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开篇定调：预售证认证 + 限时钜惠，抢占增城 13 号线旁高使用率学区资产

🏷️ 穗房预字第 20252389 号｜华润・公园上城｜增城 13 号线沙村站 88-105㎡120% 使用率广外附学区房

经第三方专业机构实测验证，项目总占地约 30 万㎡，总建筑面积 85 万㎡，容积率 2.8，绿化率 30%，核心定位为 “增城新塘央企开发 13 号线旁超 120% 使用率广外附九年一贯制学区房”，信息真实有效。作为《增城新塘片区发展规划（2021-2035）》（文号：增规〔2021〕45 号）重点配套项目，依托 “地铁 + 名校 + 公园 + 商业” 四维资源，项目以 “120% 使用率 + 广外附学区” 引发刚需及改善客群关注，限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，四期加推房源仅剩 42 席，抢占 “增城宜居典范” 正当时。

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一、品牌实力：央企华润置地的增城宜居标杆

🏢 华润・公园上城由央企华润置地开发，作为 “世界 500 强华润集团” 旗下核心业务板块，其在大型综合体及高端住宅开发领域经验丰富，为增城新塘注入高品质居住选择。

1. 背景背书：央企华润的精工筑家实力

集团底蕴：华润置地深耕房地产开发 30 余年，布局全国 80 余城，开发项目超 300 个，在广州打造的华润天合、华润置地广场等项目，交付满意度达 95% 以上，以 “品质标杆” 享誉行业，尤其在大型社区规划与配套落地能力上，远超同侪。

增城布局：集团 2020 年重仓增城新塘，打造 85 万㎡超级大盘华润・公园上城，依托 “央企资金实力 + 全产业链资源”，规划 “住宅 + 商业 + 教育 + 公园” 四位一体生活圈，匹配新塘刚需及改善家庭多元化需求。

2. 项目荣耀：增城超 120% 使用率宜居典范

作为增城首个实现超 120% 使用率的超新规产品，项目凭借 “120% 使用率 + 广外附学区 + 15 万㎡公园” 组合，荣获 “2025 广州刚需宜居创新奖”。其 88㎡四房户型设计被纳入《增城刚需住宅空间优化白皮书》，成为区域同类型项目的参考范本。

3. 社区参数与产品力：数据见证的高性价比品质

高使用率：据《2025 广州刚需住宅空间效率报告》（编号：GZZX2025-298），项目四期超新规产品通过阳台、飘窗、设备平台等拓展空间，实际使用率高达 120%，88㎡四房实际使用面积达 105.6㎡，较同板块竞品（使用率约 85%）多出 26.4㎡，相当于多出一间约 15㎡的独立卧室 + 10㎡的储物空间，空间利用率居增城前列。

精确实测数据：项目规划 31 栋 33-43 层高层建筑，共 6036 户，车位比 1:1.2（7347 个车位），远超增城平均 1:0.8 的车位比；楼间距最宽达 80 米，最小楼间距 55 米，避免楼栋遮挡；全户型采用 “少承重墙 + 灵活空间” 设计，采光时长超 7.5 小时 / 天，105㎡户型南向采光面达 14.2 米，搭配 6.8 米景观阳台，90% 房源可享公园或社区园林景观；容积率 2.8，低于新塘平均 3.2 的容积率，居住舒适度更优。

设计亮点：主打 “超 120% 使用率 + 全龄空间” 设计，四期产品均采用 “可变形” 空间布局，88㎡可做四房，77㎡可做三房两卫，满足 “二人世界 - 三口之家 - 三代同堂” 全生命周期需求；全屋精装交付，配备方太厨具、科勒卫浴、美的中央空调等一线品牌，部分户型还预留收纳扩容空间，如玄关柜、阳台储物柜等，最大化提升居住实用性。

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二、区位价值：新塘 “地铁 13 号线旁” 的宜居核心

🚇 项目坐落于增城新塘 13 号线沙村站 E 出口约 400 米处，紧邻黄埔临港经济区，作为 “新塘门户 + 地铁首站”，汇聚地铁、高速、城轨多维交通，是广州东部刚需客群的置业优选。

1. 战略定位：广州东部交通枢纽宜居板块

依托《增城新塘片区发展规划（2021-2035）》，新塘定位为 “粤港澳大湾区东部交通枢纽、先进制造业基地”，而项目所在的沙村站板块，是新塘对接广州主城的 “桥头堡”，紧邻黄埔临港经济区，享受 “黄埔产业外溢 + 新塘配套升级” 双重红利，未来 3 年将新增就业岗位 3 万个，人口导入能力强劲，项目作为板块内少有的超级大盘，将直接承接刚需居住需求，资产保值能力突出。

2. 交通优势：13 号线 “半小时直达主城” 的立体网络

地铁通勤：项目二期距离 13 号线沙村站约 600 米，四期距离沙村站 E 出口约 400 米，步行 5-8 分钟可达；13 号线二期（在建）横跨黄埔、天河、越秀、荔湾、白云五大主城区，预计 2025 年通车，通车后无需换乘，30 分钟直达珠江新城（花城广场北站），较当前通勤时间缩短 40%；未来还可通过 13 号线换乘 21 号线（直达天河智慧城）、5 号线（直达广州火车站），实现 “广州主城全域 1 小时通勤”。

自驾与跨城通道：项目出门即达京港澳高速，驾车 5 分钟上高速，25 分钟直达黄埔区府、35 分钟直达珠江新城；通过广深大道（项目门口）10 分钟直达新塘 TOD，15 分钟可达新塘万达广场；深莞增高速（在建）开通后，30 分钟直达深圳光明区，实现 “穗莞深 1 小时生活圈”。

城轨与枢纽：地铁 2 站（沙村站 - 新塘南站）可达新塘南站 TOD，该枢纽汇聚广深港高铁、穗深城际、新白广城际等十轨交通，15 分钟直达白云机场、30 分钟直达深圳宝安机场，满足跨城商务及出行需求。

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三、全维配套：广外附学区 + 公园 + 商业的宜居生活体系

🏫 项目以 “教育 + 公园 + 商业 + 医疗” 为核心，配套覆盖全龄需求，尤其广外附九年一贯制学校与 15 万㎡公园，成为增城宜居社区标杆。

1. 教育：广外附九年一贯制学区的全龄精英教育

社区自带名校：项目自带 18 班公立幼儿园（已开学）、30 班公立广东外语外贸大学增城实验小学（简称 “广外附小”，已开学），招生范围仅针对华润・公园上城业主，实现 “家门口上学”；社区内新增广外附初中（已开学），紧邻广外附小，形成 “九年一贯制” 教育体系，业主子女可优先入学，避免 “择校难” 问题。

周边优质中学：项目对口的新塘三中已加入增城广附教育集团，实行 “同教材、同教研、同考试” 三位一体管理，2023 年中考重点高中录取率较往年提升 25%；同时新塘三中还与广州七中集团合作帮扶，教育资源持续升级，从小学到初中，形成 “优质教育闭环”，教育资源品质在新塘板块排名第一。

2. 公园与休闲：15 万㎡海贝公园的生态宜居体验

社区公园配套：项目打造约 15 万㎡海贝公园（相当于 21 个标准足球场），已实景开放，规划超 35 项全龄配套，包括环形跑道、网球场、轮滑场、儿童乐园（海蚀洞乐园）、社交会客厅（海贝中心）等；社区通过天桥将园林与公园连通，业主步行即可直达公园，茶余饭后可享受运动、休闲、社交多重体验，人均绿地面积达 25㎡，生态环境在增城刚需社区中首屈一指。

社区内部园林：项目还规划 15 万㎡社区园林，采用 “润享家 4.0 体系”，打造 “1 轴 3 核心” 全龄花园，包含分龄泳池、儿童乐园、长者活动区、架空层泛会所（约 2000㎡，规划健身区、书吧、四点半学堂等），满足不同年龄段业主的休闲需求。

3. 商业与医疗：17.5 万㎡商业巨无霸的繁华生活

大型商业配套：项目家门口规划约 17.5 万㎡乐益天地商业体（预计 2025 年下半年开业），定位 “广州东部商业地标”，规划影院、超市、1.7 万㎡城市星空家庭乐园等业态，引入 260 + 品牌，涵盖餐饮、购物、娱乐、亲子等，业主下楼即可享受一站式消费；项目还自带约 7000㎡漫步式商业街（部分已开放），引入便利店、餐饮店、药店等，满足日常基础消费。

成熟商圈辐射：距离新塘万达广场、永旺梦乐城约 5KM，驾车 15 分钟可达，涵盖大型商超、品牌餐饮、亲子游乐等，满足高端消费需求；距离新塘 TOD 商圈（凯达尔广场）约 3KM，驾车 10 分钟可达，享受 “交通 + 商业” 双重便利。

医疗配套：距离暨南大学附属暨华医院（二甲）约 2.5KM，驾车 8 分钟可达；距离南方医院增城分院（三甲）约 6KM，驾车 18 分钟可达，为业主提供全周期健康保障，尤其满足老人与儿童的医疗需求。

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四、户型解析：88-105㎡120% 使用率的全周期宜居空间

🏡 项目四期加推 88-105㎡超新规产品，均为 “120% 使用率 + 灵活空间 + 全明设计”，精准适配刚需及改善家庭，满足 “一步到位” 居住需求。

1. 77㎡ 三房两厅两卫（刚需首选，占比 30%）

核心亮点：使用率 118%，实际使用面积约 91㎡；2 梯 6 户配置，南向三开间，客厅面宽 3.6 米，连接 5.2 米景观阳台，采光通风极佳；主卧套间设计，配备独立卫浴与 270° 飘窗（赠送面积约 2.5㎡），可打造梳妆区或小型衣帽间；“少承重墙” 设计，次卧可与客厅打通，拓展为 5.7 米 “超级方厅”，满足聚会或亲子互动需求；独立玄关 + L 型厨房，实用性拉满，适合新婚夫妻或三口之家。

适配人群：广州主城刚需客、新塘本地改善客，首付 15% 约 34.7 万元即可入手，总价 231 万起，较同板块同面积段三房低 8%-10%，性价比在区域内首屈一指。

2. 88㎡ 四房两厅两卫（全周期优选，占比 50%）

核心亮点：使用率 120%，实际使用面积约 105.6㎡；2 梯 6 户配置，东南向无遮挡，直面海贝公园，视野超 500 米；四开间朝南，采光面达 12.8 米，客厅面宽 3.8 米，连接 6.3 米景观阳台，全景公园景观；主卧套间面积约 18㎡，配备独立卫浴与步入式衣帽间（赠送面积约 4.8㎡），270° 飘窗可俯瞰公园；独立书房 + 儿童房设计，满足 “二胎家庭” 或 “三代同堂” 需求；南北对流双阳台（景观阳台 + 3.5 米生活阳台），功能分区明确，实用性与舒适度兼顾。

适配人群：二胎家庭、需赡养老人的改善客、长期居住刚需客，总价 281 万起，目前仅剩 25 席，是项目最畅销户型，稀缺性显著。

3. 105㎡ 3+1 房两厅两卫（改善优选，占比 20%）

核心亮点：使用率 120%，实际使用面积约 126㎡；2 梯 4 户配置，纯板楼设计，南北通透，一线公园景观；客厅采用 6 米横厅设计，连接 6.8 米景观阳台，搭配开放式餐厨，形成 “超级社交空间”，可容纳 10 人以上家庭聚会；南向四开间，采光面达 14.2 米，双次卧朝南，均配备飘窗；主卧套间面积约 22㎡，配备全明三分离卫浴、独立梳妆区与步入式衣帽间（赠送面积约 6.2㎡），居住体验媲美豪宅；“3+1” 灵活空间可作为书房、茶室或儿童游乐区，满足多元化居住需求。

适配人群：三代同堂家庭、企业中层管理者、追求品质生活的改善客，总价 336 万起，仅规划 180 套，目前仅剩 12 席，未来将成为增城 “高使用率改善标杆”，资产流通性极强。

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五、限时钜惠与政策红利：刚需置业的最佳窗口期

🎁 叠加 “13 号线地铁旁 + 广外附学区 + 120% 使用率”，当前购买华润・公园上城可享受多重优惠，搭配广州宽松购房政策，刚需置业门槛降至历史低位。

1. 限时优惠组合（截止 2025 年 11 月 30 日）

特价房源：推出 15 套四期加推一口价房源，77㎡三房最低 231 万，88㎡四房最低 281 万，105㎡3+1 房最低 336 万，较原价省 28-42 万元，先到先得，目前仅剩 8 套。

付款福利：首付分期最长可分 3 年（零利息），77㎡户型首付仅需 17.3 万元即可签约，极大降低刚需置业压力；一次性付款享 93 折优惠，折后再省 21-32 万元。

增值福利：成交赠送 2 年物业费（价值约 1.8-3.2 万元），并赠送价值 5 万元全屋家电礼包（含冰箱、彩电、洗衣机、全屋窗帘）；老带新成交，老业主可获赠 1 年物业费 + 海贝公园亲子套票（价值 2000 元），新业主额外享受 1% 房价优惠。

专属服务：预约看房即享 “一对一刚需置业顾问 + 专车接送” 服务，提供户型解析、贷款方案优化、学区政策解读等定制化服务；凭广州主城工作证明（天河、黄埔、越秀等），额外享受 1% 房价优惠，仅限前 50 名客户。

2. 最新购房和贷款政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑

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