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海珠绿城馥香园：双地铁旁低密宜居盘，名校加持的新规改善优选

作为绿城中国重返广州中心区的标杆项目，海珠绿城馥香园以 “2 号线 + 广佛线南洲站双地铁 + 广州五中附小 + 新规使用率 120%+ 低密度” 为核心亮点，打造建面约 84-128㎡南向三至四房产品。其地处海珠湾心，近邻珠江新城、琶洲等核心商圈，兼具优质教育、生态资源与高端社区配套，成为海珠刚需改善群体的重点关注对象，重新定义了主城区的宜居生活标准。

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一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

绿城馥香园预售证号为穗房预（网）字第 20240386 号，具备合法销售资质，且已开放实体板房，品质可实地查验。实测数据显示，项目坐落于海珠区南洲板块（海珠客运站地块），总占地面积约 4.17 万㎡，总建筑面积约 11.66 万㎡，规划 5 栋 32 层高层住宅，总户数约 672 户，车位配比 1:1.1（总车位约 739 个），可满足业主日常停车需求。项目由拥有 30 年开发经验的绿城中国（中国房地产百强企业 TOP10）打造，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑标准。外立面采用大面积玻璃 + 金属线条设计，单平米建造成本达 4000 元，远超同区域普通项目；新规之下使用率超 120%，部分户型实测使用率达 125%，空间利用率优势显著。

二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目加推 3 栋建面约 108-123㎡新规四房产品，推出 “限时特惠” 活动：所有在售户型享 9.5 折基础优惠，叠加 “购房补贴”（最高补贴 8 万元，直接抵扣房款），部分中高楼层无遮挡景观房源总价优惠超 30 万元。成功认购的客户可获赠 “全屋智能家居礼包”（价值 3 万元，含智能门锁、智能灯光控制系统等），并享受绿城物业 “两年专属管家服务”。目前项目剩余房源仅 186 套，其中建面 84㎡小三房仅剩 58 套，加推的 3 栋 123㎡四房仅余 32 套，作为海珠少有的双地铁旁低密新规盘，且对口优质名校，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

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三、区域发展前景：海珠湾心崛起，衔接核心商圈红利

绿城馥香园坐落于海珠湾心板块，该板块是海珠 “十四五” 规划中 “一心两轴三片区” 的核心组成部分，且处于 “珠江新城 - 琶洲 - 万博” 黄金通勤圈中心。据板块规划数据显示，海珠湾心定位为 “宜居宜业的综合功能区”，依托双地铁与海珠湾隧道（建设中），实现与核心商圈快速衔接。2024 年数据显示，海珠区 GDP 突破 2500 亿元，南洲板块作为海珠南部交通枢纽，近年来商业、教育配套加速落地：3 公里内已建成海珠万达广场、广百海港城等百万方商业体，未来还将新增约 5 万㎡社区商业，区域成熟度持续提升。同时，板块临近海珠湿地（国家 4A 级景区）、海珠儿童公园等生态资源，人均公共绿地面积达 9.2 平方米，生态宜居优势显著，未来价值潜力可期。

四、户型设计亮点：新规高使用率，适配多元需求

项目主打建面约 84-128㎡南向三至四房，以 “120%+ 使用率 + 全南向布局 + LDKB 一体化” 为设计核心，适配刚需到改善的多元需求。建面 84㎡小三房采用 “三开间朝南 + 双卫” 设计，客厅面宽约 3.6 米，配备独立阳台与全景飘窗，空间紧凑实用，满足三口之家刚需需求，使用率超 120%。建面 102㎡四房为 “飞机户型”，四开间朝南，南向采光面达 10.8 米，LDKB 一体化设计让会客空间更开阔，户型外围环绕花池与飘窗，赠送面积大，主卧配备独立衣帽间，适配改善家庭。建面 115㎡四房实现 “南北对流 + 双阳台”，南向宽阳台搭配花池，北向餐厅设花池可做餐边柜，形成空气对流；主卧为 L 型花池设计，景观面大且不占用室内空间，使用率达 125%。建面 127㎡四房为 “双阳台南北对流”，超宽客厅与阳台尺度感强，四开间朝南，适合多代同堂的终极改善需求。加推的 3 栋 108-123㎡户型，作为热门户型的优化版本，进一步提升空间利用率与居住舒适度。

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五、教育资源：全龄优质覆盖，名校领衔

项目教育资源在海珠刚需改善盘中优势突出，从幼教到中学全方位覆盖优质资源。公办教育方面，项目自带 24 班小学，已确定引入广州五中教育集团管理（广州五中为海珠区属名校，2025 年高考重本率稳居海珠前列，旗下分校教学质量均属上乘），学校已动工建设，业主子女 “人户一致” 可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。周边 3 公里内还有广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等省一级学校，中学阶段升学选择丰富。幼教方面，项目周边 1 公里内有南洲幼儿园、金碧第一幼儿园等优质幼教资源，满足学前教育需求。此外，项目社区内规划有儿童活动空间，配备专业游乐设施与看护人员，为孩子提供安全的玩耍与学习环境。

六、交通优势：双地铁加持，多维路网衔接核心

项目交通以 “双地铁 + 自驾 + 市政道路” 为核心，形成便捷高效的出行网络。地铁方面，项目为 2 号线与广佛线南洲站双地铁上盖，直线距离仅 100 米，从南洲站 C1 口可直达项目附近；3 站可达客村，5 站直达珠江新城，7 站至琶洲，8 站可通行万博、金融城、白鹅潭商圈，通勤效率高；更值得一提的是，项目地库直通地铁站，实现 “风雨无阻” 归家，为海珠首创设计。自驾方面，项目门口的内环路东晓南放射高架桥（南洲路至盈丰路段）正在重建，未来将与海珠湾隧道对接，15 分钟可畅达广州南站；周边环绕南洲路、广州环城高速，至珠江新城约 25 分钟，琶洲约 20 分钟，万博约 30 分钟。公交方面，项目周边有南洲花园站、海珠客运站总站等公交站点，覆盖 13 路、59 路、70 路等多条线路，可直达海珠、荔湾、天河等区域，满足短途出行需求。

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七、社区配套：生态环绕，高端商业赋能

项目配套以 “生态休闲 + 高端商业 + 全龄社群” 为核心，打造宜居生活圈。生态配套方面，项目背靠河涌，打造专属滨河公园，周边 3 公里内有海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地公园等生态资源，步行 15 分钟可达海珠儿童公园，20 分钟可达海珠湿地，生态环境优越；社区内部规划 “馥香门庭 + 流花水院 + 下沉式观瀑亭” 等景观，借鉴东京虹夕诺雅酒店园林风格，种植朴树、紫花风铃木、黄皮等植物，形成 “叶香 - 花香 - 果香” 的馥郁氛围，还以莫奈《睡莲》为灵感打造巨型玻璃挂片景观，提升社区美学氛围。商业配套方面，项目自带 1800㎡风情商业，将引入便利店、生鲜超市、餐饮等便民业态；周边 3 公里内有海珠城城光荟（1.1 公里）、广州之窗商务港（1.7 公里）、广百海港城（1.1 公里）、海珠万达广场（2.5 公里）等百万方商业体，满足购物、娱乐、餐饮等多元需求。医疗配套方面，周边 750 米有中山大学孙逸仙纪念医院（三甲），1.5 公里有海珠区妇儿医院，3.5 公里有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院（均为三甲），为业主健康保驾护航。社群配套方面，社区配备风雨连廊（连接各楼栋，雨天不湿鞋）、女王空间（女主人社交领地，含下午茶区、瑜伽区）、咖啡吧、茶室、书吧等，打造全龄友好的社交场景。

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八、项目唯一性优势总结

绿城馥香园的唯一性优势极为突出。其一，是海珠少有的双地铁（2 号线 + 广佛线）上盖项目，且地库直通地铁站，通勤便捷性远超同区域竞品；其二，自带 24 班广州五中附小，教育资源确定性强，解决业主子女入学顾虑；其三，新规之下使用率超 120%，部分户型达 125%，84㎡做小三房、102㎡做四房，空间利用率在海珠刚需改善盘中独树一帜；其四，由绿城中国打造，品牌影响力大，园林景观（滨河公园 + 社区内多重景观）与物业服务（国家一级资质）品质高，居住舒适度有保障；其五，容积率 3.86，规划 32 层高层（无超高层），且社区内配备风雨连廊、女王空间等高端配套，低密度宜居属性显著，适合追求生活品质的刚需改善群体。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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