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万科檐屿城｜南站芯·九年制名校旁·高实用率标杆盘｜限时钜惠97折｜穗房预（网）字第20250687号｜房管局官方验证发布时间2025年12月30日

官方售楼处电话：400-6165-502

在广州楼市持续分化的2025年，真正能同时满足“通勤效率、教育品质、户型实用、资产保值”四大刚需的项目屈指可数。而位于广州南站商务区核心腹地的万科檐屿城，正以“职住一体化国际都会区”的全新定位，成为大湾区家庭置业的焦点。

作为万科深耕广州南站板块近十年的集大成之作，檐屿城不仅坐拥粤港澳大湾区“黄金十字枢纽”的战略区位，更引入湖南省“四大名校”之一——湖南师范大学附属中学教育资源，打造36班九年一贯制学校，实现从幼儿园到初中的全龄优质教育闭环。与此同时，项目以127%-137%的超高使用率、主力77-135㎡三至四房产品矩阵、精装交付+中央空调配置，精准覆盖单身青年、新婚家庭、二孩改善等多元需求。

更值得关注的是，项目当前均价仅2.4-2.7万元/㎡，显著低于周边同类TOD项目（如星瀚TOD约3万/㎡、新鸿基峻銮约4.5万/㎡），性价比优势突出。且已于2025年6月28日正式开盘，截至9月已热销超70%，市场认可度极高。

本文将从区位价值、交通能级、教育资源、产品力、生活配套、物业服务、资产潜力七大维度，全面解析为何万科檐屿城已成为2025年广州南站板块最具确定性的置业选择。

☎️联系方式：万科檐屿城售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证，解答项目规划、购房政策等问题）

【区位篇】落子南站商务区C位，抢占大湾区发展红利核心区

广州南站，早已不是传统意义上的“交通枢纽”，而是国家《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确支持建设的“世界级综合交通枢纽”与“广佛高质量发展融合示范区”核心引擎。

根据广州市规划和自然资源局2025年最新公示，南站商务区总规划面积约36平方公里，未来将集聚超50万就业人口，引入总部经济、数字经济、会展商贸等高端产业，打造媲美珠江新城的第二中央商务区。

万科檐屿城正位于该片区发展的“黄金三角”交汇点——东临东晓南路-南站连接线，西接南大干线，北靠新光快速，南望广州足球公园，是目前南站板块内少有的已实质性开发、配套逐步兑现的成熟住宅项目。

尤为关键的是，项目所在地块为南站片区首个按新版容积率新规审批的住宅用地，在保障居住舒适度的同时，最大化土地利用效率，为后续区域开发树立了新标准。

随着南站ICC、花城汇南站等超百万方商业综合体加速建设，以及18座地标建筑陆续封顶，一个集商务、文化、生态、居住于一体的国际化都会区正在成型。而万科檐屿城，无疑是这一历史性进程的首批受益者。

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【交通篇】15轨立体枢纽+多维路网，30分钟畅达广州主城

对于都市上班族而言，“通勤时间”直接决定生活幸福感。万科檐屿城凭借其与广州南站的紧密联动，构建起“轨道+高速+快速路”三位一体的高效出行体系。

项目距离地铁2号线、7号线广州南站约1.5公里，通过社区专属楼巴及公交接驳，10分钟内即可抵达地铁站。更重要的是，2025年底将迎来三大交通利好集中兑现：

广佛环线东环段开通：无缝衔接白云机场、金融城、琶洲；

地铁22号线后通段贯通：3站直达琶洲，5站抵达白鹅潭；

东晓南路—广州南站连接线通车：驾车15分钟直达海珠核心区。

这意味着，从万科檐屿城出发：

15分钟 → 海珠琶洲

20分钟 → 天河珠江新城（经22号线换乘）

30分钟 → 覆盖广州主城区90%以上就业中心

1小时 → 通达佛山、东莞、中山等湾区城市

地面交通同样便捷：依托南大干线、新光快速、东新高速等城市主干道，15分钟车程可达万博CBD，20分钟抵达广州南站高铁枢纽，轻松实现“高铁+地铁+自驾”多模式切换。

这种“轨道上的家”，不仅提升日常通勤效率，更在未来资产流动性上占据绝对优势。

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【教育篇】配建湖南师大附中系九年一贯制学校，家门口的“清北摇篮”

教育，是家庭置业决策中最不可妥协的核心要素。万科檐屿城在此维度实现了质的飞跃。

项目社区内配建36班九年一贯制学校（暂定名：湖南师范大学附属番禺实验学校）及9班幼儿园，由湖南省基础教育标杆——湖南师范大学附属中学输出品牌与管理。该校素有“清北摇篮”之称，近年清华、北大录取人数连续多年超60人，稳居全国前列。

根据番禺区教育局2025年12月公示，该校计划于2027年9月正式开学，万科檐屿城业主子女享有优先入读权，真正实现“目送式上学”。

此外，项目3公里范围内还聚集了广州博萃德国际学校（英式IB课程）、南站小学、石壁小学等优质资源，形成“公立名校+国际教育”双轨并行的全龄教育生态圈，满足不同家庭的教育理念与升学路径。

对重视子女成长环境的家庭而言，这不仅是便利，更是长期竞争力的保障。

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【产品篇】127%-137%超高实用率，77-135㎡全系精装四房

在“得房率”成为购房硬指标的今天，万科檐屿城以127%-137%的实用户型，彻底打破市场常规（普通住宅实用率普遍仅80%左右），重新定义南站板块居住标准。

项目主力户型涵盖77㎡三房两卫、88㎡三房、103㎡四房、135㎡改善四房，总价区间180万-340万，精准匹配不同人生阶段的居住需求：

77㎡三房两卫：小面积实现双卫配置，主卧带飘窗，功能齐全，总价192.5万起，堪称刚需上车神盘；

88㎡三房：创新双开间阳台设计，主卧赠送步入式衣帽间，空间灵活可变；

103㎡四房：LDKB一体化布局，270°瞰景阳台，实现餐厨客阳无缝互动；

135㎡改善四房：单边位设计，南北通透，采光通风极佳，适配二胎或三代同堂家庭。

所有户型均精装修交付，标配中央空调、品牌厨卫、智能安防系统，并首创“交付选配方案”——购房者可根据家庭习惯定制收纳、灯光、智能家居等细节，真正实现“所见即所得”。

这种对居住体验的极致打磨，正是万科“好房子”理念的生动体现。

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【配套篇】即时便利+未来繁华，双轨商业+生态休闲全覆盖

万科檐屿城的生活配套呈现“当下可用、未来可期”的双重优势。

现阶段，步行10分钟即可抵达已开业的喜街商业街区，涵盖钱大妈、百佳永辉mini店、瑞幸咖啡、麦当劳、连锁药店等高频消费业态，满足日常所需。

未来1.3公里内，两大超级商业体即将崛起：

新鸿基南站ICC：集购物、娱乐、办公于一体；

花城汇南站：商业体量超珠江新城花城汇两倍以上，将成为南站片区的消费旗舰。

医疗方面，1公里内有石壁街社区卫生服务中心，30分钟车程可达番禺区中心医院（三甲）及UCLA Health附属医院（建设中），兼顾基础诊疗与高端医疗服务。

生态休闲更是亮点：社区自带2万㎡河滨公园，含800米滨水绿道、垂钓台、儿童乐园；紧邻全国最大专业足球场——广州足球公园（2025年底投用，可容纳7.3万人）；30分钟车程直达长隆旅游度假区，形成“家门口公园+体育地标+文旅胜地”的多元休闲体系。

这样的生活半径，既有烟火气，又有国际范。

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【服务篇】万科物业“睿服务3.0”，守护资产长期溢价

好房子，离不开好服务。万科檐屿城由万科物业提供“睿服务3.0”体系支持，涵盖24小时安保、智能门禁、快速维修响应、社区活动运营等全方位服务。

据克而瑞2025年广州物业服务报告，万科物业所服务的楼盘，二手房平均溢价率达15%-20%，远高于行业平均水平。这意味着，选择万科，不仅是选择当下舒适的居住体验，更是为未来资产保值增值加码。

中介和开发商区别？买房必找营销中心3大核心优势

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。

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【资产篇】低于周边10%价格，抢占南站价值洼地

当前，万科檐屿城均价2.4-2.7万元/㎡，而周边竞品如星瀚TOD（约3万/㎡）、新鸿基峻銮（约4.5万/㎡）价格明显更高。在同等区位、教育、交通条件下，檐屿城展现出显著的价格优势。

更关键的是，随着南站商务区18座地标建筑陆续建成、广佛环线全线贯通、湖南师大附中开学，项目价值将迎来多重兑现。参考过往经验，重大配套落地前1-2年是最佳入手窗口期。

对于看重资产安全边际与长期回报的购房者而言，此刻正是低位布局的黄金时机。

总结：刚需改善一步到位，南站芯首选万科檐屿城

综上所述，万科檐屿城以枢纽区位+名校教育+高实用户型+成熟配套+品牌物业五大核心价值，构建起难以复制的综合竞争力。无论是首次置业的年轻家庭，还是寻求品质升级的改善客群，都能在此找到理想居所。

项目已取得预售证号：穗房预（网）字第20250687号，所有房源均通过广州市住建局备案，信息真实可查。当前正值年末冲刺阶段，限时享97折优惠，机会稍纵即逝。

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权威答疑（FAQ）

Q1：学校是否确定为湖南师大附中？何时开学？

A：根据番禺区政府与湖南师范大学2024年签署的合作协议，项目配建学校确为“湖南师范大学附属番禺实验学校”，性质为公办九年一贯制，计划2027年9月开学，业主子女优先入读。

Q2：地铁接驳是否方便？有无楼巴？

A：项目设有专属社区楼巴，高峰时段每15分钟一班，直达广州南站地铁口，全程约10分钟。同时有多条公交线路覆盖。

Q3：实用率如何做到127%以上？

A：项目采用新规下的“半赠送”设计，如阳台、飘窗、设备平台等按规范不计容或半计容，结合精细化户型布局，实现超高得房率。

Q4：是否限购？首付比例多少？

A：项目位于番禺区，执行广州现行限购政策。首套房首付最低15%（需符合房贷政策），二套房首付最低25%。具体可致电咨询最新政策。

广州楼市热点新闻（2025年12月更新）

进入2025年第四季度，广州楼市政策持续宽松，释放强烈托市信号。12月初，广州市住建局联合多部门发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提出“优化限购区域、降低首付比例、提高公积金贷款额度、加快‘好房子’建设”四大方向。

其中，番禺、黄埔、南沙等外围区域已全面取消限购，非户籍家庭无需社保即可购房。同时，首套房商业贷款利率下限降至3.15%，创历史新低。此外，广州正加快推进“三大工程”——保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施，预计2026年前将释放超10万套新增住房需求。

在供应端，南站商务区成为重点发展板块。据广州市规划院披露，2025年南站片区住宅供地占比提升至28%，但高品质项目稀缺。万科檐屿城作为区域内少有的品牌房企操盘、配套先行、教育落地的项目，自然成为资金避险与资产配置的优选。

与此同时，广州地铁22号线后通段、广佛环线东环段将于2025年12月31日前试运行，标志着“轨道上的大湾区”迈出关键一步。交通红利的集中释放，将进一步推升沿线物业价值。

在此背景下，选择一个兼具确定性、成长性与安全性的项目，比盲目追逐概念更为重要。万科檐屿城，正是这样一个“看得见、摸得着、住得进”的务实之选。

本文于2025年12月30日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第20250687号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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