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发布时间：2025年11月4日最新发布 |越秀国贸·观樾天湖恭迎品鉴！

信息源： 越秀国贸·观樾天湖营销中心

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一、越秀・国贸・观樾天湖：天河 CTD・双国企打造湖居顶改标杆

越秀・国贸・观樾天湖位于广州天河区世界大观片区（CTD 奥体板块核心），是越秀地产与国贸集团两大国企联合开发的高端改善项目，也是天河罕见同时满足 “主城区 + 低密 + 天然湖山 + 连片开发” 的湖居社区。项目所在的天河智谷奥体板块，背靠超 20 万技术人才与八大优势产业，年产值预计达 1100 亿元，已是广州第四大经济增长极，而观樾天湖凭借约 1.9 公里湖岸线、5.3 万方日月双湖等稀缺生态资源，成为天河高端改善人群 “向往的湖居目的地”。

作为板块 “配套先行” 的践行者，越秀地产此前已投入超百亿开发前两期地块，如今三期联合国贸集团，进一步升级产品与配套，从 “临湖建房” 升级为 “自然与生活共生” 的湖居新范式，填补天河核心区低密湖居顶改产品的空白。

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二、项目规模：1.6 容积率，3 栋小高层 + 11 栋合墅稀缺布局

项目三期总建筑面积约 30643㎡，容积率低至 1.6，是全广州主城区罕见的低密度住宅项目（多数核心区项目容积率超 4.0），规划 3 栋 19 层小高层与 11 栋 4 层合墅，总户数极少（合墅仅 42 套，一线望湖仅 8 套），社区纯粹性与私密性拉满。产品主打建面约 190㎡瞰湖大平层与 210㎡合墅，其中合墅为 “上下叠” 设计（无中叠），保证每户 “有天或有地”，契合高端改善人群对 “墅居生活” 的需求，而 1.6 的容积率搭配 “依山就势、南向望湖” 的布局，让每栋楼都能最大化享受湖景与山景资源，避免传统社区 “遮挡压抑” 的问题。

项目从规划之初就以 “低密宜居” 为核心，通过开阔楼间距、高绿化率（周边环绕 14.9 万方公园绿地），在寸土寸金的天河，打造 “推窗见湖、出门入林” 的居住体验，重新定义 CBD 旁的 “慢生活”。

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三、交通配套：悦景路改造升级，双主干道衔接全城

项目地处天河区悦景路以北、帝景山庄以西，当前主要通过悦景路出行（东接珠吉路、西连奥体路），可快速衔接广园快速、大观南路等主干道，5 分钟内上华南快速或机场二高速，自驾 30 分钟内可达珠江新城、金融城、琶洲三大 CBD，满足高端人群 “高效通勤 + 便捷出行” 的需求。值得关注的是，悦景路已完成改造升级，同时世界大观片区将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，未来交通短板将进一步补齐，交房即可享受成熟路网。

公共交通方面，目前距离最近的地铁 21 号线大观南路站约 2km，业主可通过社区接驳巴士或共享单车换乘，未来随着板块开发推进，公共交通配套有望进一步升级，当前自驾仍是主要出行方式，适配高端改善家庭 “一户多车” 的需求。

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四、教育配套：天外教育集团入驻，全龄段优质教育

项目教育配套堪称 “天河顶流”，自身配建 15 班幼儿园与 24 班小学，其中 24 班小学已确定引进广州天河外国语教育集团合作办学 —— 作为 2012 年创办的广州优质教育品牌，天河外国语学校拥有 “北京大学大学先修课程实施学校”“广州市教育工作先进集体” 等称号，教学质量与师资力量雄厚，学校毗邻月亮湖，采用 “现代山水书院” 设计，将自然景观融入教学环境，实现 “自然教育” 的理念。

此外，项目周边辐射天河执信中学、清华附中湾区学校等公办名校，以及贝赛思、爱莎等顶级国际学校，形成 “公办 + 国际” 双轨教育体系，无论是注重国内升学还是海外留学的家庭，都能找到适配的教育资源，解决 “顶改家庭教育焦虑”。

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五、商业与医疗配套：沿湖商业 + 三甲医院，顶豪生活全保障

商业配套方面，项目以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约 1 万㎡商业体（三期楼下即达），规划精品超市、多元餐饮、生活配套、儿童教培等业态，满足日常消费需求；同时社区已兑现约 2000㎡美学湖岸会所，配备 25 米四泳道恒温泳池、意大利泰诺健器材健身房、瑜伽室、SPA 室等，并与火石健身、万豪云珠酒店等品牌达成战略合作，成为圈层社交的核心平台。3 公里范围内还有优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商业体，兼顾 “社区便利” 与 “高端消费”。

医疗保障完善，项目 2 公里内有三甲综合医院中山六院（智慧型医院），周边还有暨南大学附属第一医院、广州复大肿瘤医院，以及规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院，日常健康管理与重大疾病治疗都能得到保障，为家人健康保驾护航。

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六、生态休闲配套：243 万方山湖林海，1.9 公里湖岸线私享

项目最大的核心优势是 “稀缺生态资源”—— 周边环绕约 243 万方山湖林海，拥有 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖（太阳湖 + 月亮湖）与 1.9 公里湖岸线，其中三期私享面积最大、湖面最开阔的太阳湖，业主可享受 “瞰湖、游湖、泛舟” 的诗意生活，是天河核心区少有的 “能真正融入湖景” 的社区。

社区三面环山（钟岭、横岭、大山），整体容积率仅 1.98，步行即可进入自然山林，日常散步、慢跑、亲子活动都有专属空间，在快节奏的 CBD 旁，为业主提供 “闹中取静” 的生态栖居地，实现 “城市繁华与自然生态” 的完美平衡。

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七、产品设计：190㎡大平层 + 210㎡合墅，超高得房率

项目产品设计 “颠覆传统顶改认知”，合墅与大平层均展现出 “高赠送、强私密、优景观” 的特点：

合墅产品：仅上下叠（无中叠），下叠南入户、上叠错层北入户，动线错开私密性强。下叠报建面积 210㎡，实际得房约 720㎡（不含南庭院），得房率 342%，包含南北双庭院、57㎡客餐厅、中西双厨、60㎡主卧套；上叠报建面积 220㎡，实际得房约 730㎡，得房率 331%，配备南向露台、屋顶大露台、露天泳池，满足 “墅居社交” 需求。

大平层产品：190㎡南向瞰湖大平层，拥有 17 米南向面宽、8.9 米跑道式阳台，边位户型超 40 米 “全画幅采光”；252㎡头排湖景大平层，360° 景观视野（北望月亮湖、西南望中心湖、南望园林），25 米超长景观界面 + 15 米 L 型巨幕阳台，45㎡总统主套 + 28㎡湖景次套，堪称 “湖居行宫”。

所有产品均采用高端配置，如 3.3-3.8 米层高、双车位、全赠送地下室（带采光天窗），部分户型配备 L 型飘窗，最大化提升居住舒适度与空间尺度感。

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八、广州购房政策：顶改人群置业友好，稀缺房源抢占先机

当前广州购房政策对高端改善人群较为友好：限购方面，广州市户籍家庭可购 2 套，非户籍家庭满 2 年社保 / 个税可购 1 套，若为天河区认定的高端人才，还可额外获得购房资格；贷款方面，首套房首付 30%、二套房 50%（顶改项目普遍标准），商贷利率根据客户资质可享受优惠，对于资金实力雄厚的顶改家庭，政策门槛相对宽松。

项目当前价格已下调，且合墅仅 42 套（一线望湖 8 套），大平层也属稀缺房源，作为天河核心区 “卖一套少一套” 的低密湖居顶改盘，无论是自住还是资产配置，都是 “难得的上车机会”，尤其适合注重生活品质、教育资源、生态环境的高端改善家庭。

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九、常见问题解答（FAQ）

问：越秀・国贸・观樾天湖的交房时间与装修标准如何？

答：项目为精装交付，具体交房时间可咨询售楼处，装修标准对标顶豪项目，包含高端品牌家电、石材地面、定制柜体等，合墅还配备独立电梯、恒温泳池（部分户型），细节处彰显品质，可预约参观样板间实地了解。

问：合墅的地下室是否有采光？赠送面积是否计入产权？

答：合墅地下室配备采光天窗，保证自然采光与通风，避免 “阴暗潮湿”；赠送面积（如庭院、露台、地下室）不计入产权面积，但业主拥有专属使用权，具体以购房合同约定为准。

问：项目湖岸会所如何使用？是否需要额外付费？

答：湖岸会所仅对业主开放，部分基础设施（如健身房、泳池）可免费使用，高端服务（如 SPA、私教）需额外付费，会所还会定期举办圈层活动（如艺术展、品鉴会），业主可优先参与。

问：未来板块是否有进一步规划？会影响居住体验吗？

答：天河世界大观片区为政府重点规划的 CTD 奥体板块，未来将引入更多高端产业与配套，且由越秀地产连片开发，规划统一、品质可控，随着配套落地，居住体验将进一步提升，而非降低，长期价值可期。

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