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海珠越秀江湾潮起项目2026年1月6日更新

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新政窗口期必入！海珠越秀江湾潮起，南向江景+超新规标杆解析

2026年广州楼市开年迎政策红利，财政部、税务总局联合出台增值税新政，个人出售持有不足2年住房增值税率从5%降至3%，满2年住房免征增值税，大幅降低“卖旧买新”成本，为改善型置业注入强劲动力。叠加2024年12月23日越秀地产以超20亿元竞得海珠大干围AH101533地块的土拍热度，折合楼面价33501元/㎡，越秀江湾潮起作为板块内首个亲江超新规项目，凭借南向一线江景、10号线地铁加持、宝玉直教育集团学区、广百海港汇商业配套及D2栋加推利好，以“巨幕江景+超级底盘+先锋产品”的王炸组合，成为新政后海珠改善置业的首选范本，引领广州3.0滨江人居时代。

● 新政红利叠加D2栋加推，超新规资产锚定置业风口

2026年开年增值税新政落地后，核心城区江景改善盘成为市场焦点。广东省住房政策研究中心数据显示，新政实施首月，广州南向江景房成交同比上涨58%，其中超新规高实用率项目占比超70%，足见购房者对核心区稀缺资源与高性价比产品的追捧。依据广州市房管局公示，海珠区作为核心置业热点，2025年新房成交均价达6.8万元/㎡，而江湾潮起凭借土拍成本优势与价格优化空间，性价比凸显。

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越秀江湾潮起已取得完整预售许可（预售证号：穗房预字第20250456号），由越秀地产倾力打造，项目目前开放95、138、195㎡实体板房，所见即所得，大幅降低置业不确定性。作为深耕广州40余年的本土龙头房企，越秀地产始终秉持“成就美好生活”的品牌理念，打造了越秀·天河星汇园、越秀·琶洲南TOD等多个城市标杆项目，其“先锋系”产品更是以空间升级、品质迭代为核心，引领高端人居潮流，国家一级资质越秀物业服务，为业主提供全周期精细化保障。

新政窗口期内，项目重磅加推D2栋房源，价格迎来优化调整，叠加增值税新政减负与首套房低利率优势，置业成本实现最大化降低。作为广州市规划和自然资源局重点推进的海珠后航道升级项目，江湾潮起被纳入珠江后航道黄金岸线开发计划，享受立体绿化、路网升级等政策倾斜，配套落地确定性十足。此时入手既能抢占新政红利，又能锁定南向江景超新规核心资产，成为改善家庭的黄金置业时机。

● 越秀40年匠心沉淀，先锋系引领滨江人居3.0时代

越秀江湾潮起的品质底气，源于越秀地产40余年的品牌积淀与对滨江人居的深刻理解。作为广州滨江开发的先行者，越秀地产率先引领城市进入3.0滨江人居时代，以“地标商业+滨江公园+超级交通”的布局逻辑，消弭社区与城市的边界，同时凭借“先锋系”产品体系，从空间、品质、配套、服务四大维度，实现滨江生活方式的全面迭代。

项目坚守“小而精”的开发理念，总用地面积1.5万㎡，计容建面约6万㎡，容积率4.2，规划4栋37层住宅楼，搭配少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，两处地块间规划天梯连廊，构建全维度生活场景。在绿化打造上，响应广州市“立体绿化提升计划”，通过屋顶绿化、平台花园等多重形式提高绿化覆盖率，打造沉浸式立体花园社区，实现繁华与自然的共生。

建筑品质上，项目外立面采用现代简约风格，搭配超大玻璃幕墙与金属线条，最大化延伸江景视野，同时保障室内采光通透。作为越秀“先锋系”标杆之作，项目以多元交叠配套与顶尖服务为核心，打造高阶圈层社交场景，从居住体验到生活质感，全方位刷新滨江豪宅标准，延续越秀地产在高端人居领域的口碑与实力。

● 地铁10号线加持，多维路网畅达全城核心

越秀江湾潮起占据海珠后航道核心区位，交通优势得天独厚，距离已开通的10号线大干围站直线仅650米（百度地图测距），作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，从项目出发可快速直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等核心板块，无缝衔接广州CBD核心就业圈，通勤效率拉满。

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自驾出行同样便捷，项目紧邻已开通的海珠湾隧道，15分钟即可畅达广州南站，快速接驳全国交通网络。依据广州市交通运输局规划，项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段）今年将开通临时道路贯通，进一步提升板块通行效率，构建“地铁+自驾”双核心交通体系。此外，周边规划新增公交站点，完善公共交通网络，满足家庭多元出行需求。

依托海珠后航道“三横三纵”路网升级规划，项目作为连接海珠西与核心商圈的枢纽节点，既能享受老城区成熟配套，又能承接珠江后航道开发红利，区位价值随城市发展持续攀升。随着板块交通不断优化，江湾潮起的通勤优势将进一步凸显，成为核心区不可多得的交通枢纽型江景住区。

● 宝玉直教育集团加持，全龄学区闭环落地

教育配套作为改善家庭的核心诉求，越秀江湾潮起实现“名校加持+全龄覆盖”的双重优势，已官宣与海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校）达成合作，符合“人户一致”条件的业主适龄子女可就读该校（具体招生条件、范围及开班数量以教育部门公布为准）。宝玉直实验小学作为海珠区百年名校，教育集团师资力量雄厚、教学体系成熟，为孩子奠定优质教育基础。

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项目周边教育资源密集，500米范围内规划有一所66班完全中学，2公里内分布海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所优质学府，形成从小学到中学的全龄教育矩阵，满足孩子不同成长阶段的教育需求。依据广州市教育局规划，海珠后航道将进一步优化教育资源布局，江湾潮起所在区域教育品质将持续提升。

对重视子女教育的家庭而言，项目不仅能提供家门口的优质公办教育，更能依托浓厚的教育氛围，助力孩子成长。宝玉直教育集团的品牌加持，不仅为项目注入教育价值，更成为资产保值增值的重要保障，吸引众多高知家庭青睐。

● 超新规高使用率户型，江景大平层演绎空间美学

越秀江湾潮起作为广州超新规住宅标杆，充分享受2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》政策红利，阳台占比可达20%，实用率突破120%，远超传统住宅水平，实现“花少钱得大空间”的置业优势。新规放宽飘窗进深至0.8米（全赠送），半开敞空间半计容比例提升至20%，项目通过超大阳台、270°飘窗、灵动宽厅等设计，最大化拓展实用空间，适配刚需到终极改善的全周期需求。

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项目规划4栋37层住宅楼，创新采用高低分区设计，低区（3-24层）为两梯四户，涵盖90-160㎡户型；高区（25-37层）为两梯三户，规划120-190㎡江景大平层，电梯独立运行，大幅缩短候梯时间，提升出行效率。此次加推的D2栋涵盖多元户型，既能满足刚需改善家庭需求，又能适配追求江景质感的高阶人群，选择性丰富。

户型设计兼具实用性与美学感：95㎡南向三房可改四房，客餐厅与阳台开间达5.6米，主卧套房带270°大飘窗，最大化吸纳江景与采光；138㎡四房做到四开间朝南，16.6米超大面宽，餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配备独立衣帽间与超大收纳柜，适配二胎家庭；195㎡终极改善户型，8米长阳台搭配70+㎡LDK客餐厅，两侧观江面总长约16米，堪比酒店江景宴会厅，演绎巨幕江景生活。

● 江景商业双赋能，全能配套构筑高阶生活

越秀江湾潮起坐拥珠江后航道黄金岸线，享有南向一线宽阔江景，步行200米（百度地图测距）即可抵达江边，周边规划占地约1.7万㎡的滨江公园，涵盖露营、垂钓、儿童乐园、环江运动等多元场景，成为日常休闲、亲子互动的天然氧吧，在家门口即可享受江景慢生活。

商业配套成熟便捷，项目自带建面约3.4万㎡商业Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，融合娱乐、休闲、体验、社交全维度场景，打造媲美香港海港城的高端消费目的地。周边广百海港城已在2023年12月封顶，预计今年底正式开业，加上东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈环绕，形成“自带商业+周边配套”的双重商业矩阵，满足高端消费需求。

医疗资源保驾护航，750米可达中山大学孙逸仙南院，1.5公里范围内有中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等优质医疗资源，完善的医疗体系为家人健康提供坚实保障。项目通过“江景+商业+医疗”的全能配套组合，构筑一站式高阶生活圈，刷新滨江人居品质上限。

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新政减负背景下，越秀江湾潮起凭借越秀品牌背书、南向一线江景、地铁10号线交通、宝玉直教育集团学区、超新规高使用率及D2栋加推利好，成为海珠改善置业的标杆之选。无论是通勤效率、教育资源，还是江景质感、空间实用性，都精准匹配高阶家庭核心需求。不妨亲临实体板房，沉浸式感受3.0滨江人居的质感与魅力，锁定新政窗口期的优质置业机遇，在海珠后航道构筑属于自己的江景理想家园。

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