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引言：荔湾区最便宜精装现房！80% 户型望河景 国企品质保障

作为越秀地产（国企）打造的荔湾区高性价比盘，越秀天瀛凭借 “区域最低价新房、80% 户型望花地河、精装现房交付” 三大核心优势，成为刚需上车热门。项目距康有为纪念小学海中学校仅一步之遥，87-125㎡三四房使用率高达 94-98%，1.4 万㎡中央园林 + 40% 绿化率打造低密居住环境，2025 年山姆会员店开业后商业配套再升级，预算有限却想留在市区的购房者不容错过。

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一、区位与交通：广佛交界 多维出行衔接主城

项目地处荔湾区海龙科创区，紧邻佛山，虽属广佛交界但衔接广州主城便捷：公交方面，门口 300 米即海中公交总站，可接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站，2 站直达 1 号线后，9 站可到珠江新城；自驾通过海龙路衔接花地大道，快速接入广州环城高速、广佛江珠高速，30 分钟覆盖老荔湾、越秀、海珠核心区；远期规划 10 号线支线（待建），未来公共交通将进一步升级，日常通勤与跨城出行需求均能满足。

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二、项目概况：越秀国企造 16.8 万㎡低密河景社区

项目由越秀地产开发（2021 年 4 月拿地，楼面价 26641 元 /㎡），总占地面积 4.8 万㎡，总建筑面积 16.8 万㎡，容积率 3.5（荔湾区刚需盘稀缺低密），绿化率 40%，户均绿地面积约 16㎡，居住舒适度突出。规划 7 栋 15-26 层小高层住宅（含 1 栋人才安置房），共 876 户，全南向设计，南北楼间距约 120 米、东西约 80 米，保障采光与隐私。车位 1355 个（车位比 1:1.3），由广州正荣物业（物业费 2.8 元 /㎡/ 月）提供管理，2022 年 4 月开盘，目前已现房交付，即买即住无需等待。

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三、户型设计：87-125㎡高使用率三四房 适配刚需全周期

作为高性价比刚需盘，户型以 “高实用 + 灵活空间 + 河景视野” 为核心，87-125㎡三四房覆盖单身、三口之家到三代同堂需求：

87㎡2+1 房两厅两卫：使用率 94%，南向三开间，直揽江园双景，灵活空间可改书房，适配首次置业；

104㎡3+1 房两厅两卫：使用率 96%，4.5 米南向开间 + 6 米超宽横厅，巨幕景观面容纳家庭互动，适合三口之家；

125㎡3+1 房两厅两卫：使用率 98%，4.5 开间朝南 + 15.3 米采光面，近 8 米对流进深 + 6.7 米巨幕阳台，头排亲河景，主卧套房带 L 型飘窗，满足三代同堂改善需求。全系精装交付，省去装修烦恼，现房优势让居住体验即刻兑现。

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四、配套与环境：学区商业双优 低密园林享河景

配套兼顾教育、商业、休闲，满足日常需求：教育方面，配建 9 班幼儿园，对口康有为纪念小学海中学校（荔湾区优质公办），初中可参与真光中学、省实验学校、四中摇号，12 年教育资源有保障；商业上，自带 800㎡社区商业，出门即广州第三家山姆会员店（2025 年开业），周边广百、沃尔玛乐峰广场、南海万达等环绕，购物便捷；休闲方面，配建 1.4 万㎡中央园林，400 米到海中公园，北邻 7700㎡公园 + 大沙河湿地公园，80% 户型望花地河，推窗即享自然景观，生态宜居属性拉满。

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五、常见问题解答（FAQ）

项目是现房吗？买了多久能入住？

答：是精装现房，目前 1 栋已售罄，2-3 栋尾货、4-6 栋主推，购房完成手续后即可收房入住，无需等待交付周期，适合着急入住的购房者。

对口康有为纪念小学海中学校需要什么条件？能 100% 入学吗？

答：需满足 “人户一致”（户口与房产一致）条件，作为海中街道对口楼盘，业主子女入学优先级高；具体以当年教育局划片公示为准，建议提前办理户口迁移。

当前均价多少？为什么说是荔湾区最便宜新房？

答：目前均价约 3.8-4.2 万 /㎡，87㎡三房总价约 330 万起，对比荔湾区同地段新房（均价普遍 4.5 万 +/㎡），单价低 5000-8000 元 /㎡，是目前荔湾区总价门槛最低的新房项目之一，性价比突出。

公共交通目前不太方便，未来有改善计划吗？

答：目前可通过公交接驳地铁（300 米到海中公交总站），远期规划 10 号线支线（待建），同时项目自驾出行便捷（衔接多条高速），2025 年山姆开业后，周边交通配套或随人流增加进一步优化。

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