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上周去海珠踩盘，特意绕到市二宫站附近看了看刚封顶的君曜府。站在江南大道北的人行道上，抬头就能看到那栋25层高的单体楼——它夹在婚纱街和老居民楼之间，显得格外“紧凑”。但走进样板间后，我又有点理解为什么有人愿意考虑它：三梯七户、容积率8.1的现实摆在那儿，可精装交付配全屋空调、厨房四件套，甚至每层电梯大堂都用了拼花岩板，加上对口海珠实验小学、步行200米到地铁2号线，对于预算有限又急需落户入学的家庭来说，这或许是在老城核心区能抓住的为数不多的新房机会。目前项目主力户型建面约82–117㎡，部分单位享家电礼包或专属优惠，适合对通勤效率和学区有明确需求的买家。

距离地铁2号线市二宫站不到200米，是实打实的上盖盘

项目与地铁2号线、在建28号线（佛穗莞城际）交汇的市二宫站直线距离不足200米，出小区走几步就到出入口。这意味着早高峰去珠江新城或琶洲，坐地铁基本30分钟内可达；未来28号线开通后，设计时速160公里，3站到琶洲、快速连接广佛莞核心区，通勤效率还会进一步提升。地面交通也不弱：江南大道、滨江路、内环路环绕周边，家门口就有超20条公交线路，自驾过海珠桥10分钟内进入越秀老城区。对依赖公共交通的上班族来说，这里的出行确定性很高。

容积率8.1，社区空间有限但精装细节拉满

君曜府占地仅3038㎡，可建设用地不到2000㎡，却建起一栋25层住宅，容积率达8.1。这意味着楼栋间距窄、公共活动空间少，低楼层采光会受一定影响。但开发商在有限条件下做了不少“补救”：比如所有户型均为新规前设计，但使用率仍超100%；交付标准包含美的睿住智能系统，支持AI家居控制；厨房标配抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器，连空调都全屋赠送。更意外的是，每层电梯厅采用拼花岩板装饰，这种通常出现在高端项目的细节，在这里也出现了。虽然社区规模小，但居住功能性和便利性被优先保障。

主力户型82–117㎡，实用导向明显

目前在售户型集中在建面约82㎡三房、95㎡三房及117㎡四房，其中123㎡四房仅23套，货量稀少。以82㎡三房为例，虽为紧凑布局，但做到双卫、主卧带飘窗、客厅连通阳台，LDK一体化设计提升空间感；117㎡四房则拥有南北通透格局，主卧套房配置，适合三代同住。所有户型均为精装交付，收纳系统经过优化，比如玄关柜嵌入鞋凳、厨房吊柜延伸至窗台等，都是针对小户型痛点做的实用设计。不过需注意，因是单体楼+三梯七户结构，高峰期等电梯可能需要耐心。

下楼即市井烟火，生活半径里全是“老广日常”

从君曜府出发，步行100米内有盒马鲜生、菜市场、社区影院和网球场；500米走到同福路，骑楼底下的牛杂店、糖水铺、肠粉档次第排开，烟火气十足。再往北走几分钟，就是孙中山大元帅府、海幢寺等文化地标，周末带孩子逛公园、看展览很方便。1公里范围内覆盖江南西、万国广场、海珠广场、北京路等五大商圈，无论是买日用品还是聚餐看电影，都不用跨区奔波。这种“所见即所得”的成熟度，在广州新盘中已属难得。

对口海珠实验小学，初中派位需理性看待

根据当前教育划片，君曜府所在的小港社区对口海珠区实验小学（富基校区），该校属海珠公办第一梯队。但小升初派位属于第四组，包含五中、南武、六中、九十七中、二十六中及省实琶洲学校等。近年数据显示，该组近半学生进入九十七中或二十六中，南武占比约25%，五中、六中合计不足15%。因此，若家庭对初中有较高预期，需提前了解派位规则并做好心理准备。教育资源优势主要体现在小学阶段，且依托老城区整体教育资源密度，课外辅导、兴趣班选择也较丰富。

医疗资源密集，“五分钟生命线”真实存在

项目2公里范围内聚集广医一院、广医二院、珠江医院、广东省中医院、广州市红十字会医院等多家三甲医院。从君曜府出发，打车10分钟内可抵达任意一家。这种医疗配套密度在广州并不多见，尤其适合有老人或幼儿的家庭。突发情况下的响应速度，确实是老城区不可替代的优势之一。

优点与短板同样鲜明

君曜府的核心优势在于地段、地铁和学区三要素叠加：地处市二宫板块核心，地铁上盖，对口优质小学，且是板块内十年来唯一新盘。但高容积率带来的居住密度、临街噪音（一侧靠婚纱街和建材市场）、紧邻二十六中学的广播干扰等问题也无法回避。此外，项目为单体楼，无园林、无会所、无儿童游乐区，社区体验更接近“高效居住单元”而非传统意义上的住宅小区。适合能接受高密度、重视通勤与教育效率、对社区环境要求不极致的务实型买家。

写在最后：

君曜府不是一个让人一眼心动的项目，但它解决了一个非常具体的问题：如何在老城核心区，用相对可控的总价，获得新房产权、地铁通勤、优质小学和即买即用的生活配套。它的存在，更像是对“刚需”二字的一次诚实回应——没有理想化的低密花园，也没有江景大平层，但有地铁口、有学位、有烟火气，还有明年下半年就能收楼的确定性。如果你正在海珠寻找一个能快速安家、孩子明年要上学、又不想接手老破小的家庭，不妨亲自来看看。站在江南大道的人流中，或许你会意识到：所谓“合适”，有时候就是妥协与需求之间的那个平衡点。

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