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项目规划：基本信息一览，TOD现房大盘兑现力强

星瀚TOD位于番禺南站板块核心，是由广州地铁集团与越秀地产联合开发的大型地铁上盖综合体项目。总占地面积约24万㎡，建筑面积达88万㎡，规划25栋住宅（其中21栋可售），共4378户，容积率2.41，绿化率30%，车位配比1:1.2（总车位6517个），由越秀物业提供服务，管理费为3.26元/㎡·月。项目最大亮点在于“全部现房交付”，即买即住，规避期房风险。社区内配建27班公办幼儿园与45班九年一贯制广外附属学校，均已开学；商业体量约1.5-1.7万㎡，涵盖五大主题街区；更打造约6.6万㎡“云端大境”悬浮式园林体系，融合空中步道、森氧绿廊与多功能泛会所，构建真正意义上的TOD垂直生活社区。

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黄金之眼区域定位、地铁家门口，湾区快线枢纽价值凸显

项目坐拥地铁22号线陈头岗站上盖优势，A2/B2出口直连社区，实现“下楼即进站”的极致通勤体验。22号线作为全国首条连接广州与深圳的城际地铁，设计时速160公里，3站达海珠南洲，5站直达珠江新城冼村站，未来北延段预计2025年底贯通至机场北，形成“穗深1小时生活圈”。此外，通过番禺广场站可无缝换乘3号线、7号线、18号线及广佛线，快速覆盖全城。自驾方面，项目被南大干线、东晓南放射线、东新高速三大快速路环绕，15分钟可达万博CBD，30分钟通达珠江新城、佛山顺德或南沙，交通能级在番禺乃至广州南部首屈一指。

名校教育：广外附校已开学，12年目送式教育闭环

教育配套是星瀚TOD的核心竞争力。社区内配建的广东外语外贸大学番禺实验学校（九年一贯制，45班）及石壁街星瀚幼儿园（27班）均已正式开学，业主子女可实现“目送式上学”——无需过马路，安全便捷。广外教育集团作为广州教育“三巨头”之一，拥有全国首批13所保送资格外语学校的深厚底蕴，其课程体系强调语言能力、国际视野与综合素质培养。在当前学位政策趋紧的背景下，项目提供确定性高、品质优、距离近的公立教育资源，极大满足改善家庭对子女教育稳定性的核心诉求。

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3km商业天地+医疗，自持商业+区域商圈双轮驱动

商业方面，项目自建约1.7万㎡社区商业体，已引入麦当劳等品牌，规划生鲜超市、餐饮、药店等基础业态，满足日常所需。3公里范围内，通过地铁或自驾可快速抵达祈福新天地、万博CBD（含山姆会员店、天河城、万达、四海城、K11及在建万象城），形成“社区烟火气+区域高端消费”双重保障。医疗资源虽处发展中阶段，但东侧富力UCLA国际医院（车程10分钟）即将投入使用，现有居民可乘2站地铁至祈福医院（三甲公立，支持医保），或前往6公里外的番禺区第五人民医院。整体来看，医疗虽非当前强项，但随片区成熟正加速补短板。

高端人性化社区：6.6万㎡悬浮花园+泛会所，打造TOD生活新范式

尽管容积率达2.41，项目通过“垂直绿化”策略提升居住体验：打造约6.6万㎡“云端大境”园林体系，包含四大主题园区、森氧步道与中心泳池，并在架空层设置儿童游乐区、健身角、书吧等泛会所空间，实现全龄友好。社区实行人车分流，车位充足，有效缓解停车焦虑。作为TOD项目，其将交通、居住、商业、教育高度融合，形成“轨道上的生活圈”。虽部分楼栋临近高速存在噪音隐患，但中高区及背向楼栋受影响较小，且开发商已采用隔音玻璃等措施优化，整体居住舒适度在同类型大盘中表现优异。

在售户型品鉴：现房清盘直降，性价比窗口开启

目前项目处于清盘阶段，价格直降3500元/㎡，单价低至2.53万元/㎡起，较上半年让利超30万元，性价比显著提升。主力户型涵盖刚需至刚改区间，多为新规前设计，部分产品存在阳台进深不足、公区紧凑等上一代特征，但胜在格局方正、南北通透。得益于现房属性，购房者可实地验房，直观评估采光、噪音、视野等细节。尤其适合注重确定性、追求地铁通勤效率、预算有限但希望享受优质教育的家庭。高楼层单位视野开阔，但恐高或家中有老人者需谨慎选择。

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总结项目亮点不买拍大腿：地铁上盖+广外附校+现房清盘，番禺南性价比之王

星瀚TOD的核心价值在于“三重确定性”：一是交通确定——22号线已通车，真正地铁上盖；二是教育确定——广外附校已开学，12年教育闭环落地；三是交付确定——全部现房，规避烂尾风险。叠加清盘直降、国企开发、商业自持等优势，使其在当前市场中具备极强的抗跌性与自住适配度。尽管周边界面仍有农田、部分楼栋受高速噪音影响、医疗配套待完善，但其以2.5万+/㎡的价格提供地铁+名校+现房组合，在番禺乃至广州实属稀缺。对于预算有限、重视通勤效率与子女教育的刚需刚改家庭而言，这或许是抢占湾区TOD红利的最后窗口——错过清盘期，同类配置恐难再现。

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