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保利品质！#红盘#【保利琶洲四季售楼处电话：400-9908-525转999】看中可直接认购！
广州「保利琶洲四季」
保利琶洲四季售楼处电话：400-9908-525转999【热线】
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听闻琶洲中二区天悦对面冒出来一个保利全新豪宅公寓项目
内购只要4w+的超级笋价
所以第一时间去给大家打了卡踩点
看完的感受就是：真香
区位图
效果图
南向视野鸟瞰保利品质！#红盘#【保利琶洲四季售楼处电话：400-9908-525转999】看中可直接认购！
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户型分布
楼栋数：项目分6个独立地块共计11栋楼，其中A栋和D栋（白色）为琶洲村自持型酒店式服务公寓，BCEF栋（彩色）为散售型公寓总计660套；
面积段：86㎡2房，99~132㎡3房2卫，125~190㎡3+1房2卫，210~250㎡的四房以及383/425的5房；
预计开盘时间：2023年12月中开内购；
预计收楼时间：2026年底；
预计售价：内购4+，后期预计5~6w；
预计受众：纯投资客、琶洲本地村民、不需要学位琶洲&金融城上班的新贵们、企业接待；
项目定位：琶洲的富力28；
点评：
优点：琶洲中二区的区位不言而喻，中二区作为琶洲的发展重点区域之一，目前就是重点推进琶洲村商业地块和东围村的旧改；项目由保利打造住家型公寓产品，个别户型有内阳台，产品可通明火（广州能通明火的公寓不多，天銮/28/同创），188以上的大户型可以做到南北通透，B栋楼下有自带的健身会所功能，户型设计比金融城东区那一堆的豪宅公寓产品稍好，玻璃幕墙外立面受年轻人喜欢，南向景观视野开阔望万亩果园且以后不会遮挡，地铁及驾乘通达性方便，保利央企出品且华南大本营在隔壁不怕暴雷；另外就是价格实在便宜，在当前天悦公寓都要5+的情况下，江对岸金融城东的“豪宅公寓们”动辄卖10~20+w，保利琶洲四季全新玻璃幕墙高得房率新产品才4+开盘仿佛就是对臻溋名铸/珠光金融城壹号/鹏瑞壹号的无情嘲笑，别说自己是天河是南向望江，一江之隔一手的价格差了10+w就是妥妥的竞争力，项目回报率预计可去到3%+；项目有141和188的样板间了，想象一下800~900w就能搞到天悦同地段同品质的产品享受（188户型比天悦197更好），除了没花园没学校没····一堆公寓本身硬伤和金融属性之外，不考虑流通的情况下，1/3的价格能买个自住还是很爽的；
缺点：由于项目每个地块都独立，无法形成整体性和围合感，没有独立的花园活动空间，私密性打了很大折扣；每栋楼独立管理的话，会出现不同楼栋之间的管理松紧度差异，可以预期到的是未来BC地块人群相对会比EF跟杂乱一些，A栋全是小户型可以预期是最杂的，所以住家氛围E=F＞B＞C>>A，因为使用人群结构的不同，最后也会导致未来二手价格的差距，天銮能卖到15~19w不仅仅是因为南向望江景观比单价5w的富力28景观好，公寓能不能起得来价格就看物管管得如何，如果物管管得严，车辆进出要登记/来访进小区要业主同意/进电梯要刷卡，那这样的公寓就能撑得住住家（深圳湾壹号/鹏瑞壹号/臻溋名铸）而如果访客进出来去自由报个房号就能近的，最后这样的公寓只会沦为美容/美甲/美发/教培/健身私教/中医理疗/按摩推拿/私人会所/各类工作室云集的富力28/保利中达一类的“楼上铺”型公寓，这样的公寓珠城有很多（盈丰/盈力/盈盛A/珠光N···）进进出出人员混杂丝毫没有私密性可言，所以住家客不愿意住在这样杂乱的环境里，所以这种楼上铺公寓最后的价格就遵从投资回报率的计算逻辑来定价。而物管好管理严格的豪宅公寓，如果物业端能撑得住不让商户入驻上楼经营，保住住家氛围的话，那才能实现至少天銮这样的价格水平，这个情况无论是公寓和住宅其实都一样，像丽影华庭/百脑汇/保利丰兴/德隆/天俊/骏汇这些楼上铺多的住宅，价格向来拉跨，最后价格算的就是租金回报率，租金涨房价才会涨；
其次就是车位，除了A栋和BC栋局部有-2之外，其他楼栋都只有-1，今时今日的停车场只有-1肯定不够的；
视野方面，B栋的北向视野距离A栋很近，视野私密性其实做得不太好。BC地块的低层视野会被前排DEF遮挡；
剩下就是公寓通病，没学位/杠杆差/二手税费高/商水电贵/物业费高/流通性一般，不过买公寓的人一般也不在意这些；
是否值得入手：内购4+这个价格值得，就是不知道出街要多少了，有兴趣可私；
未来二手流动性预判：如果管理得好就是琶洲壹粤府，管得松就是琶洲的富力28（流动性堪忧）；
其他项目图片资料：
立面设计
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楼栋门厅
B栋高区户型（面积和尺寸会有出入）
B栋低区户型（面积和尺寸会有出入）
C栋户型（面积和尺寸会有出入）
后面EF栋没那么快推，坑可能还有调整就不发了
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