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项目区位：

项目位于琶洲南区赤沙村东北侧，大围公园内

北望黄埔涌和北山、石基、赤沙村的商业复建

东侧为规划中的会展东路与商办物业

南侧规划有国际学校

项目现状环境航拍鸟瞰

黄埔涌及村商办复建航拍鸟瞰

效果图：

项目总平面/户型分布：

拿地信息：2024年10月30日由保利59y总价拿下，楼面价4.3w/㎡；

用地情况：整个项目由三个地块组成，总计用地面积6.7w方，计容建面13.8w方，容积率2.5，限高100m；（其中首期地块3.29w㎡，总建面7.16w㎡，绿化率35%，建筑密度16.5%）；

楼栋数/户数：项目预计共计21栋900户，首期地块共10栋楼，预计推出488户；

面积段：122㎡（4房2卫）139㎡（4房3卫）187㎡（4房3卫）；

总层数：17~32层；

项目配建：幼儿园、会所，4.5w㎡国际私立学校；

预计开盘时间：2025年4月；

预计收楼时间：2028年初；

预计受众：琶洲上班及琶洲本地的改善型客群，广财老师，赤沙/北山村民；

项目定位：琶洲南区的保利天瑞、保利心语（户型升级版）；

吹风价格：7~9w；

预计合理售价：低层7+起步，小户型高层预计8+，大户型高层预计9+；

点评：

优点：新户型高赠送/板楼设计梯户比+户型段纯粹/花园小区/好物业+产业核心区旁+低容积率

户型产品优势：天奕叠加大宽厅+玻璃幕墙+板楼设计+2T2户独立梯厅设计，虽然没有像南沙林屿境140%那么离谱，从产品角度来看的话，100%+的得房+板楼+好看的外立面足以在产品力角度将同价位二手市场被虐得体无完肤，对在意颜值的年轻客群轻松拿捏；（文末附户型具体讲解）

户型段纯粹+花园小区+低容积+好物业：首开区是这三块地中最大的一块3.3w方，同花城湾的占地一样大小，板楼布局考虑经济性没法做到围合式，不过对于1000w左右预算的项目来说已经不错了，122-139-187㎡的面积段没有特别小和特别大的产品出现，让客群类型相对统一，187虽然有点错配，不过货量不多，影响不大。虽然项目周边有城中村待拆迁，但是项目没无回迁。2.5的容积率在当前的一手同类竞品中属实不高（中海大境和保利绢麻厂都是3.8，珑璟台4.3）

产业核心区旁：天奕的地块是由原来的商办用地调规而来的，一方面为了解决CZ问题，二来主要是解决琶洲住宅严重供不应求的局面，所以他的存在就是给琶洲的上班人群量身定制的。地铁出行的话，从项目一期步行到琶洲和赤沙两个地铁站都是1km/15分钟的路程；开车去琶洲西电商区和琶洲中二区也都只要10分钟车程；

缺点：周边城市界面/人居素质+中期生活在大工地内+学校生源不确定+未来周边竞品多

周边城市界面/人居素质杂乱：西南面的赤沙村需要整体旧改拆迁但进度目前由于富力退出后暂时停滞，新接棒的中铁建也没有更多动作，所以项目周边难以避免一定时间要与城中村为伍，大围公园也还没有进行很好的修缮所以目前看来略显荒凉，随着28年项目交付的时候，周边若干地块应该也相继成型了，届时应该会有较好的城市面貌。但是在此之前整个琶洲南区都将会处于大型的建设期，尘土飞扬，噪音萦绕无可避免；

配套暂时匮乏：由于琶洲南区整体还在初期开发阶段，目前项目周边配套情况还待完善，当前环境颇有一种当年琶洲雅郡花园开荒牛的既视感。商业目前来看位于地块北侧的商办楼宇底商能提供部分商业功能，但是具体商业档次还得看保利/村集体的招商情况。

学校及生源不确定：目前项目配建的是国际学校而不是项目对口小学初中，项目东侧未来有规划学校用地，不过什么时候建成，招生范围到哪里，会不会混村，是否有优先级问题，这些对于要用学位的家庭来说都是未知数，不太适合要读书的家庭当前入手；

未来周边竞品：除了本次项目供应的三块地之外，项目东边目前确定新增供应的还有三块住宅用地，总计供应约20w方，而这还只是确定了的，谁有知道其他商业用地未来时候会继续调规改成住宅用地背刺老玩家呢，从当前的琶洲住宅供应格局来看，天奕的去化难度不大，也有相当的竞争力，但未来是否能打就得看未来的供应量和“广州的建筑规范弹性”了，这几年广州买过房的业主都知道怎么回事，懂得都懂；

综合点评：

从产品角度来说，天奕毋庸置疑是个好产品，把曾经豪宅才有的板楼独梯设计让渡到了120和140的户型段，可谓旧时王谢堂前燕飞入寻常百姓家。琶洲南也有足够的故事可以诉说，未来板块的成长性都有足够大的空间，只是花多少时间去熬这个落地，毕竟南区还涉及到几条村的旧改问题，当前现状也属于山林野人/开荒牛的状态，而且相比于同样是开荒牛的保利海珠天珺，南区的建设进度或许会更快一些，但这个“快”也至少是5年起步，属于耐得住寂寞就能熬的出未来的板块，上限下限都不低；

琶洲南区远期展望

至于网上有评价说天奕入市后又要对周边一二手项目拳打脚踢寸草不生了，关于这个问题我们可以逐个竞品分析一下：

一手层面：天奕的出现无疑会分流掉大境140~180、珑璟台120~190和部分都荟天珺150的客群，甚至远的如长隆悦府、奥体观樾、以及海珠西大干围广纸那一堆的买140的客群也可能被分流过来买120；从总价段来说，天奕跟自家兄弟同期准备开盘的绢麻厂保利天曜也有重合，不过绢麻厂更多是珠城/金融城的客群，跟天奕的琶洲客群有一定区分；至于说天奕开盘卖7~9w要拳打脚踢隔壁琶洲南TOD的论断，就实属碰瓷了，前者7~9w虽然便宜但是啥都要熬，后者10~14w现状可用学位确定而且LD自购，段位上还是有天然差距的，不做赘述；

二手层面：天奕的定位更像是天瑞和水蓝郡/会展世界城的存在，所以二手端主要冲击像雅郡/水蓝郡/江山国际/天悦小户型/海珠天珺/世港国际/畔江/会展西岸/星品轩/往西赤岗北/滨江东等一众05~15年的上一代总价900~1000w左右的二手旧规产品，甚至珠城345梯队的一些追求新产品但是预算不高的业主也会想置换；

不过说再多的所谓冲击和分流，都要建立在体量之上，目前项目一期只有480+套，算上全部也只有900套，对市场整体影响有限，不过随着未来琶洲南市场供应逐步增加，居住规模和氛围趋于完善，

是否值得入手：122和139的比较值得，大面积看个人需求；

未来二手流动性预判：小面积受众广，未来流通性更好；大面积区域调性原因，未来受众会较窄，预计二手流通性一般；

户型点评：

122㎡四房两卫：122㎡做出了琶洲南二期140㎡板楼的效果，2T2户，独立梯厅空间，南北对流双阳台，4.9m面宽大客厅，1.8*5m阳台绰绰有余，房间里看报建图应该是报了800的飘窗又za了一部分，还得是亲儿子操作空间大，主卧做的全弧形窗开窗面从头到尾十分豪横，连淋浴都能有全景落地的景观面，光看平面都能感受到幕墙感比例十足了，122㎡给到板楼设计可谓诚意拉满，空间实用基本做到了目前二手市场中150㎡左右的水平（甚至更优）应该属于天奕最不愁卖的户型；

套内投影面积≈137㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考）“自媒体口径”实用率=137/122=112.2%

122㎡户型图

139㎡四房三卫：139㎡的格局与122的户型基本大同小异，2T2户，独立梯厅空间，南北对流双阳台，4.9m面宽大客厅，根本区别在于做了个双套房，但是靠近客厅电视墙的套房做成了暗卫，暗卫出现在139㎡户型上有点不应该。餐厅面宽比122的大一截用一些，其他空间没有本质上区别。得房率没有做得很“离谱”性价比没有122的高，但139㎡这个户型也相当于二手市场中160㎡的产品了，如果总价1000w左右能拿下的话，也属于是好卖的产品，未来二手流通性不愁；

套内投影面积≈148㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考）“自媒体口径”实用率=148/139=106.4%

139㎡户型图

187㎡四房三卫：2T2户，独立梯厅，进门有独立的储物间，双主套次套房也做到了明卫，9m长主景观阳台，5.7m面宽的厅赶上琶洲南TOD230㎡的水平，不过由于187的总价要去到1500w左右的水平，多少跟地块调性有点不符，容易造成错配未来难以去化流通（参考大境270和水蓝183/200）从报建图来看，东户的实用性会更高一些，具体以项目交付实测为准。

套内投影面积≈198㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考）“自媒体口径”实用率=198/187=105.9%

户型分布

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