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保利天曜：金融城西区改善标杆，开启高端人居新篇章

项目基本信息

保利天曜，作为保利地产在天河金融城西区的重磅项目，选址员村绢麻厂地块，由AT080720和AT080721两大地块组成，主打90-205㎡改善型豪宅。项目紧邻珠江新城CBD，共享金融城、珠江新城、琶洲三大高端板块红利，预计将成为2024年天河最受关注的新房之一。

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核心参数

项目名称

：保利天曜

地址

：广州市天河区员村二横路

总占地

：75,813㎡（合计）

总建筑面积

：137,763㎡（合计）

容积率

：北地块3.5，南地块3.1

总栋数

：北地块3栋，南地块多栋

梯户比

：2梯3户 & 2梯4户

主力户型

：90㎡、120㎡、135㎡、140㎡、170㎡、205㎡

预计售价

：90㎡产品或在8万/㎡左右，总价720万起

交付标准

：精装交付

交通配套

：员村站（5/11号线交汇），临近科韵路快速通道

教育配套

：规划24班小学+6班幼儿园

商业配套

：未来可共享保利面粉厂高端商业

金融城西区核心，连片开发价值凸显

金融城三大新地块之一，地段含金量高

在珠江新城土地资源枯竭的背景下，金融城成为广州下一阶段高端商务+豪宅的重点发展区域。

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保利天曜距离珠江直线约350米，为二线江景资源

与珠江新城CBD仅约2.5公里，与琶洲、金融城形成三角价值高地

北接员村、南临珠江，西通天河，东连琶洲

，板块未来潜力巨大

两大地块分工明确，满足不同购房需求

✅ 北地块（90-120㎡小高层）

规划3栋住宅，容积率3.5

90㎡小三房仅84套，极度稀缺

120㎡改善四房为主，2梯3户设计

✅ 南地块（135-205㎡望江大平层）

预计**135㎡、140㎡、170㎡、205㎡**为主力

容积率3.1，楼间距更宽，居住舒适度更高

部分楼栋可望江，打造金融城西区高端改善标杆

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四大核心优势，打造豪宅改善价值高地

① 双地铁+快速路，立体交通畅达全城

🚇 地铁5号线+11号线（员村站），快速直达：

3站到珠江新城

，5站到广州东站，6站可达琶洲

11号线环城快线，通达全广州各大核心板块

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🚗 快速路网便捷出行

科韵路、黄埔大道、中山大道等主干道环绕

5分钟可上华南快速，10分钟到达琶洲、珠江新城

② 高端教育配套，自带9年优质学府

24班小学

+6班幼儿园，填补天河学位缺口

未来有望对接天河优质教育资源，满足高端家庭需求

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③ 连片开发，金融城西区价值腾飞

保利不仅拿下绢麻厂地块，还拥有天河临江大道地块

未来与保利面粉厂、马场改造项目形成高端住区集群

保利在金融城高端住宅线已布局多个项目，形成品牌联动效应

④ 90㎡-205㎡全系产品，覆盖刚改 & 高端改善需求

90㎡刚改产品

：预计总价720万起，为珠江新城外溢客群提供上车机会

120㎡-205㎡改善型产品

：对标珠江新城、金融城高端买家，提供低密高舒适度社区

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保利天曜 VS 周边竞品对比

项目户型面积均价（万元/㎡）总价（万元）地段核心优势保利天曜90-205㎡

预计8-10万

720万起

金融城西区

双地铁+金融城核心区

保利华创·都荟天珺150-210㎡

9-10万

1560万起

金融城西区

紧邻珠江，次新房源少

天河壹品120㎡

6万

720万

广氮板块

价格更低，但配套一般

兰亭盛荟122㎡

6.5-7万

780-820万

冼村

传统豪宅，楼龄较老

优缺点揭秘

✅ 优势

✔ 地段核心：紧邻珠江新城CBD，未来发展潜力巨大

✔ 双地铁+快速路网：员村站换乘11号线，全城通达

✔ 学铁商齐全：自带24班小学+6班幼儿园，满足高端家庭需求

✔ 连片开发，整体价值提升：共享保利面粉厂高端商业+马场改造项目

✔ 高得房率户型，阳台占比高达25%，市场罕见

❌ 缺点

❌ 周边环境待改善：目前仍被城中村包围，员村旧改进度较慢

❌ 非一线江景：相比保利面粉厂项目，距离珠江稍远

❌ 金融城西区整体开发较慢，需要时间兑现潜力

总结：高端改善新标杆，值得重点关注

保利天曜，作为金融城西区高端改善代表作，具备以下核心价值：

✅ 区位核心：金融城西区唯一新盘，珠江新城+琶洲双重辐射

✅ 双地铁物业：员村站5/11号线交汇，通勤效率极高

✅ 产品全覆盖：90-205㎡刚改+改善型户型，满足不同购房需求

✅ 连片开发，价值爆发：未来将与保利面粉厂形成高端住区群

对于希望入手金融城板块的刚改 & 改善客群，保利天曜无疑是2024年最值得关注的新盘之一！

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。

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