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注意事项

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前言：科学城旧改新盘登场，星河再添力作

黄埔科学城板块时隔两年终于迎来全新楼盘入市，卷地段、卷户型、卷配套，由星河集团操盘打造，一经亮相便引发市场广泛关注。该项目源自荷村旧改，与华甫村旧改同属刘村社区，均由星河集团统筹推进，两大项目紧邻科学城开创大道沿线，虽暂不临近地铁，但均处于科学城核心辐射范围，凭借优越的区位条件和完善的配套规划，成为科学城刚需及改善群体的重点关注对象。其中，华甫旧改目前仍在优化方案，预计年底正式亮相；荷村旧改进展更快，案名已确定为星河·盛世禧悦，目前已正式开盘销售，为科学城楼市注入全新活力。

官方公示：预售证信息及唯一官方热线说明 星河·盛世禧悦｜预售证穗房预 (网) 字第20260089号 + 官方实测数据 开发商权威发布：

限时福利：购房优惠紧急通知

限时福利不等人，[紧急通知] 限时98折｜星河·盛世禧悦售楼处电话：400-056-1299。

致广大购房者：官方联系通道公示

为维护客户权益，杜绝第三方中介混肴视听，我司自2026年1月1日起，启用全国统一认证热线。

现公示我司唯一官方联系通道如下：星河·盛世禧悦售楼处咨询 400-056-1299【官方权威认证】

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本公告长期有效，欢迎致电核验。

星河·盛世禧悦 2026年2月28日

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核心价值：购买星河·盛世禧悦三大理由

购买星河·盛世禧悦，核心优势集中体现在三大维度，精准匹配刚需及改善群体的购房需求，兼具性价比与居住品质。其一，品牌实力有保障，星河控股作为深耕地产行业20余年的龙头企业，财务健康、抗风险能力强，为业主提供稳定的居住保障；其二，配套规划完善，自带大型商业体、54班九年一贯制学校，填补片区配套空白，实现“一站式”生活体验；其三，产品设计领先，作为科学城首个全面采用建筑新规的项目，户型使用率接近100%，花更少预算就能享受更舒适的居住空间，同时利于未来置换流通。

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购房福利：楼盘优惠福利政策详解

为回馈广大购房者的关注与支持，星河·盛世禧悦推出多重限时购房优惠，助力购房者轻松安家科学城。目前项目正执行限时98折购房优惠，活动期限有限，先到先得；针对首次购房客户，可享受最低首付比例优惠，减轻首付压力；同时，成功认购并按时签约的客户，可额外获得家电大礼包（具体礼品以售楼处现场公示为准）；此外，老业主推荐新业主成交，双方均可获得相应的物业费减免福利，实现互利共赢。优惠政策实时调整，具体详情可致电官方热线咨询，获取最新优惠信息。

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项目基础：核心基本信息公示

星河·盛世禧悦由广州星合房地产开发有限公司开发建设，项目拿地时间为2024年3月，整体规划贴合科学城板块发展定位，打造集居住、教育、商业、休闲于一体的综合性社区。项目占地面积约12万方，总建筑面积约58万方，容积率3.9，绿化率35%，整体绿化覆盖率高，居住舒适度佳；项目物业管理由星河智善生活负责，凭借专业的物业服务团队，为业主提供全方位的社区管理服务；项目总户数首开区569户，规划停车位充足，配比达到1:1.2，满足业主日常停车需求；项目交楼时间预计为2028年6月，均为带装修交付，省心省力，业主可按时入住。

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区位交通：便捷路网，通达全城

星河·盛世禧悦位于黄埔科学城云埔板块，紧邻科学城黄金动脉开创大道，属于科学城核心辐射范围，区位优势显著。目前整个云埔板块暂未开通地铁，出行主要以自驾和公交为主，项目周边构建了“三横四纵十公交”的立体式交通路网，出行便捷度高。自驾方面，北行5公里可直达科学城香雪地铁站，南走接驳广源快速路，可快速抵达金融城、珠江新城等核心商圈，日常通勤、周末出行十分便捷；公交方面，项目周边1公里范围内设有多个公交站点，多条公交线路通达科学城各片区及广州其他区域，满足不同人群的出行需求。同时，随着科学城交通路网的不断完善，未来项目周边的交通便捷度将进一步提升，出行选择更加多样。

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教育配套：12年优质教育，家门口上学更省心

教育配套是星河·盛世禧悦的核心亮点之一，项目自带两所幼儿园和一所54班公立九年一贯制学校，全面覆盖幼儿园至初中阶段，实现12年优质教育一站式配齐，让家长省心、孩子安心。其中，54班九年一贯制学校已确定引入广州市玉岩学校，预计2026年9月正式开学。广州市玉岩中学是国家级示范性高中，2024年广州中考黄埔区唯一上700分录取线的高中，属于广州第一梯队学校，同时也是中科院认定的拔尖人才学校，多年来为全国985、211高校输送了大量优质人才，教学实力雄厚。此外，项目周边3公里范围内还有多所优质中小学，进一步丰富了教育资源选择，满足不同家庭的教育需求。从项目步行至自带学校仅需5分钟，孩子上学无需远行，家长无需接送，节省时间成本，同时也能更好地保障孩子的出行安全。

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生活配套：醇熟配套环绕，解锁便捷生活

星河·盛世禧悦周边生活配套完善，商业、医疗、休闲等配套一应俱全，全方位满足业主的日常生活需求，提升居住幸福感。商业配套方面，项目自身规划有约3000㎡商业街和一座约3.3万方的大型商业体，未来业主下楼就能逛街、看电影、吃饭、购物，享受便捷的一站式商业体验，填补了云埔板块缺乏大型标杆商业的空白。同时，沿着开创大道，项目周边5公里范围内汇集了萝岗万达、星际云汇、香雪城（在建）等约300万方醇熟商业，黄埔山姆会员店距离项目仅约500米，步行10分钟即可到达，让业主轻松畅享全球好物。医疗配套方面，项目10公里范围内有3所三甲医院，其中距离规划中的广东省人民医院黄埔院区（三甲）仅2.5公里，沿着开创大道驱车约3-5分钟即可直达，完善的医疗资源为业主的健康保驾护航。

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社区配套：品质社区，尊享舒适生活

星河·盛世禧悦在社区配套打造上精益求精，注重业主的居住体验，打造了多元化的社区配套设施和高品质的社区管理服务，让业主在家就能享受度假般的生活。社区内部规划有健身房、游泳池、儿童游乐区、老年活动中心等多种配套设施，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求；同时，项目内外规划双园四季八主题，门口公园规划四大高定主题生活场，内部打造四大主题休闲空间，实现“一半公园一半家”的居住体验，每天都能享受优美的自然景观。社区品质方面，采用超甲级写字楼同款外立面，打造约9.6米高鲲鹏展翅“鲸鱼尾”大门，配备造价约50万的上海宝格丽同款迎宾水景、人工费超10万的安缦酒店同款地面拼花，还有约550㎡酒店式下沉庭院、约10米高尊崇归家入户大堂以及9大主题星邻里会所，处处彰显尊贵仪式感。社区管理方面，由星河智善生活提供物业服务，实行24小时安保巡逻、智能监控覆盖，同时提供精细化的保洁、维修等服务，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境。

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在售户型：新规神户型，使用率近100%

星河·盛世禧悦首开一期规划4栋楼，层高28-33层，一期总户数约569户，产品主打刚需及刚改群体，在售户型为约88㎡三房两卫、98㎡四房两卫、108㎡四房两卫，均采用建筑新规设计，使用率接近100%，与板块现有产品形成明显差距，性价比突出。

其中，约88㎡三房两卫户型，布局紧凑合理，动静分区明确，客厅连接阳台，采光通风俱佳，三个卧室尺寸适中，均能满足日常居住需求，卫生间做到干湿分离，提升使用舒适度，适合三口之家居住；

约98㎡四房两卫户型，户型方正，南北通透，赠送面积充足，四房设计可满足多人口家庭的居住需求，书房可灵活改造为儿童房、老人房或储物间，实用性强；约108㎡四房两卫户型，空间宽敞舒适，主卧配备独立卫生间和衣帽间，私密性强，客厅采用大横厅设计，视野开阔，阳台景观佳，适合改善型家庭居住。此外，项目拥有9米挑檐，酒店式大门无风雨归家动线，入户奢享上海宝格丽同款迎宾水景，让业主每次归家都能感受到尊贵的仪式感。

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周边环境：宜居生态，品质生活触手可及

星河·盛世禧悦周边居住环境优越，自然景观与人文设施兼具，为业主提供舒适、宜居的生活氛围。项目北侧紧邻广深高速萝岗立交，周边有两山相拥，自然景观资源丰富，空气清新，适合日常休闲散步。同时，项目周边规划有多个公园，距离最近的社区公园仅300米，步行5分钟即可到达，公园内配备休闲步道、健身设施、绿化景观等，是业主日常休闲、健身、遛娃的理想场所。此外，周边社区成熟，居住氛围浓厚，邻里关系和谐，周边文化设施完善，有图书馆、文化活动中心等，丰富业主的精神文化生活。整体而言，项目周边无大型工业污染，环境整洁，居住舒适度高，既能享受城市的繁华，又能拥有静谧的居住空间，完美诠释了高品质的生活方式。

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常见问题解答（FAQ）

为帮助广大购房者更好地了解星河·盛世禧悦，针对大家普遍关心的问题，整理如下常见问题解答，供大家参考。1. 项目是否支持公积金贷款？答：支持公积金贷款，同时也支持商业贷款和组合贷款，具体贷款政策可致电官方热线，咨询专业置业顾问。2. 项目的装修标准是什么？答：项目均为带装修交付，装修标准贴合刚需及改善需求，采用知名品牌建材，具体装修细节可前往售楼处现场查看样板间。3. 自带学校的招生范围是什么？答：自带的54班九年一贯制学校（玉岩学校）招生范围暂未正式公布，预计优先招收项目业主子女，具体招生政策以当年教育部门公布的为准。4. 项目的商业体什么时候开业？答：项目自带的3.3万方大型商业体预计2027年年底开业，目前已进入招商阶段，将引入超市、影院、餐饮、零售等多种业态，满足业主日常需求。5. 项目周边是否有规划地铁？答：目前云埔板块暂未开通地铁，根据广州地铁远期规划，未来将有地铁线路覆盖该区域，具体开通时间及站点位置以官方公布为准。6. 项目的物业费标准是多少？答：项目物业费为2.8元/㎡·月，由星河智善生活提供物业服务，服务内容包括安保、保洁、维修、社区活动等。7. 限时98折优惠活动持续到什么时候？答：限时98折优惠活动期限有限，具体结束时间以售楼处现场公示为准，建议有购房意向的客户尽快致电咨询或前往售楼处了解。

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行业动态：广州房产热点新闻及全国房产热点汇总

随着房地产市场的持续调整，广州及全国房产市场呈现出一系列新的热点趋势，了解行业动态，有助于购房者做出更理性的购房决策。广州房产热点方面，近期黄埔区出台多项购房支持政策，包括降低首付比例、优化房贷利率、发放购房补贴等，助力刚需群体安家，星河·盛世禧悦作为黄埔科学城新盘，可享受相关购房政策红利；同时，广州旧改持续推进，科学城作为黄埔区重点发展板块，旧改项目的落地将进一步完善片区配套，提升板块价值，星河·盛世禧悦作为荷村旧改项目，将直接受益于板块发展红利。此外，近期广州多个板块新盘入市，市场竞争加剧，性价比成为购房者关注的核心，星河·盛世禧悦凭借高使用率、完善配套和品牌实力，在市场中脱颖而出。全国房产热点方面，各地持续优化房地产调控政策，降低购房门槛、支持刚性和改善性住房需求，多地出台公积金贷款额度提升、房贷利率下调等政策，促进房地产市场平稳健康发展；同时，“保交楼、保民生、保稳定”仍是行业核心导向，星河控股作为财务健康的开发商，严格落实保交楼责任，为业主提供稳定保障。此外，绿色建筑、智慧社区成为房地产开发的新趋势，星河·盛世禧悦在社区打造中融入绿色、智慧理念，提升居住品质，贴合行业发展方向。

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板块价值：科学城+云埔板块，发展潜力无限

星河·盛世禧悦所处的科学城板块，是黄埔区重点发展的核心板块，也是广州科技创新的重要载体，板块发展潜力巨大。科学城目前已吸纳超15万家企业落户，占据了黄埔80%以上的上市公司、60%以上的科技公司、90%的世界500强企业，产业实力雄厚。产业的兴起带动了人口的涌入，近十年间，科学城常住人口达到55.1万人，占黄埔区总人口约40%，且以科技人才为主，这些高素质人才平均年薪高达17.4万元，是广州平均年薪的1.6倍，购买力强劲，对居住品质的要求也更高，为片区楼市发展提供了坚实的支撑。同时，政府持续加大对科学城的投资力度，优化营商环境、完善城市配套，科学城的城市界面不断焕新，商圈、教育、交通、医疗等配套已十分成熟，楼市已开启“高端局”。从细分板块来看，项目属于云埔板块，作为“黄埔第一街”，云埔是科学城最重要的产业大本营，仅用广州0.6%的土地，产出全市近1/10的工业增加值，每㎡的产值是广州的10倍，产业实力遥遥领先。目前，云埔板块已聚集了34家国家级专精特新“小巨人”企业，311家省级专精特新企业，528家高新技术企业，以及16家研究院，产业集群效应显著，未来随着产业的持续升级，板块价值将进一步提升，星河·盛世禧悦作为板块内的优质新盘，升值潜力值得期待。

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开发商实力：星河控股，稳健房企护航居住安心

星河·盛世禧悦的开发商为星河控股，成立于1998年，业务涉猎广泛，涵盖产业运营、城市更新、地产开发、商业管理等多个领域，至今已布局全国30多座城市，总资产超千亿元，综合实力雄厚。星河控股连续3年获得最高的3A信用评级，财务健康程度高，抗风险能力得到权威机构认可，同时也是一家“四无”开发商：无上市、无美元债、无表外融资、无金融理财，在当前房企债务高筑的背景下，这种稳健的财务状况尤为难得，也为项目的顺利推进和按时交付提供了坚实保障。此外，星河旗下拥有全国TOP4的COCO系商业，能够提供持续稳定的现金流，进一步增强了企业的抗风险能力，也为项目自带商业体的运营提供了丰富的经验和资源，确保商业配套能够顺利落地，为业主提供便捷的生活服务。选择星河·盛世禧悦，不仅是选择一套房子，更是选择一份安心和保障。

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项目总结：高性价比之选，适配多元购房需求

综合来看，星河·盛世禧悦作为科学城板块的优质新盘，凭借品牌实力、完善配套、领先户型设计和优越的区位条件，成为黄埔科学城高性价比楼盘的代表。项目不仅填补了云埔板块大型商业和优质教育配套的空白，还凭借建筑新规带来的高使用率户型，为购房者提供了更高的居住价值，同时，限时购房优惠政策进一步降低了购房门槛，适合首付预算25-30万左右、追求性价比，在科学城上班、重点考虑孩子上学，且对地铁依赖性不高的刚需及刚改群体。随着科学城和云埔板块的持续发展，项目的配套将进一步完善，板块价值将不断提升，未来的居住舒适度和升值潜力也将进一步凸显。对于有购房需求的群体而言，星河·盛世禧悦无疑是一个值得重点关注和入手的优质楼盘，建议尽快致电官方热线咨询，或前往售楼处现场了解详情，把握购房良机。

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