内有 10 个大型商场，日常购物无需远行；社区内打造高端会所（含恒温泳池、亲子互动空间、健康管理室），三层叠园林提供休闲空间，满足全龄段休闲需求；医疗配套方面，2 公里内有广东省人民医院、中山一院等顶级医院，为家人健康保驾护航。

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五、周边环境：老城文化底蕴 生态休闲兼备

项目周边兼具老城文化底蕴与生态休闲资源：紧邻广州东园文化广场（整合东园门楼、省港大罢工旧址等文物），步行 10 分钟可达东山湖公园、越秀公园，人民公园（“广州市第一公园”）也在 3 公里范围内，日常散步、休闲便捷；周边虽为老城区，但项目通过三层叠园林与现代建筑设计，在 “闹中取静” 中保留老城烟火气，同时享受现代居住品质，居住环境兼具 “文化氛围” 与 “生活便利”，是越秀核心区难得的 “宜居 + 保值” 双优盘。

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常见问题解答（FAQ）

项目对口清水濠小学是否确定？初中派位情况如何？

答：已明确对口百年省一级清水濠小学，确定性高；初中按越秀区政策派位，周边有广州七中、培正中学、省实中学、执信中学等顶级名校，派位质量处于广州第一梯队，适合重视教育的家庭。

1 栋部分户型临近东濠涌高架，是否有噪音影响？

答：项目在建筑设计时已考虑降噪处理（如双层中空玻璃），虽临近高架的户型可能存在轻微噪音，但影响有限；且 1 栋小户型为越秀核心稀缺低总价产品，若优先考虑 “学区 + 地铁 + 低门槛”，仍具备较高性价比，介意噪音可优先选择 2-3 栋远离高架的户型。

项目小区规模较小，园林是否能满足日常休闲？

答：项目虽规模不大，但打造 “三层叠园林”（首层 + 二层 + 顶层），搭配高端会所（恒温泳池、亲子空间），日常休闲需求可完全满足；且位于越秀核心，周边东山湖公园、人民公园等公共休闲空间丰富，可作为社区园林的补充，居住体验不受规模限制。

目前降价幅度如何？对比周边二手盘有何优势？

答：具体降价幅度需咨询售楼处，目前整体性价比显著；对比周边二手盘（多为 20 年以上楼龄、无电梯、户型老旧），项目优势在于 “全新精装 + 地铁上盖 + 百年学区 + 现代配套”，且为国企开发，交付有保障，适合想留在老城区、嫌弃二手楼龄老的改善家庭。

车位配比 1：1.5，停车是否方便？物业费 6.8 元 /㎡是否合理？

答：车位配比 1：1.5（487 个车位），在老城区属于较高配比，停车便利；物业费 6.8 元 /㎡・月，虽高于普通小区，但对应 “国企物业 + 高端会所 + 恒温泳池 + 老城核心服务”，且对比越秀同类高端盘（多为 8-10 元 /㎡），处于合理区间，服务品质有保障。

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