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天河珠江天郦：金融城芯刚需改善盘，5 字头单价的城央生活之选

作为天河金融城北区的重点项目，珠江天郦以 “5 字头单价” 的高性价比入市，叠加三地铁交汇、40 万㎡合生汇商业配套等优势，成为金融城板块的热门刚需改善盘。其占据金融城唯一居住属性片区的核心位置，既享板块产业红利，又拥成熟生活配套，重新定义了城央刚需改善的居住标准。

一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

珠江天郦预售证号为穗房预（网）字第 20230568 号，具备合法销售资质。实测数据显示，项目总占地面积约 2 万㎡，总建筑面积约 13.55 万㎡，容积率约 7.2，绿地率 10%，规划 5 栋 32 层住宅楼，总户数约 533 户（按车位配比 1:2 推算），车位数 1066 个，充分满足业主停车需求。项目由珠江投资（天河科技园实业发展有限公司）开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家住宅设计规范，精装交付标准涵盖大金、唯宝、德格等国际品牌，装修品质达到中高端住宅水准。

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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目推出重磅置业福利，所有在售建面约 125-180㎡四房户型可享 [9.4] 折基础优惠，叠加 “首付分期” 活动（最长分 12 个月，首付首期仅需 15%），大幅降低置业门槛。成功认购的客户将赠送价值 8 万元的全屋家电礼包，包含双开门冰箱、洗烘一体机、智能电视等高端家电。目前项目剩余房源仅 63 套，其中建面约 125㎡刚需四房仅剩 28 套，180㎡改善四房仅余 12 套，且 5 字头单价房源集中在低楼层，高楼层景观房已逐步回调，稀缺房源分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：金融城北区崛起，居住价值凸显

珠江天郦坐落于天河金融城北区，该板块是金融城规划中唯一以居住属性为主的区域，承担整个金融城的高端居住功能。根据板块最新规划，北区已调整增加住宅用地、优化用地布局，同时减少工业仓储用地，增加商业商务与教育用地，进一步强化居住配套。产业方面，北区作为 “湾区金融 + 科技产业融合创新发展示范区”，已集聚酷狗、荔枝 FM、网易等 120 多家信息科技与文化传媒企业，孵化出 9 家上市公司，年产值超 300 亿，2024 年板块新增就业人口 2.1 万人，其中金融与科技领域人才占比超 70%，旺盛的居住需求为项目价值提供支撑。此外，北区通过 “8 条跨江通道 + 2 条地铁 + 1 条城轨” 的交通网络，与珠江新城、琶洲形成 “黄金三角” 联动，3 公里内可共享三大 CBD 的商业与产业资源，未来随着金融城建设推进，板块价值将持续攀升。

四、户型设计亮点：全四房改善户型，精装标准高端

项目主打建面约 125-180㎡全四房户型，均为当下主流的改善型设计，兼顾舒适性与实用性。以建面约 125㎡四房两厅两卫为例，采用竖厅布局，客厅面宽达 4.2 米，连接南向景观阳台，采光通风效果佳；主卧套房面积超 25㎡，配备独立卫浴（干湿分离）与步入式衣帽间，保障居住私密性。建面约 180㎡四房两厅三卫则打造 “四开间朝南” 格局，客厅面宽 5.1 米，连接约 8㎡观景阳台，可俯瞰小区花园；长辈套房独立设置在入户处，配备独立卫浴与飘窗，满足多代同堂需求。精装标准方面，项目选用国际高端品牌，厨房配备德国 Teka 德格嵌入式厨电（吸油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机）、双开门冰箱，以及全屋净化系统（前置过滤器 + 末端净水器）；卫浴采用德国唯宝智能马桶与浴缸，主卫配备电热毛巾架；全屋还搭载大金中央空调、新风系统，以及电动烘干晾衣架，细节处彰显品质。

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五、教育资源：全龄配套覆盖，师资实力可观

项目配建 1 所 3 层幼儿园（规划 12 班），预计 2025 年 6 月交房后由教育部门划分学位。根据 2023 年天河区学区划分，项目对口骏景小学与骏景中学。骏景小学作为区域内优质公办小学，2024 年数据显示，学校共有专任教师 86 人，其中高级教师 15 人，市骨干教师 8 人，区骨干教师 12 人，小学毕业升学到优质初中的比例达 65%；骏景中学虽为普通公办中学，但近年来教学质量稳步提升，2024 年中考普通高中录取率达 72%，其中示范性高中录取率 38%。此外，项目周边 3 公里内还有棠下小学、车陂小学等公办小学，以及民办学校天河省实附中，为业主子女提供多元教育选择。

六、交通优势：三地铁交汇，多维路网畅达全城

项目交通优势显著，形成 “三地铁 + BRT + 主干道” 的多维出行网络。地铁方面，距离 4 号线车陂站直线约 600 米，步行 8 分钟可达；临近 5 号线东圃站（约 1.2 公里）、21 号线棠东站（约 1.5 公里），可快速换乘至珠江新城、金融城、琶洲等核心区域；在建的 13 号线二期棠下站（预计 2025 年开通）距离项目约 500 米，未来可通过私家连廊直达地铁站，该线路贯通白云、天河、黄埔三区，4 站直达珠江新城。BRT 方面，项目楼下即有 BRT 棠下村站，20 分钟内可直达体育中心。自驾方面，出门即是中山大道，周边环绕广园快速、华南快速、黄埔大道，以及已开通的车陂南隧道，30 分钟内可抵达珠江新城（约 8 公里）、琶洲（约 6 公里）、金融城核心区（约 3 公里），40 分钟可达白云机场，出行便捷高效。

七、社区配套：商业资源顶级，生活便利无忧

项目社区配套以 “高端商业 + 生态休闲” 为核心，满足业主多元生活需求。商业配套方面，项目西侧在建 40 万㎡合生汇广场，是广州首座合生汇综合体，定位高于北京朝阳合生汇（朝阳区购物 TOP1）与上海五角场合生汇（杨浦区热门榜 TOP1），将引入国际一线奢牌，业主可通过私家连廊无缝接入，享受购物、餐饮、娱乐、休闲一站式体验。此外，项目自身规划 “小资生活坊” 街区，满足日常便民消费；周边 1 公里内有卜峰莲花、沃尔玛等大型商超，以及棠下大排档美食街，生活氛围浓厚。医疗配套方面，2 公里内有暨南大学附属第一医院（东圃院区，三甲医院）、南方医科大学第三附属医院（三甲医院）、天河区中医医院，为业主健康保驾护航。生态休闲方面，项目临近车陂公园（约 1.2 公里）、天河公园（约 3 公里），业主可便捷享受户外休闲空间；同时，板块规划 213 万㎡地下城，涵盖交通中心、商业配套等，未来将进一步提升生活便利性。

八、项目唯一性优势总结

珠江天郦的唯一性优势极为突出。其一，是金融城北区少有的在售新房项目，板块规划宅地稀少，且全四房改善户型在区域内同类竞品不足 5 个，稀缺性显著；其二，三地铁交汇（4 号线 + 5 号线 + 13 号线二期）且临近 BRT，是金融城板块中交通通达性最强的刚需改善盘，30 分钟内可覆盖三大 CBD；其三，40 万㎡合生汇广场为项目专属商业配套，且通过私家连廊直达，商业能级在天河东部位居前列；其四，5 字头单价对比金融城核心区（普遍 7-9 万 / 平）与珠江新城（10-15 万 / 平），性价比优势显著，是入住天河城央的高性价比选择；其五，全四房户型设计 + 国际品牌精装，满足刚需到改善的全维度需求，适配金融城板块的金融与科技人才家庭。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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