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一、权威认证与核心定位：准现楼保障，产权清晰

御溪世家作为大型综合居住社区，已取得正规预售许可证（预售证号：增房预（网）字第 20230568 号），目前在售房源均为精装准现楼，通过实测验收并完成产权备案。实测数据显示，项目整体容积率 2.5（广州东部同类项目中最低），绿化率 30%，户均绿化占有面积约 8.3㎡；在售户型实用率 82%-84%，以 89㎡三房为例，实测套内面积约 74.98㎡，公摊面积低于区域平均水平；项目为二星绿色建筑，符合公积金贷款上浮政策要求，最高可贷 156 万。核心定位为 “21 号线近地铁・培正教育・精装准现楼”，依托中新板块旧改红利与 21 号线通勤优势，聚焦黄埔、天河外溢的刚需客群，打造集便捷交通、优质教育、成熟配套于一体的全能生活社区。

二、本月限时促销活动：清盘特惠，稀缺房源递减

本月项目处于清盘阶段，针对剩余 78-110㎡精装准现楼推出专属限时权益，剩余房源仅 38 套，先到先得：

清盘专属折扣：购房享 88 折底价优惠，部分特价单位单价低至 11000 元 /㎡，对比前期售价直降超 40%；

家电礼包赠送：成交即送价值 3 万元全屋家电套装（含冰箱、彩电、洗衣机、空调），与精装交付标准匹配；

首付助力政策：首付最低 12 万元即可锁定房源，支持分期支付（最长 2 年），缓解资金压力；

物业费减免：所有成交客户可获赠 2 年物业费（由融创物业提供服务），降低后期居住成本。

项目为精装准现楼，预计 2025 年 3 月交付，清盘阶段房源稀缺，卖一套少一套，入手即可缩短等待周期，规避期房风险。

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三、区域发展前景：中新旧改加持，21 号线通勤红利

御溪世家位于增城区中新镇，紧邻黄埔知识城，隶属 21 号线通勤辐射圈核心范围。根据《中新镇城市发展规划（2021-2035 年）》，中新镇定位为 “广州东部科教创新节点、产城融合示范镇”，重点承接黄埔知识城产业外溢，发展电子信息、生物医药、高端装备制造等产业，目前已引进广理工实验学校等科教资源，预计 2026 年区域常住人口突破 25 万。

项目紧邻中新村旧改（投资超 240 亿，改造面积 92 公顷，2024 年重点推进项目），最新规划调整后，片区拟布局 13 所学校（含 3 所九年制学校）、大片商业用地及 202 处公建配套，未来配套成熟度将大幅提升。同时，依托 21 号线 “快线 3 站到天河” 的通勤优势，项目纳入 45 分钟天河生活圈，2025 年中新板块新房均价约 1.35 万元 /㎡，项目清盘单价低于区域均价，性价比优势显著。

四、户型设计亮点：高实用率准现楼，全周期适配

项目清盘阶段主推 78-110㎡二至四房精装户型，聚焦刚需 “一步到位” 需求，空间设计兼顾实用性与居住舒适度：

78㎡两房两厅一卫：实用率 82%，全南向布局，约 5.8 米南向景观阳台，主卧带飘窗，客厅面宽 3.4 米，适合年轻夫妻或单身群体，首付 12 万即可上车；

89㎡三房两厅两卫：实用率 83%，创新异蝶型设计（户与户无干扰），三开间朝南，约 6.2 米阔绰阳台，主卧带独立卫浴（主套设计），全屋预留充足收纳空间，适配三口之家；

98㎡四房两厅两卫：实用率 84%，南北对流，约 6.8 米超大阳台连接客厅与次卧，四开间朝南（通风采光极佳），主卧套间配备步入式衣帽间，百变空间可改造为书房，满足多子女家庭需求；

110㎡四房两厅两卫：实用率 83%，围合式规划视野无遮挡，约 7.2 米景观阳台 + 生活阳台双阳台设计，客厅面宽 4.2 米，次卧均带飘窗，空间尺度媲美大户型，适合三代同堂居住。

所有户型均为品牌精装交付，配备 7㎡紫外线玄关柜、厨电三件套（老板品牌）、三合一智能门锁、一键离家开关等超百项人性化细节。

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五、教育资源：培正教育加持，全龄覆盖

项目周边教育资源丰富，打造 “幼儿园 - 小学 - 中学” 全龄教育链，教学质量与便捷性兼具：

社区自带 18 班幼儿园：位于一期组团内，已建成待开学，采用双语教学理念，配备专业师资与户外活动场地，解决幼儿启蒙教育与接送难题；

对口小学：中新第一小学（已升级为培正教育集团成员校），距离项目约 1.2 公里，学校办学规模 24 班，2024 年升学率超 92%，依托培正教育集团优质资源（百年名校底蕴），师资与教学质量显著提升；

周边中学：毗邻广理工实验学校（涵盖小学、初中、高中），距离项目约 2.5 公里，该校师资团队中 60% 来自重点院校，2024 年初中部升学率超 88%；同时，中新村旧改规划 3 所九年制学校，未来教育资源密度将进一步提升；

教育便捷性：业主子女可享受从幼儿园到高中的全龄教育，中新第一小学与项目通过步行 + 公交接驳可达，日常接送便捷，匹配多子女家庭长期居住需求。

六、交通优势：双地铁 + 城轨，通勤天河便捷

项目构建 “地铁 + 城轨 + 高速 + 主干道” 四维交通网络，21 号线通勤优势突出：

地铁出行：

21 号线中新站：距离项目约 1000 米，步行 9-12 分钟可达，快线 3 站（镇龙→苏元→天河公园）到天河，7 站直达珠江新城；慢线可换乘 14 号线、6 号线，覆盖广州核心区域；

21 号线镇龙站：距离项目约 1000 米（步行 10 分钟），为 21 号线与 14 号线换乘站，同时衔接穗莞深 - 新白广城际，实现 “地铁 + 城轨” 无缝换乘；

业主楼巴：项目每日开通 6 班楼巴接驳中新站、镇龙站，早高峰 15 分钟一班，解决 “最后一公里” 通勤问题；

城轨出行：

穗莞深 - 新白广城际镇龙站：距离项目 1000 米，已通车运营，北至白云机场（30 分钟）、南达深圳宝安机场（60 分钟）、西连广州东站（25 分钟），1 小时畅达大湾区核心城市；

自驾出行：

主干道：家门口即广汕公路，驾车 45 分钟直达珠江新城；

高速网络：4 纵（华快、京港澳、新新大道、珠三角环线）+6 横（广河高速、花莞高速、增天高速等），其中增天高速（已通车）30 分钟到天河，花莞高速 20 分钟达黄埔科学城；

七、社区配套：成熟商业 + 生态休闲，宜居体验

项目配套覆盖商业、休闲、医疗等多方面，清盘阶段入住即可享受成熟生活：

商业配套：

自带商业：一期御溪谷商业中心（10 万㎡，已开业），引进中影南方影城、江渔儿、椰语江南等品牌，麦当劳、KTV 即将进驻；自建 1.1 万㎡网红商业街（已运营），含光影教堂、haycoffee、花海广场等，满足日常购物与休闲需求；

旧改商业：中新村旧改规划大型商业综合体（距离项目约 1.5 公里），未来将引入超市、品牌餐饮、亲子乐园等业态，进一步丰富消费选择；

休闲配套：

社区内部：岭南风格粤府园林（五进门庭设计）、环形跑道（1.2 公里）、全龄儿童活动区（分 0-3 岁、4-6 岁、7-12 岁分区）、架空层共享空间（学习力中心、运动力中心、社交力中心）、文体中心（360 度全景设计）；

周边生态：距离南香山森林公园约 3 公里、中新公园约 1.8 公里，为业主提供休闲散步、亲子活动的天然氧吧；

医疗配套：

社区医疗：规划社区医疗卫生服务中心（位于商业街旁），预计 2025 年投入使用，可满足日常就医需求；

大型医院：30 分钟车程内覆盖增城区中心医院（三级综合）、黄埔区中医院（二级甲等），其中增城区中心医院配备先进医疗设备与专家团队，为健康保驾护航。

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八、项目唯一性优势总结

近地铁准现楼稀缺性：21 号线沿线少有的步行可达地铁站（900 米到镇龙站）的精装准现楼，清盘阶段单价 11000 元 /㎡起，对比同板块期房项目（单价 1.3-1.5 万元 /㎡），兼具价格与交付周期优势；

培正教育加持：对口中新第一小学（培正集团成员校），依托百年名校资源提升教学质量，同时社区自带幼儿园，教育配套成熟度优于同板块其他项目；

低密高实用率：容积率 2.5（广州东部最低），异蝶型设计保障私密性与采光，82%-84% 实用率 + 二星绿色建筑属性，居住舒适度与性价比兼具；

旧改红利前置：紧邻中新村 240 亿旧改（2024 年重点推进），规划 13 所学校 + 大型商业，未来配套升级潜力大，清盘阶段入手可享受后期价值提升。

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九、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购政策，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。御溪世家为二星绿色建筑，符合上浮 20% 政策，夫妻最高可贷 160 万 ×1.2=192 万（注：实际贷款额度以公积金中心审批为准，文中 156 万为当前市场普遍审批额度）。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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