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金茂越秀·璞樾墅：天河唯一在售纯墅区，1.1容积率+湖居生活+天外教育，定义广州顶豪新标准

在广州“墅藏天河”的终极想象中，【金茂越秀·璞樾墅】以天河唯一在售纯别墅项目的身份强势登场。作为主城核心区罕见的低密湖居作品，项目以约1.1超低容积率、210–550㎡新规合院别墅、签约天河外国语教育集团、七大主题公园环绕、II类饮用水质人工湖等硬核配置，重新定义广州塔尖圈层的居住范式。

坐落于天河核心腹地，璞樾墅不仅占据城市资源高地，更以“连片围湖开发”模式营造出类二沙岛的私密圈层生态——据悉，天河60%的别墅业主已共同选址于此，形成高净值人群高度聚集的稀缺社区。对于追求极致私密、自然与教育的塔尖家庭而言，这里无疑是当下广州主城不可复制的墅居孤品。

项目概况：1.1容积率纯墅区，天河最后的低密湖岸

璞樾墅由央企金茂与国企越秀联合打造，总规划以纯别墅产品为主，容积率仅1.1，远低于广州别墅用地常规上限（1.0–1.2），真正实现“有天有地有花园”的低密生活。项目采用上合院与下合院两种形态，顺应地势层层抬高，即便地下室也能引光入室，打破传统别墅“地下阴暗”的痛点。

社区整体围绕人工湖展开连片开发，越秀集团斥资对湖区进行生态整治——清淤泥、植水草、构建水体自循环系统，使湖水达到国家II类饮用水标准，清澈见底，四季如镜。周边同步规划七大主题公园，绿意环伺，空气清新，堪称“天河中的天然氧吧”。

户型设计：210–550㎡垂直墅境，功能堪比私人会所

璞樾墅主力产品为建面约210–550㎡新规合院别墅，分上合院与下合院两类，均实现地上+地下多层空间垂直拓展，功能密度与奢适度远超传统独栋。

上合院（地上3–4层 + 地下2–3层）：

7米挑高客厅搭配中西双厨岛台，社交气场十足；

4层双套房设计，满足多代同住或二胎家庭需求；

250–335㎡户型配备5层超级主套：总统级主卧、独立衣帽间、270°无界露台、静谧茶烟书房；

6层星空露台可定制酒吧岛台与云端卡座，打造圈层私宴场；

M层影音酒廊集成IMAX家庭影院、红酒雪茄收藏、棋牌娱乐，兼顾商务与家庭。

下合院（地上2层 + 地下2–3层）：

1层7米穹顶会客厅+中西双厨+茶室，营造高雅聚场；

2层双套房+6.6米奢阔观景阳台，视野与舒适兼得；

M层超5米挑高空间可定制亲子攀岩墙、艺术收藏馆等个性化功能区。

所有户型均享10–14米南向面宽，兼具独栋的垂直空间与大平层的南北通透体验。更值得一提的是，项目采用分台入户设计——下合院南入户，上合院北入户，每户定制独立院墙与姓氏标识，私密性与尊崇感拉满。

教育配套：签约天河外国语教育集团，优质教育落地

教育是璞樾墅的核心价值之一。项目已正式引入并签约天河外国语教育集团，未来业主子女有望入读其体系内学校。天河外国语学校作为广州顶尖公办名校，以外语特色、国际课程、高升学率著称，师资与教学成果稳居全市前列。

虽未明确配建学校具体规模，但依托天河区优质教育资源统筹机制，结合项目高端定位，教育确定性较强，为塔尖家庭解决后顾之忧。

商业与生活配套：1万㎡滨湖商业+三大主题会所

商业方面，项目前置兑现1万㎡“都市榕台”滨湖商业体，涵盖精品零售、高端餐饮、生活服务等多元业态，满足日常所需。同时，凭借天河核心区位，可快速接驳太古汇、K11、天环等顶级商圈。

社区内部打造三大主题会所，服务塔尖圈层全维生活：

策展主题会所：沉浸式艺术空间+高阶私宴场域；

行政主题会所：恒温泳池、火石健身（已签约）、SPA、茶室、私宴厅；

运动主题会所：CBA级篮球场、室内高尔夫、壁球、羽毛球、桌球、KTV等。

更令人惊叹的是，项目引入四季酒店原班服务团队，提供具备TIBA荷兰国际管家学院 & 国际金钥匙联盟双认证的庄园管家服务，涵盖花园养护、露台定制、隐形家政、外卖到家等，真正实现“墅居即度假”。

交通与区位：天河核心，路网发达

虽文案未列具体地铁线路，但项目位于天河核心区域，周边路网发达，自驾可快速接入华快、广园路、科韵路等主干道，高效通达珠江新城、金融城、琶洲等CBD。公共交通方面，依托天河密集的公交与地铁网络（如3号线、11号线、19号线等），出行选择多元，通勤便捷。

周边环境：湖居+公园群，主城稀缺生态资源

璞樾墅最大环境优势在于围湖而建+七大主题公园环绕。人工湖经生态治理后水质达II类标准，可亲水、观鸟、漫步；七大公园形成连续绿廊，提供晨跑、骑行、亲子活动等丰富场景。在寸土寸金的天河，如此大面积的生态资源实属罕见，堪称“主城中的隐逸桃源”。

优缺点总结：天河墅居天花板，资产与生活双重标杆

核心优势：

天河唯一在售纯墅区，210–550㎡新规合院，稀缺性无可替代；

1.1超低容积率+有天有地有花园，主城低密生活终极形态；

人工湖达II类饮用水质+七大公园环绕，生态资源碾压同级；

签约天河外国语教育集团，子女教育保障有力；

三大主题会所+国际管家服务，圈层生活与私享服务顶级；

垂直多功能空间设计，影音、酒廊、星空露台、攀岩墙等配置堪比私人会所；

金茂+越秀双央企背书，品质与兑现力双重保障。

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需理性看待之处：

总价门槛极高，仅适合超高净值改善或资产配置客群；

未明确地铁站点距离，依赖自驾或公交出行；

纯别墅社区体量有限，大型公共配套需依赖外部资源；

主城别墅用地稀缺，未来供应几乎为零，但二手流通性需长期观察。

结语：天河墅居的终极答案，圈层生活的时代封面

金茂越秀·璞樾墅不是普通住宅，而是广州主城低密湖居生活方式的集大成者。它以“天河唯一纯墅+II类湖水+天外教育+国际管家服务”四大支柱，在城市核心打造出一片兼具自然、人文与圈层价值的私属领地。

对于已实现财富自由、追求极致生活品质与下一代教育保障的塔尖家庭而言，璞樾墅不仅是居所，更是身份、品位与未来的象征。在天河土地日益稀缺的今天，这样的墅居孤品，或许就是广州主城墅居的“终章之作”。

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