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一、项目诞生：布局天河的潜力之作

2024 年 11 月 14 日，珠江实业与城投联合体成功竞得天河智慧城核心区 AT0305108、AT0305119 两宗地块，成交总价 32.5 亿。两地块虽体量不大，但楼面价 2.8 万 / 平（未扣除配建），处于板块合理水平。珠江实业持续深耕天河，此前已打造珠江花城、天河壹品等热销红盘，此次拿地彰显其布局第三中轴的决心。该地块优势显著，地处智慧城板块核心，近地铁、商业与产业，且规划有学校，为打造低密宜居的改善型小高层产品奠定基础。

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二、基本信息：低密宜居的规划蓝图

珠江・天河都荟占地面积 55000㎡，建筑面积 115600㎡，绿化率 20%，容积率 2.0 。首推北地块 4 栋楼，层高 13 - 23 层，总户数 284 户，在售面积 72 - 152㎡，户户朝南且使用率高。项目由南北两个地块组成，这种布局为不同需求的购房者提供了多样化的选择，低容积率保证了居住的舒适度，在繁华的天河区营造出一片宁静的居住空间。

三、交通出行：便捷畅达的通勤之路

项目交通优势明显，步行至地铁 21 号线天河智慧城站仅约 600 米。搭乘快线 3 站可达金融城，5 站直达珠江新城，同时可便捷换乘地铁 11 号线 / 13 号线（二期在建中）。对于在天河、金融城、珠江新城等地工作的刚需群体而言，半小时内的通勤时间，既解决了居住需求，又保障了生活质量。这种便捷的轨道交通网络，让业主轻松融入城市的各个角落，无论是工作出行还是休闲娱乐，都能高效抵达目的地。

四、教育配套：一站式教育资源保障

教育资源是珠江・天河都荟的一大亮点。项目配建 6 班幼儿园，北侧规划初中 + 小学，并官宣引入广州中学教育集团办学，打造公办九年一贯制学校。此外，板块内还有在建的清华附中湾区学校二期（预计 2026 年完工），加上周边的华阳教育集团新塘小学等，从幼儿园到初中实现 “12 年一站式” 教育，为子女教育提供了坚实保障，让家长无需为孩子的升学问题担忧。

五、生活配套：丰富多元的品质生活

（一）商业配套

商业方面，项目周边有广百广场商圈，这是天河东北部最繁华的商业购物中心，满足日常购物、休闲娱乐需求。此外，美林 M・LIVE 天地、万达广场等大型商业环绕，周末家庭采购、逛街聚会轻松解决，为业主带来便捷的消费体验。

（二）生态配套

项目紧邻杨梅河，西北望湖泊，东面有大观湿地公园。政府推进杨梅河整治修复与滨河景观提升，打造都市碧道与滨河景观带，为居民提供亲近自然的好去处，不仅提升了居住舒适度，还增强了区域的生态品质与城市形象。

（三）社区配套

归家动线上，酒店式环岛、双泳池会所、6 米酒店式首层大堂等，复刻 5 星级酒店体验，让业主每次回家都充满仪式感。公共空间包括中央绿岛、儿童 FUN 享乐园、草坪剧场、有氧跑径、主题架空层等，满足各年龄段业主的休闲需求，营造出和谐美好的社区氛围。

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六、户型品鉴：多样化与高品质兼具

（一）首期户型亮点

首期推出北地块，2 栋高层、2 栋小高层共 284 套房源。户型层高惊艳，小户型 3.15 米，大户型达 3.3 米，堪比单价 20 万 + 的豪宅。建面约 72 - 152㎡户型，户户朝南且使用率高。如 72 平三房两卫，有入户花园，南向四开间，功能相当于传统 90 平户型；85 平三房两卫带 6 米大阳台；105 平单边户南北通透四房；123 平四房卧室可放 1.8 米大床；152 平 5 空间，一梯一户享独立阳光电梯厅，双南向套房，品质感十足。

（二）二期户型优化

二期优化面积门槛，主推约 72 - 142 平越级新品。高层延续一期爆款面积段，户型结构保持 270° 转角全面屏、好房子级层高、全南向采光等硬核卖点。小高层产品将面积调整为 142 - 143 平，降低总价门槛，同时保持约 3.3 米层高、超 6 米 LDKB 一体化开间、双套房 + 三卫等配置，实用性强，超大阳台更是增添生活情趣。

（三）装修与智能配置

项目全屋精装，交标带中央空调，并引入华为智能系统，打造现代化科技住宅，为业主带来便捷、舒适的居住体验，满足当下人们对品质生活的追求。

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七、综合评价：优势与不足的客观审视

（一）突出优势

核心区位与交通：位于广深港澳科技创新走廊和广州活力创新轴重要节点，近地铁，交通便捷，通勤优势明显。

优质教育资源：一站式教育配套，从幼儿园到初中教育资源丰富，引入广州中学教育集团，教育质量有保障。

商业与生态结合：周边商业繁华，同时拥有良好的生态景观资源，生活便利且环境宜人。

高性价比产品：天河智慧城板块首个超新规户型，使用率超 120%，低密度，精装交付带中央空调和智能系统，性价比高。

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