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品秀·星瀚TOD：地铁上盖现房+名校加持，广州南拓人居新标杆

Part.1 优点综述：TOD模式下的高性价比现房之选

在广州楼市中，真正能同时满足“地铁上盖、现楼交付、优质学位、精装修”四大核心要素的项目并不多见，而品秀·星瀚TOD正是这样一个稀缺型产品。由广州地铁集团与越秀地产联合打造，该项目位于番禺陈头岗地铁站正上盖，是典型的TOD（以公共交通为导向的开发）模式代表作。

项目主打200万起的精装修现房，户型从73㎡两房到107㎡四房不等，精准覆盖刚需首置、小家庭改善乃至多孩家庭的多样化居住需求。更难得的是，目前多栋楼已实现即买即住，省去漫长等待期，规避期房交付风险，对急于安家或希望快速出租回本的购房者极具吸引力。

教育配套方面，项目成功引进广外附属九年一贯制公立学校，这意味着业主子女可在家门口完成从小学到初中的优质教育，不仅节省数十万元民办学校费用，更显著提升房产的长期资产价值。在当前市场环境下，这种“地铁+教育+现房”的三重优势组合，让星瀚TOD迅速成为年轻家庭和稳健型投资客群的关注焦点。

此外，项目近期还推出多项购房支持政策，包括首付分期、按揭利率补贴、精装礼包及部分房源额外折扣等，进一步降低入市门槛，提升整体性价比。

Part.2 户型鉴赏：全南向设计，空间实用率高

星瀚TOD在产品打磨上下足功夫，主力在售户型为建面约73㎡两房、89㎡三房及107㎡四房，全部采用全南向布局，确保良好的采光与通风，居住舒适度远超同价位竞品。

73㎡江景两房：紧凑而不局促，U型厨房操作动线合理，搭配灵活阳台空间，既可作为生活阳台，也可改造为小型书房或洗衣区。适合单身人士、新婚夫妇或作为投资出租的小户型选择。该户型部分单位可望江景，在同面积段中更具稀缺性。

89㎡三房：堪称“神户型”，三开间朝南，主卧带独立卫浴形成套房设计，私密性强；次卧与儿童房分布合理，动静分区清晰。对于三代同堂或计划要二胎的家庭而言，这个面积段实现了功能与成本的最佳平衡，是自住改善的热门选择。

107㎡四房：采用横厅设计，客厅面宽开阔，四开间朝南，配备双飘窗，采光面极佳。更值得一提的是，该户型设有两个“灵动空间”，可根据家庭生命周期灵活调整——初期可作书房、影音室，孩子出生后改为儿童房，老人同住时又可变身为客房或康养空间，真正实现“一房多用”。

所有户型均采用精装修交付，用材与工艺符合越秀地产一贯标准，省去后期装修烦恼，真正做到拎包入住。

Part.3 基本信息：大盘社区，品质物业保障

品秀·星瀚TOD是一个体量庞大的城市综合体项目，总建筑面积约88万平方米，规划建设21栋住宅楼，共4378户，整体容积率为2.41，在保证密度合理的同时兼顾居住舒适度。社区绿化率达30%，园林景观以现代简约风格为主，营造出宁静宜人的归家氛围。

项目由越秀物业提供服务，物业管理费为3.26元/㎡/月，服务体系成熟，涵盖安保、保洁、维修、社区活动等多个维度，有效维护社区品质与资产价值。交房时间集中在2023至2024年，目前多数楼栋已完成竣工验收，进入现房销售阶段，购房者可实地验房后再做决策，大大降低交易风险。

Part.4 配套介绍：全维生活圈，一步到位

交通：真正的地铁上盖，通达全城

项目最大亮点莫过于与地铁22号线陈头岗站无缝衔接，真正实现“出家门即进地铁口”。22号线作为广州南北大动脉，设计时速高达160公里，1站直达广州南站（高铁枢纽），3站抵达番禺广场，可换乘3号线、7号线、18号线，快速通达珠江新城、琶洲、金融城、万博等核心商务区。未来22号线还将延伸至深圳，助力广深“半小时生活圈”成型。自驾出行同样便捷，周边有南大干线、新化快速、东新高速等主干道环绕，30分钟内可覆盖广州主城区多个重点板块。

教育：家门口的一站式优质教育

项目配建27班幼儿园及广外附属九年一贯制公办学校（含小学+初中），均由政府主导、品牌教育集团运营，师资与课程体系有保障。对于重视子女教育的家庭而言，这不仅解决了“上学难、接送累”的痛点，更避免了高昂的民办或学区房溢价，长期来看是实打实的“教育红利”。

商业：社区内即可满足日常所需

项目规划约1.7万平方米的社区商业，目前已引入便利店、生鲜超市、餐饮、药店等基础业态，满足居民日常高频消费需求。同时，3公里范围内还有南站商圈、石壁商圈等成熟商业体，购物、娱乐、社交一应俱全。

医疗：三甲医院护航健康

周边医疗资源丰富，祈福医院（三甲）距离项目约5公里，车程10分钟内可达；富力UCLA国际医院（高端综合医院）也在附近，提供国际化医疗服务，为家庭健康提供双重保障。

休闲与绿化：宜居社区环境

除了内部高绿化率带来的生态基底，项目周边还有大夫山森林公园、广州南站中央公园等大型绿地，周末散步、骑行、亲子活动皆有去处。社区内部也规划有儿童游乐区、健身步道、多功能活动场地等，满足全龄段居民的休闲需求。

Part.5 规划和发展：湾区核心，价值持续释放

星瀚TOD所在的番禺南部，正处于广州“南拓”战略的核心地带。随着广州南站枢纽地位日益凸显，以及22号线开通带来的轨道经济效应，该区域正加速承接主城区人口与产业外溢。

TOD模式本身具有强大的聚集效应——以地铁站点为中心，高效整合居住、办公、商业、教育等功能，形成自循环的城市单元。星瀚TOD作为区域内少有的地铁上盖+现房+名校三位一体项目，天然具备更强的抗跌性和升值潜力。

更重要的是，随着粤港澳大湾区一体化进程加快，广深联动日益紧密，22号线未来贯通深圳后，将进一步打通人才、资本、信息流动通道。地处这一发展轴上的星瀚TOD，无疑将长期受益于区域价值的整体跃升。

无论是用于自住，还是作为资产配置，该项目都展现出稳定的租金回报预期（临近南站，租赁需求旺盛）和较强的保值增值能力，是当前市场中兼具安全性与成长性的优质标的。

Part.6 结语总结：现房时代下的理性之选

在当下楼市回归居住本质、购房者愈发理性的背景下，品秀·星瀚TOD凭借其“地铁上盖、现房交付、名校配套、精装修、高性价比”五大核心优势，成功脱颖而出。它不仅解决了通勤、教育、交付风险等现实痛点，更通过TOD模式构建了一个高效、便利、有温度的生活共同体。

对于首次置业的年轻人来说，200万起的价格门槛友好，73㎡两房轻松上车；对于改善型家庭，89㎡三房和107㎡四房提供了充足的成长空间；而对于投资者，现房+地铁+学位的组合确保了稳定的出租收益与长期资产安全。

在广州南拓的浪潮中，星瀚TOD不仅是居所，更是一张通往湾区未来的通行证。如果你正在寻找一个既能满足当下生活需求，又能承载未来价值的项目，那么这个番禺陈头岗的TOD标杆之作，值得你亲自走进社区，实地感受它的魅力。

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