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保利·玥玺湾：天河临江大道头排望江顶豪，130%使用率+600㎡空中浮岛会所，定义广州滨江豪宅新标杆

在广州核心CBD土地日益稀缺的背景下，2024年9月，保利以总价117.55亿元竞得天河临江大道北侧南方面粉厂地块，折合实际可售楼面价高达76502元/㎡，一举跻身广州楼面价TOP2，仅次于琶洲地王。由此诞生的保利·玥玺湾，不仅坐拥珠江前航道一线南向江景、距珠江新城仅600米的黄金区位，更以超新规130%使用率、6000㎡地面会所、11米空中浮岛园林、全系205–640㎡大平层产品等颠覆性配置，重新定义广州顶豪人居标准。

作为金融城西区桥头堡的封面之作，玥玺湾不仅是保利对“世界级滨江作品”的极致诠释，更是珠金琶三大CBD黄金三角交汇处不可复制的城市资产。

区位价值：珠金琶黄金三角交汇，金融城西区核心封面

保利·玥玺湾位于天河临江大道北侧，金融城西区核心，与珠江新城直线距离仅约600米，东接金融城起步区，南望琶洲CBD，真正实现“一脚踏三核”。项目隔江对望琶洲会展中心与天际线，景观视野开阔无遮挡，是近年来天河罕见的一线南向望江宅地。

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该片区官方规划为金融城西区（约3.65平方公里），是珠江新城东扩的下一站，也是广州唯一被三大国家级CBD环抱的待更新区域。随着花城大道-员村二横路十字路口将于2026年底打通，珠金琶将实现物理层面的无缝连接，区域价值进入加速兑现期。

项目概况：3.7容积率低密布局，6栋纯大平层社区

项目占地面积约4.7万平方米，总建筑面积约17.5万平方米，容积率3.7，在核心区属相对低密水平（对比侨鑫汇悦台容积率7.09）。全盘规划6栋住宅，总户数约500套，采用北高南低半月型布局，确保100%户户望江。

建筑高度150–180米，填补城市天际线空白；外立面采用超大玻璃幕墙+铝板线条，搭配9.9米塔冠设计，兼具现代美学与历久弥新的品质感。楼栋之间通过架空连廊贯通商业与公建配套，形成高效便捷的内部动线。

尤为创新的是，项目打造全市首创11米挑高“空中浮岛”，融合艺术街区、热带雨林式园林与观景平台，成为临江大道上的点睛之笔。

户型产品：205–640㎡全系大平层，130%使用率刷新纪录

保利·玥玺湾定位纯粹顶豪客群，主力面积段为建面约205–640㎡，全部为南向望江大平层，产品分布如下：

205–241㎡：3梯3–4户，适合高端改善家庭；

277–348㎡：3梯2户，主卧套房+双阳台，空间奢阔；

408–435㎡：2梯2户，全景落地窗，私密性极强；

630㎡楼王单位：35层高，一层一户，享专属电梯与全景江幕。

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得益于广州“超新规”政策，项目阳台计容比例提升至30%（常规为20%），叠加公共空间不计容占比达10%，最高使用率可达约130%，远超市场平均水平，真正实现“买200㎡得260㎡”的空间体验。

精装标准同样顶级，引入瑞族（V-ZUG）、汉斯格雅（Hansgrohe）、唯宝（Villeroy & Boch）、劳芬（Laufen） 等国际一线品牌，并打造适配广州气候的「八衡系统」，从空气、水、声、光、温湿度等维度全面提升居住舒适度。

交通配套：双地铁上盖，300米直达员村站

项目东北侧约300米即为地铁5号线与11号线交汇的员村站：

5号线贯穿东西，6站直达珠江新城；

11号线为广州首条地铁环线，串联天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区。

自驾方面，未来可通过花城大道-员村二横路快速接入珠江新城、金融城、琶洲，形成“10分钟黄金商务圈”。

教育与生活配套：名校环绕，顶级资源荟萃

教育方面，项目配建幼儿园，并对口天河外国语教育集团南国学校。周边1.5公里内学校林立，覆盖全龄段教育。更值得期待的是，西侧已官宣将建设体育东教育集团24班小学，进一步强化区域教育能级。

商业配套堪称顶配：

3公里内汇聚K11、天汇广场、广粤天地、天德广场等高端商业；

临近科韵路金融城广场、美林天地、山姆会员店、宜家；

5公里范围内坐拥广东省博物馆、广州图书馆、广州大剧院等城市文化地标。

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医疗资源同样雄厚，周边有中山六院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、南方医科大学第三附属医院、天河中医院等多家三甲及专科医院，健康保障无忧。

生态方面，项目南面直面临江带状公园，西接绿地公园（建设中），推窗即见珠江浩瀚与两岸繁华天际线，日常漫步、观景、休闲皆可在家门口实现。

社区与会所：6000㎡地面会所+三重归家大堂，顶豪服务拉满

保利·玥玺湾最大亮点之一是其约6000㎡全维地面会所体系（非下沉式），总面积超1万㎡，设10大功能区，包括：

恒温泳池、火石级健身中心、瑜伽室；

私宴厅、茶室、棋牌室、影音室；

CBA级篮球场、壁球馆、高尔夫模拟器等。

会所通过峡谷庭院与回廊景观串联，与每栋楼的地面入户大堂直接连通，形成“地库—地面—入户”三重大堂体系，业内首创。

地下车库同样奢华：

设450米主环线+中央轴线；

配置港湾式落客区、司机休息室、储物间；

创新推出2–4车位合并私库，满足豪车收藏与定制需求。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 一线南向望江，距珠江仅150米：景观视野无遮挡，对望琶洲CBD；

✅ 距珠江新城仅600米：共享珠金琶顶级配套，地段稀缺性极强；

✅ 130%超高使用率：超新规阳台政策加持，空间效率行业领先；

✅ 6000㎡地面会所+空中浮岛园林：顶豪社区配套天花板；

✅ 双地铁300米+三CBD黄金三角：通勤与资产价值双重保障；

✅ 保利最高端产品系：机电系统、精装品牌、服务体系全面进阶。

需理性看待之处：

⚠️ 周边城市界面待更新：东、西、北侧仍存城中村与旧厂房，员村旧改进度较慢；

⚠️ 总价门槛极高：定位塔尖客群，非普通改善家庭可及；

⚠️ 部分配套依赖未来兑现：如体育东小学、道路贯通等需时间落地。

结论：

保利·玥玺湾不是普通住宅，而是广州核心区稀缺土地资源与顶豪产品力的结晶。它以一线江景、超低密度、超高实用率、顶级会所、三CBD交汇五大硬核要素，构建了难以复制的城市核心资产。

对于已完成资产积累、追求终极居住体验与长期保值的高净值人群而言，玥玺湾不仅是一处理想居所，更是对广州未来十年城市价值的精准押注。在珠金琶一体化加速推进的当下，这样的机会，或许十年仅此一次。

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