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1. **城央贵脉：越秀核芯·广府文脉源址**

云瀚府鼎立越秀区广九大马路，雄踞广州千年城芯腹地。这里是广府文化发源地、近代商贸枢纽，毗邻珠江北岸，北望越秀山，东接东湖公园，占据“山-水-城”三位一体的贵脉格局。项目前身为白云路邮政综合楼，2020年经城市更新焕发新生，地处6号线团一大广场站300米黄金位置，1公里内汇聚广东省政府、广州市人大等政务机构，以及北京路商圈、中华广场等商业地标，政商学资源高度聚合。越秀区作为广州经济密度最高的区域，每平方公里GDP超70亿元，医疗资源拥有38家医院（19家三级以上），省级小学20所，土地价值因“不可复制的城央占位+教育强区属性”而稳居城市之巅，74席住宅藏品成为入主老城央的珍贵机遇。

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2. **多维枢纽：三地铁交汇·立体交通网络**

交通配套实现“三地铁+干道+枢纽”三维联动：步行300米至6号线团一大广场站，在建10号线（2024年通车）、12号线（2023年通车）环绕，形成3地铁交汇的黄金交通圈，3站直达珠江新城、5站连通广州南站。周边东濠涌高架、内环路、白云路等城市主干道构成立体路网，自驾7公里直达珠江新城，虽老城区存在堵车可能，但3地铁覆盖大幅提升通勤效率。项目配备1:1.3智能车库，负1至负5层采用自动泊车系统，在老城央实现“停车无忧”的稀缺体验。

3. **生态宜居：东湖畔·双园绿意环抱**

项目东望东湖公园（800米）、南邻珠江（1公里），西侧距越秀公园1.5公里，形成“一湖一江双公园”的生态格局。社区内部利用裙楼屋顶打造约800㎡空中花园，10楼设置全龄段空中泛会所，种植绿植与休闲座椅，为业主提供城央难得的休憩空间。建筑采用点式布局，部分户型可270°瞰江揽园，虽无大型园林，但依托老城央稀缺的自然景观资源，形成“出门即繁华，入户享静谧”的居住体验，是越秀区少有的“生态+城芯”兼具的住宅项目。

4. **优教护航：省一级学区·全龄教育闭环**

教育配套凸显老城优势：周边红火炬小学（东校区，省一级）、永曜北小学、清水濠小学等名校云集，根据2022年招生摸查，项目大概率对口红火炬小学，其在越秀区口碑优异。初中派位覆盖执信中学、省实验中学、七中、铁一等市属与区属省一级学校，形成“幼儿园+小学+初中”的全龄优质教育链（具体以教育局当年招生政策为准）。项目1楼配建“四点半学堂”，为业主子女提供课后托管服务，满足高净值家庭对子女教育的严苛需求，是“教育+改善”的典型城央住区。

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5. **美学地标：现代极简·老城建筑新范本**

建筑设计采用现代极简风格，外立面以玻璃幕墙与金属线条结合，在老城区传统建筑群中独树一帜。29层的塔楼形制，底部5层为商业及公共配套，6-9层为LOFT公寓，10楼为空中会所，11-29层为74席住宅，顶部设置退台设计，形成错落有致的城市天际线。7米挑高独立入户大堂采用酒店式装修，标准层公共区域选用进口大理石，细节处彰显艺术质感，成为白云路沿线兼具实用性与观赏性的人居新地标。

6. **低密私域：3T4户·纯粹精英住区**

项目容积率约3.5，规划仅74户住宅，采用3梯4户低密设计，梯户比在城央新盘中极为稀缺。主力户型130-197㎡三至四房，197㎡四房配置双主套与7米横厅，130㎡三房实现三开间朝南并带独立玄关，空间尺度超越市场同面积段产品。专梯入户设计保障居住私密性，业主多为企业高管、高知家庭等精英人群，通过空中会所与圈层活动，构建纯粹的高端社交场域，74席的稀缺性使其成为越秀区“收藏级”住宅藏品。

7. **配套齐全：老城醇熟·一站式生活圈**

商业配套兼具便利性与多样性：1楼配建“三点半啡吧”“六点半茶居”等社区商业，满足日常消费；1公里内北京路商圈、中华广场等大型商超环绕，满足高端购物需求。医疗资源方面，3公里内有广东省人民医院、中山一院等5所三甲医院，为健康保驾护航。社区内10楼全龄段空中泛会所配备健身中心、儿童活动区等设施，结合老城央密集的生活配套，形成“10分钟生活圈”，老城的便利性与丰富度是新城区无法比拟的。

8. **智享生活：智能车库·全屋智慧系统**

社区搭载全维度智能体系：负1至负5层采用自动泊车智能车库，实现“一键泊车”；住宅部分配备人脸识别门禁、电子巡更、智能停车管理，打造无接触归家体验。住宅预留全屋智能家居接口，可远程控制灯光、空调等设备，1楼大堂及公共区域设置智能安防监控。物业由万科物业提供24小时管家式服务，针对老城央居住特点优化管理方案，科技赋能与品牌服务结合，为业主提供安全、便捷的奢居体验。

9. **民企匠造：海维集团·城市更新践行者**

由深圳海维集团旗下广州市海越置业开发，作为城市更新领域的新锐力量，其在珠三角地区拥有多个旧改项目经验。项目施工采用全混凝土浇筑工艺，外墙保温系统、三层中空玻璃等选材严苛，虽为民营企业，但在越秀区核心地段的项目打造中，注重品质与细节，与万科物业合作提升服务标准，为业主提供品质保障，适合认可城市更新价值的购房者。

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10. **奢装品质：国际品牌·定制化精装**

精装标准彰显改善定位：全屋选用科勒、西门子等知名品牌，厨房配备全套西门子厨具，卫浴采用汉斯格雅五金。130㎡三房采用LDKB一体化设计，197㎡四房配置独立保姆间与储藏室，细节处融入人性化设计：玄关智能收纳、厨房垃圾处理系统、卫浴恒温花洒等。提供个性化定制精装方案，从材质到风格均可根据业主需求调整，在越秀区稀缺的改善型新盘中，以奢装品质诠释城央大宅的居住格调。

**购买建议**：云瀚府适合预算1000万以上的终极改善家庭、注重教育资源的高净值客群及追求城央稀缺资产的投资者。其核心竞争力在于“越秀区芯+三地铁+3T4户低密+省实学区辐射”，74席的稀缺性与专梯入户设计奠定长期增值基础。需注意项目体量较小、周边城市界面较老旧等因素，但在越秀区新房断供的背景下，项目以“生态+教育+低密”的复合优势，成为老城央改善置业的标杆之选，尤其适合追求“城芯恒产+家族传承”的购房者。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧