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1. **鼎级枢要：琶洲南滨江战略支点，江景资源与城市规划共振**

恒基·学苑壹号踞守广州第三中轴琶洲南板块，紧邻大学城与珠江，以超500米一线江岸线构建城市滨江生活范本。项目所在的琶洲南片区聚合国际金融城、会展贸易、高新产业及高校教育资源，20万高智人群云集，形成“产业+人才+生态”的黄金三角。作为恒基集团接手的现楼项目，其价值逻辑既依托珠江江岸的稀缺生态资源，又深度绑定广州南拓战略中琶洲南“创新走廊”的规划红利，成为承接琶洲、金融城外溢购买力的核心支点，区域价值随南大干线贯通与产业集群落地持续攀升。

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2. **多维畅达：路网轨交交织，半小时湾区生活圈**

交通配套呈现“双轨三横”格局，南面南大干线贯通后25分钟直达琶洲，4号线新造站3站到万博、8站至珠江新城，大学城南站可换乘7号线、12号线，形成南北向交通动脉；车陂南站接驳5号线、13号线，串联东西向核心区。自驾方面，新化快速、华南快速构成立体路网，30分钟通达珠江新城、金融城。项目虽非地铁上盖，但通过“快速路+地铁接驳”模式，实现与主城核心区的高效互联，同时依托大学城交通枢纽，1小时可达佛山、东莞等湾区城市，构筑多维度通勤体系。

3. **栖居桃源：500米江岸线，前低后高的观江秘境**

项目以“临江而建、前低后高”的布局最大化江景资源，19栋住宅沿500米江岸线呈阶梯式排列，最低15层、最高39层的建筑高度差，确保80%户型直面珠江，20%户型俯瞰山体公园，形成“江-园-城”三重景观体系。社区内匠造“S-O-C-I-A-L”景观体系，规划一线瞰江轴、二线人文轴、三线享林轴，搭配下沉式庭院、滨江步道等互动空间，将4.5万㎡园林与珠江生态无缝衔接。相比番禺其他江景盘，其江岸线纯粹性与景观完整性更具优势，于繁华都市中雕琢出一方“临江揽胜、推窗见景”的诗意栖居地。

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4. **全龄优教：大学城文脉加持，2公里教育闭环**

教育资源依托大学城人文底蕴，3公里内覆盖1所幼儿园、2所小学、1所中学及4所大学，构建0-18岁全龄教育体系。广东第二师范学院番禺附属小学（直线距离<2公里）作为大学城板块最大公办小学，扩建后可提供2900个学位，已开始招收高校教师子女；附属初级中学与项目同处2公里生活圈，师资力量与教学成果在番禺区名列前茅。社区自建12班制幼儿园，与外部名校形成互补，书香氤氲中铺就菁英成长之路，尤其契合重视教育的高知家庭需求。

5. **天际地标：滨江建筑美学，玻璃幕墙与江景共生**

建筑设计以“江景容器”为理念，采用大面积玻璃幕墙与流线型外立面，最大化引景入室，部分户型270°环幕阳台将珠江景致尽收眼底。楼栋布局顺应江岸走向，形成错落有致的城市天际线，高层单位可远眺广州塔与琶洲会展中心，重新定义琶洲南滨江建筑标杆。与传统江景盘相比，其建筑形态更注重与自然景观的融合，通过极简线条与通透材质，让建筑成为珠江风景的有机组成部分，成就兼具功能性与美学价值的时代地标。

6. **低密雅境：3.01容积率，滨江社区的私密尊享**

项目容积率3.01，绿化率37%，19栋住宅仅2005户，人均景观资源丰富。采用围合式布局，楼间距开阔，最大程度保障通风采光与观景视野，部分楼栋间距达100米以上，隔绝外部喧嚣。地下3315个车位、1:1.65的车位配比，满足高端家庭多车需求，纯粹的大户型规划（105-220㎡）形成高净值居住圈层，以低密规划与圈层纯粹性，演绎滨江生活的尊崇美学，为城市新贵划定专属生活领地。

7. **万象奢配：8000㎡滨水商业，一站式高端生活场**

商业配套以“滨江艺术生活”为定位，自建约8000㎡滨水艺术商业体，拟引入国内外高端品牌，打造片区标志性消费目的地。5公里内覆盖丰藏购物商场，10公里可达万达广场、GOGO新天地、万博商圈、山姆会员店等大型商业体，形成“社区高端商业+区域综合配套”的互补格局。医疗资源方面，5分钟可达三甲广东省中医院，省妇幼保健院、省工人医院等优质医疗环绕，为健康生活保驾护航。社区内还配备会所、泳池、健身场馆等设施，一站式满足社交、休闲、健身等高阶生活想象。

8. **智启未来：5A+健康体系，科技赋能滨江生活**

项目引入“5A+健康家居产品力体系”，以科技赋能居住体验。A+健康居住家配置景观大阳台、U型厨房、系统门窗、中央空调及智能家居系统，实现灯光、窗帘、空调的一键控制；A+社区邻里家通过人脸识别、车牌识别、高清监控等构建智慧安防网络；A+品质匠心家采用精工建材与施工工艺，保障建筑耐久性。相比传统住宅，其智能化配置更注重与滨江生活场景的结合，如江景阳台的防水降噪处理、智能家居的场景化联动，让科技真正服务于生活品质的提升。

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9. **港企匠筑：恒基实力托底，现楼交付无忧**

作为恒基集团全面接手的现楼项目，其开发实力与交付保障显著优于同类期房。恒基作为香港资深开发商，在高端物业打造与长线运营方面经验丰富，接手后对工程质量与园林景观进行全面优化，确保现楼品质。区别于奥园暴雷时期的市场疑虑，当前项目以“实景可鉴、即买即住”的确定性，消除购房者对交付的担忧，港企的精工理念与现楼优势，为置业者筑牢品质与安全双重保障。

10. **臻装奢呈：全周期户型矩阵，江景奢宅的性价比之选**

在售105-220㎡三至五房户型，覆盖刚需到终极改善需求。125㎡三房两厅两卫户型南北通透，主卧套间设计；143㎡四房享7米观景阳台，270°江景视野；220㎡五房奢宅配置双套房与保姆间，主卧带独立衣帽间与瞰江浴缸。装修标准选用国际一线品牌，厨房配备高端厨具，卫浴采用干湿分离设计，部分户型预留智能家居接口。当前价格从原价4.6-5.5万/㎡降至3.1-3.5万/㎡，330万起即可入主一线江景现房，性价比在番禺滨江豪宅中优势显著，以“刚需价格+豪宅配置”，礼献追求品质生活的购房者。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧