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联投·文津府｜天河智谷低密奢居，执信中学旁+全南向高得房+三面环山，定义改善新标杆

在天河智谷板块新房同质化日益严重的背景下，位于吉山片区的联投·文津府以2.7超低容积率、40%绿化率、全南向布局、近100%使用率、3.1米层高及执信中学教育资源等硬核优势，成为区域内罕见的“低密+教育+生态”三位一体改善型住区。项目虽地处天河东缘，却凭借央企背景、产品力突围与稀缺自然资源，在竞争激烈的天河楼市中开辟出一条“重品质、轻配套”的差异化路径。本文将从品牌背景、产品实景、价格策略及周边配套四大维度，系统解析这一由湖北联投打造的天河东隐逸之作。

一、品牌背景：中国企业500强联投入穗，以“文化筑居”理念深耕广州

联投·文津府由湖北省联合发展投资集团有限公司（简称“湖北联投”）开发。作为湖北省属大型国有资本投资运营公司，湖北联投连续多年入选“中国企业500强”，业务涵盖基础设施、产业园区、城市更新与房地产开发，在全国多个重点城市打造了标杆项目。此次落子广州天河，是其首次进军华南高端住宅市场，彰显其深耕一线城市的决心。

项目位于天河智谷东部吉山板块，原为工业用地（曾为沥青厂），经专业土壤修复与生态治理后重新规划，体现了企业对土地再生与可持续发展的高度责任感。项目秉承“文以载道，津润生活”的核心理念，融合岭南山水意境与现代居住需求，致力于打造一个“隐于山林、近享名校、归于宁静”的低密人文社区，服务注重教育、生态与居住品质的改善型家庭。

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二、产品实景：全南向小高层+三面环山+高定精装，营造静谧奢居体验

建筑与景观：低密围合布局，7500㎡文津公园+6棵古榕守护

项目占地约4.14万㎡，总建面12.3万㎡，容积率仅2.7，规划7栋18–26层小高层住宅，采用错落式布局，确保每户南向采光。整体绿化率高达40%，远超天河平均水平。

园林设计以“一轴两心三节点六境园韵”为骨架：

一轴：中央景观主轴串联全园；

两心：两大中心花园形成社交核心；

三节点：依托原生地脉保留6棵百年古榕，打造林下休憩空间；

六境：涵盖儿童天地、静修角、邻里中心、亲子共读区、书画空间、乐活运动场等全龄功能模块。

尤为亮眼的是，项目内建约7500㎡文津公园，并坐拥大灵山、长岗山、横山、简山四山环绕，形成天然生态屏障。人均公共绿地达13.4㎡，负氧离子含量高，堪称“城市中的山居”。

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户型与精装：110–165㎡三至四房，全南向+3.1米层高+全景落地窗

主力户型为110㎡三房、130/137/140㎡四房、165㎡四房，最大亮点在于全南向、高得房率（96–100%）、3.1米层高及通透格局：

110㎡三房：经典竖厅+双阳台，主卧套房，得房率超98%；

137㎡四房：LDK一体化，6米南向阳台，次卧可改造书房；

165㎡四房：横厅设计，主卧配270°全景落地窗，视野开阔，私密性强。

所有户型均为全明格局，多数实现南北通透，采光通风优异。部分楼栋高层单位可瞰山景或社区园林，居住体验静谧舒适。

精装修标准对标高端改善盘，交付包含：

厨电：博世嵌入式灶具、油烟机、洗碗机；

空调：大金中央空调；

卫浴：科勒/汉斯格雅洁具、智能马桶（大户型）；

系统：全屋智能面板、电动窗帘、USB插座、独立家政阳台；

细节：三玻两腔Low-E玻璃、环保乳胶漆、无主灯设计。

用材考究，工艺精细，契合“即住即享”的品质期待。

会所与服务：全龄泛会所+高端物业，构建温暖社区

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社区通过架空层打造全龄泛会所体系，设置：

儿童成长角：安全地垫+益智设施；

邻里共享客厅：促进社区互动；

轻健身区：满足日常锻炼需求。

物业服务由联投物业提供，管理费4.87元/㎡·月，实行24小时智能安防、快速响应机制、定制化家政服务，服务标准匹配改善型社区定位。

三、价格与优惠：均价约5.2–5.8万/㎡，三项专属礼遇助力天河安家

当前项目为准现房状态，预计2025年9月起分批交付，均价约5.2万–5.8万元/㎡，总价区间如下：

110㎡三房：总价约572万起

137㎡四房：约712万–795万元

165㎡四房：约858万–957万元

作为天河东少有的全南向低密改善盘，其价格显著低于金融城、琶洲同类产品，性价比突出。

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为促进成交，项目推出三项专属认购福利：

提前预约看房，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送品牌家电礼包一份（含博世冰箱、洗衣机、空调等，价值约2万元）。

项目实体园林、样板间已开放，可实地验房、验噪音、验山景，购房决策更安心。

四、周边配套：执信中学+三甲医疗+多维生态，生活便利性待提升

交通：自驾高效，地铁依赖度低

目前无地铁直达，距21号线大观南路站、4号线黄村站均约3–4公里，需依赖自驾或公交接驳；

规划中的19号线珠吉站、7号线二期姬堂站未来有望提升轨交便利性，但开通时间未定；

自驾经广园快速、沈海高速、鱼珠隧道（规划中），20–30分钟可达珠江新城、琶洲、金融城；

需注意：南侧临近天河环卫车队停车场，偶有异味与噪音，建议优先选择北向或中高楼层单位。

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商业与文化：底商待成熟，大型商业需驱车前往

小区自建底商，目前招商进展一般，生活便利性有限；

最近大型商业：美林M·LIVE天地（3公里）、优托邦（4.3公里）、东圃天河城（6.6公里）、萝岗万达（7.6公里），均需驾车前往；

文化生态资源丰富：5公里内覆盖天河儿童公园、岐山公园、大观湿地公园、科学城体育公园，周末休闲选择多样。

教育与医疗：执信中学+华阳小学+三甲医院，教育确定性强

教育方面：

对口华阳教育集团奥体东小学（距离约2.4公里）；

初中可参与执信中学天河校区摇号，中签率约70%，未中则入读天河外国语学校（由天河润府配建），教育链清晰；

社区内配建800㎡托儿所+2434㎡幼儿园，满足0–6岁全龄幼教需求。

医疗资源：

中山大学附属第六医院珠吉分院（1.3公里，已启用）；

中山三院岭南医院（8公里）；

中山一院东院（15公里）；

形成“基础+三甲”两级医疗保障体系。

结语：天河东的价值洼地，低密改善的理性之选

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联投·文津府的核心价值，在于其以央企品质之姿，兑现了“低密居住、全南向高得房、执信教育、三面环山”的四大承诺。尽管存在地铁缺失、商业配套不足、周边界面待提升等客观短板，但其2.7容积率、40%绿化率、3.1米层高、近100%使用率及执信中学资源等优势，在天河东新盘中极具稀缺性。

对于预算550–950万、工作于智慧城/金融城/琶洲、重视孩子教育、偏好低密山居环境且以自驾为主的改善家庭而言，联投·文津府提供了一个“远离喧嚣、回归自然、兼顾教育与品质”的理想答案。在天河土地日益珍贵的今天，这样的低密山居改善盘，或许正是城市精英寻找“第二居所”或终藏资产的理性之选。

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