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在番禺市广路成熟板块，保利悦公馆以 “现楼交付 + 北区 1.01 容积率低密洋房 + 尾货 2.8-3.3 万 /㎡” 的高性价比，成为刚需与改善的优选。项目紧邻里仁洞村旧改（规划 14 所学校 + 地标商业体），享万博、长隆辐射，更有一楼送花园、顶楼送露台的特色户型，兼顾居住舒适度与未来潜力。

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项目概况：央企保利打造，南北分区差异化布局

保利悦公馆由央企保利开发，国家一级资质保利物业（物业费 3.07 元 / 月 /㎡）提供服务，品质与交付双重保障。项目总建面约 24.5 万㎡，总户数 2163 户（南区 1867 户 + 北区 296 户），车位比 1:1.3，全现楼交付，无需等待。

南区：12 栋 32 层高层住宅（2 梯 4 户 / 2 梯 6 户），容积率 2.8，绿化率 38%，主打刚需户型；

北区：6 层电梯洋房（1 梯 2 户），总建面约 2.9 万㎡，容积率仅 1.01（超行业低密标准），绿化率 50%，建筑密度 24%，是板块内稀缺的低密改善产品，早期最高售价 4-5 万 /㎡，当前尾货性价比更高。

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核心区位：自驾便捷享成熟配套，近里仁洞旧改红利

项目位于番禺市广路板块，虽非万博核心，但周边生活氛围浓厚，紧邻招商金山谷、富豪山庄等成熟社区，烟火气十足。自驾优势突出，坐拥 “5 横 5 纵” 交通路网：

5 横（新光快速、华南快速等）+5 纵（汉溪大道、南大干线等），出门即达新光快速，10 分钟到万博、25 分钟到琶洲、30 分钟到珠江新城；

公共交通方面，距 22 号线市广路站直线约 1km（步行需 30 分钟，建议电动车接驳），门口有公交总站及片区巴士（8 分钟一班直达汉溪长隆站）。同时，项目紧邻里仁洞村旧改，未来将规划 14 所学校、1 所综合医院、14.4 万㎡上盖公园及 240 米地标商业体，片区将发展智能科技、总部办公产业，潜力可观。

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教育配套：3-18 岁教育全覆盖，旧改新增优质学位

项目教育资源丰富，可满足全龄段需求：

自身配建 6 班制幼儿园，实现 “目送式” 入学；

周边有省一级番禺直属机关幼儿园、金山谷中学部、富豪山庄小学等成熟学校；

里仁洞旧改将新增 14 所学校，含广附番禺实验学校（九年一贯制公立）及 2 所幼儿园，未来 3-18 岁教育无需担忧（具体入学以教育部门政策为准）。

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生活与社区配套：三大商圈环绕，低密园林享舒适

商业配套：万博、祈福、市桥三大商圈环绕，10 分钟车程内可达万达、天河城、祈福缤纷世界等；自身配套 4000㎡商业，麦当劳已签约，华润万家、全家等意向进驻，下楼即享便利。

社区配套：南区拥有 8 万方新加坡式园林，含泳池、儿童活动区、健身设施、环形跑道；北区旁配建 1.4 万㎡市政公园，业主可独享绿意；此外，社区还规划全龄泛会所，满足休闲娱乐需求。

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户型设计：高层刚需 + 低密洋房，特色户型送花园 / 露台

南区主力户型：

95㎡三房：全南向布局，明厨明卫，适合刚需；

125-130㎡四房：空间方正，满足多人口家庭；

138㎡四房双主套（楼王）：四开间朝南（约 15 米南向面宽），超 6 米阳台，南北对流，无遮挡望园林，同面积段稀缺双主套设计。

北区洋房户型：

97㎡三房两厅两卫：1 梯 2 户南北对流，首层送南向花园 + 储物间；

117㎡四房两厅两卫：顶楼送南向露台 + 复式阁楼，低密舒适，适合改善。

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