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天河保利·天曜：珠城首个90㎡新规江景户型深度解析

塔尖资产的核心价值，从来不是单一优势的叠加，而是“地段、产品、供应”三重稀缺性的深度共振。在天河珠江新城这片寸土寸金的核心区域，保利·天曜作为少有的超新规项目，自面市以来便热度飙升。2025年5月至10月，项目持续蝉联天河区成交金额、成交套数、成交面积“三冠王”，累计网签金额突破57.6亿元，稳稳占据2025年1-10月全市销冠宝座，用数据印证了市场的高度认可。

珠城罕见入场券：90㎡新规江景户型重磅亮相

此次保利·天曜加推的新产品，堪称改写珠江新城刚需置业格局的重磅之作——珠城首个90㎡新规江景三房两卫户型，全盘仅80套的稀缺供应量，让其成为普通人入住广州核心区的“最后机会窗”。相较于传统豪宅项目动辄120㎡起步的门槛，这款90㎡户型既保留了核心地段的价值属性，又通过空间优化降低了置业门槛，一经推出便引发全网热议。

从户型设计来看，这款90㎡产品亮点十足，打破了人们对小户型“局促压抑”的固有认知：

层高升级，空间通透感倍增：将层高提升至3.1米，远超市场上多数住宅2.7-2.9米的常规标准。更高的层高不仅让室内采光更充足，空气流通更顺畅，更能有效减少压抑感，搭配合理的空间布局，让90㎡户型呈现出远超实际面积的开阔感。

双面宽阳台，打造“第二公区”：配备近6米长的南向双面宽阳台，连通客厅与次卧，形成贯穿式的观景与活动空间。这一设计不仅最大化利用了南向采光优势，更让阳台摆脱了单纯的“晾晒功能”，成为可承载亲子互动、休闲品茶、观景赏江的“第二公区”，丰富了家庭生活场景。

空间灵活，适配多元需求：南向双次卧面积均等，为家庭结构变化预留了充足的改造空间。无论是作为儿童房、老人房，还是书房，都能满足不同阶段的居住需求；若追求更开阔的活动空间，双次卧可打通改造为超35㎡的大方厅，瞬间提升家庭社交与生活的舒适度。

科技赋能，尊享健康生活：户内配备“七衡”智能系统，以全屋中央空调实现恒温恒湿，新风系统保障室内空气清新衡氧，从温度、湿度、空气质量等多维度提升居住体验，让科技真正融入日常生活，为业主健康保驾护航。

项目基本信息：核心区的全能生活载体

核心指标

具体内容

用地总面积

约41300㎡

总建筑面积

约124600㎡

产品面积段

建面约90-220㎡新规全景奢宅

容积率

南地块约3.1，北地块约3.8

总户数

约968户

梯户比

两梯两户/两梯三户/两梯四户

配套解析：多维资源加持的核心生活圈

1. 小区配套：鎏金美学的高端生活场

项目以鎏金美学为设计理念，采用晶感外立面与玻璃幕墙相结合的建筑风格，现代感十足，未来将成为珠江前航道上全新的豪宅天际线。内部规划打造多功能艺术社交空间、沉浸式运动体验馆，同时配备下沉庭院、中轴园林、架空层泛会所、门堂院落、空中花园等多重景观与休闲空间，为业主提供集社交、运动、休闲于一体的高端生活场景。

2. 交通配套：双地铁加持，通达全城核心

项目地理位置优越，位于规划花城大道南侧，紧邻华南快速干线、黄埔大道中、临江大道及科韵路等城市主干道，自驾出行便捷高效。更值得一提的是，地块东北侧距离地铁5号线与11号线交汇的员村站仅150米，步行3分钟即可抵达。其中，11号线作为广州首条环线地铁，串联起珠城、琶洲、天河北、白鹅潭等核心商务圈，加上5号线的贯通优势，实现“一站直达核心，一线通达全城”的高效出行体验。

3. 教育配套：自带9年优质教育，填补学位缺口

教育资源是项目的核心优势之一。在项目1.5公里范围内，聚集了员村第五小学、天华中学、兰庭幼儿园、员村小学（美林分校）、美林海岸幼儿园等多所公办及民办学校，满足全龄段教育需求。更重磅的是，项目内部721地块规划的24班小学已正式官宣引入体育东小学品牌，720地块将配建一所6班幼儿园，形成“幼儿园+小学”的9年一贯制教育配套，不仅为业主子女提供了优质且便捷的教育资源，更有效填补了天河核心区学位预警的需求，教育价值凸显。

4. 商业配套：繁华环绕，尽享高端消费体验

项目周边商业氛围浓厚，天河领展广场、东方国际商业广场等成熟商业体近在咫尺，日常购物、餐饮娱乐需求无需远行。未来，项目还可共享保利面粉厂项目的高端商业配套，以及珠江新城马场改造项目——全球店王SKP，将进一步升级消费体验，享受与国际接轨的高端商业服务。

5. 医疗配套：优质医疗资源，护航健康生活

医疗配套方面，项目周边聚集了中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等多家三甲及优质医院，完善的医疗资源为业主的健康提供全方位保障。

6. 休闲娱乐：临江而居，坐拥自然与人文景观

保利·天曜分为南北两个地块（AT080720和AT080721地块），其中南地块板楼靠近珠江，可享受一线临江美景，闲暇时推窗即可欣赏珠江风光。此外，项目周边还有珠江公园等城市绿肺，为业主提供休闲散步、亲近自然的优质场所。

全面评估：项目优缺点总结

核心优势

教育资源优质且专属：自带24班体育东小学分校及6班幼儿园，形成9年一贯制教育配套，不仅解决业主子女入学问题，更凭借名校加持提升项目价值。

交通枢纽优势明显：紧邻地铁5号线与11号线交汇站员村站，150米步行距离+双地铁加持，搭配多条城市主干道，实现高效通达全城核心区域。

连片开发提升板块价值：保利同时布局绢麻厂地块与天河临江大道地块，通过连片开发推动金融城整体发展，为项目带来持续的价值提升空间。

产品力突出且稀缺：90㎡新规户型为珠城首创，25%的阳台占比带来超高使用率，在全市豪宅中处于第一梯队；加之广州未来将严控此类项目审批，产品或成“绝版”，稀缺性显著。

核心地段不可复制：位于金融城西区核心，与南方面粉厂“顶流”地块仅500米距离，紧邻珠江新城CBD，周边地标环绕，地段价值不可替代。

性价比优势凸显：在总价相当的情况下，相较于珠江新城传统设计的中小户型，项目在空间、配套、产品设计上均实现“降维打击”，性价比更高。

待改进之处

周边环境待升级：项目目前被城中村包围，员村旧改进度缓慢，周边城市界面与项目高端定位存在一定差距，可能影响居住舒适度与整体品质感知。

江景资源非一线：相较于南方面粉厂地块的纯一线江景，绢麻厂地块江景视野稍逊，属于二线江景，对江景需求极高的购房者可能存在吸引力不足的问题。

板块发展周期较长：金融城西区的升级改造建设进度较慢，周边城市界面更新、配套成熟需要较长时间，短期内板块价值难以完全兑现。

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