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保利辰园湖境：天河智谷的低密湖居学区范本

一、楼盘卖点

官宣对口天河外国语智谷学校，作为天河区属第一梯队教育资源，学校涵盖幼小初阶段，缦云配建的九年制校区已于今年9月开学，教育兑现力无需等待，为家庭教育需求提供坚实保障。同一街道的区位优势，叠加就近分配原则，学区稳定性十足。

2.07低容积率打造舒适住区，规划9栋17-23层小高层，3栋板楼与6栋塔楼组合，板楼2梯2户纯改善配置，塔楼2梯5户兼顾刚改需求。约1.75万㎡映辰湖被社区环抱，红线内建筑全湖景环绕，243万㎡山湖林海（相当于3.5个天河公园）构成天然生态屏障。

新规加持实现100%使用率，板块内唯一不超140㎡豪宅线的小高层板楼，让总价千万内买家有机会入驻高端湖居社区。75-128㎡的面积跨度，300万出头即可上车小户型，兼顾刚需与改善，客群适配范围更广。

全运会与天河智谷双重红利，680亿交通升级、奥体中心改造等基建落地，板块城市界面与配套加速迭代。网易、小鹏等34家企业总部聚集，超20万高知人群形成优质圈层，区域价值成长性突出。

岭南新中式风格营造独特韵味，借鉴余荫山房造园理念打造“辰园十景”，70米宽归家大门彰显仪式感，立体园林与映辰湖景融合，形成“藏水于庭”的诗意居住体验，产品调性融合燕语堂悦与保利天瑞精华。

二、基本信息

项目全称为保利辰园湖境，前身为2025年5月30日保利发展以22.5亿竞得的天河航天奇观二期地块（智谷片区AT1003023地块），名义楼面价3.05万元/平，扣除配建后实际可售楼面价3.22万元/平，仅为世界大观四期楼面价的63%，产品打造空间充裕。

坐落于天河世界大观板块，紧邻保利天汇东侧、缦云广州北侧，属于天河智谷核心区。总占地面积约5.76万㎡，总建筑面积约7.38万㎡，规划9栋住宅（含2栋连体板楼），可视为11栋住宅布局，配建6班幼儿园。

产品定位保利“悦”字系，涵盖75-89-105㎡塔楼户型与126-128㎡板楼户型，梯户比分别为2梯5户与2梯2户。交楼时间为1号楼2027年11月30日，10号楼2027年12月30日，2025年9月13日开放当天即吸引2036人到访，认筹超250个，市场热度显著。

三、区域发展

占位天河智谷CTD核心，作为珠金琶后的“第四极”，已聚集34家企业总部、近3000家高精尖企业与超20万高知人群，形成广州“硅谷”式产业集群，产业红利为区域价值提供长期支撑。世界大观与天河智谷连片开发，构建“产城湖”共生生态。

十五届全运会落地奥体，推动板块迎来新一轮基建热潮。10亿升级的广东奥体中心已完成改造并试亮灯，赛后将转型为全民健身平台与体育公园。总投资680亿元的80个道路项目加速推进，“六横七纵”交通网络逐步成型，板块城市界面全面焕新。

交通配套持续升级，悦景路拓宽工程即将完工，未来可直上机场第二高速；规划中的聆湖路将连接世界大观与大观街，快速接入大观中路。板块与智慧城、科学城、金融城、珠江新城等核心区域距离适中，产业与居住联动紧密，发展潜力突出。

四、配套信息

教育配套为核心亮点，官宣就读天河外国语智谷学校，该教育集团为天河区属第一梯队，号召力强劲。越秀观樾配建24班小学，缦云配建18班小学+27班中学的九年制校区已开学，形成优质教育矩阵，项目配建的6班幼儿园满足学前教育需求。

生态与休闲配套优越，社区环抱约1.75万㎡映辰湖，东西跨度近300米，周边243万㎡山湖林海环绕。园林汲取余荫山房“缩龙成寸”理念，打造“辰园十景”，融合岭南园林地砖拼花、铜钱纹等元素，配备健身房、瑜伽室、儿童活动区等休闲空间。

商业配套逐步完善，日常消费可依赖保利天汇沿街商铺与社区底商，大型商业可前往奥体优托邦、三溪美林天地（含宜家、山姆会员店），越秀观樾规划的滨湖商业未来可共享。医疗资源虽未详述，但依托天河成熟医疗网络，基本保障充足。

交通方面，现状距地铁21号线大观路站约1.7公里，步行需20分钟左右，日常依赖电瓶接驳。自驾经悦景路、奥体路等主干道，8公里可达金融城，15公里至珠江新城，随着区域路网升级，出行效率将进一步提升。

五、户型信息

户型设计以“新规红利”与“湖景最大化”为核心，75-128㎡的面积覆盖刚需至改善，100%的使用率让空间价值充分释放，板块内唯一不超140㎡豪宅线的小高层板楼，降低了高端湖居的准入门槛。

126-128㎡板楼户型为纯改善定位，17层低密设计，2梯2户配置实现专梯入户与专属侯梯厅，私密性与尊贵感兼具。全南T2板式布局延长南向面宽，户户单边位打造L型转角空间，南北通透，270°俯瞰一线映辰湖景，景观视野绝佳。

75-105㎡塔楼户型面向刚改与刚需群体，23层布局保证充足采光，2梯5户的梯户比平衡了居住舒适度与性价比。300万出头的总价门槛，让天河智谷的湖居与学区资源触手可及，适配预算有限但追求品质的年轻家庭。

所有户型均充分利用新规优势，空间利用率达到100%，无浪费面积。板楼户型的3.15米层高与塔楼的合理空间规划，确保居住舒适度，部分户型可根据需求改造功能空间，灵活性较强。

六、总结

保利辰园湖境的核心竞争力在于“学区确定性+低密湖居+高性价比”的三重叠加。天河外国语的教育加持解决了家庭核心需求，2.07容积率与映辰湖景构建了舒适居住环境，100%使用率与宽面积段则让不同预算客群都能找到适配产品。

项目精准匹配三类人群：天河科技新贵可实现30分钟内通勤与墅级居住体验；学位升级家庭能享受天外系教育全覆盖，实现教育一步到位；主城区景观控则看重湖景资源的稀缺性与区域升值潜力。

地铁距离较远与低层视野可能受影响是客观短板，但电瓶接驳可缓解通勤问题，随着聆湖路等规划道路建成，交通便利性将提升。对比周边7-14万/平的豪宅项目，300万起的总价与明确的学区优势，让项目在板块中具备突出性价比。

全运会基建红利与天河智谷的产业支撑，为项目提供了坚实的价值背书。保利的品牌操盘能力与岭南新中式的产品调性，进一步强化了项目竞争力。对于追求教育、生态与性价比的买家而言，项目无疑是天河东部今年最值得关注的改善盘之一。

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