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南沙开建源筑新城项目（预售备案名科筑新苑），2024年的9月30日取得预售证，现在已经过了接近5个月的时间了，才卖了1套。售楼部周末也寥寥无几看房客，只有些周边父母带娃逛逛“新华书店”，蹭点茶水点心。

其实源筑新城产品不差、配套也不差，但是仅网签一套房的现象，是宣传不够？还是群众信心不足呢？

小编认为是多重因素共同作用的结果，既涉及当前配套兑现的滞后性，也与市场环境、购房者信心及政策导向密切相关。

结合南沙枢纽区块的规划进展和实际建设情况，可对现状及未来发展趋势进行如下分析：

01

配套兑现滞后，短期吸引力不足

教育配套：尽管规划了多所学校，但都尚未落地可能存在变数。

（1）明贤高中：预计今年9月就会开学，虽然传说中是“上海交大系”，不过终究是民办高中，教学质量有待考究观望；

（2）幼儿园：虽然源筑新城自己就有配建，但是隔壁已经交房一年多的湾璟壹号幼儿园也还没开园，听说街道许诺也能在今年9月开园3个班，我们静待9月结果。要不还得跑去源昌花园或者首筑上幼儿园。

（3）中小学情况：当前多数学校仍在建设中，自己就有配建，而且还是全公立的48班小学、36班的完全中学。宣传图很高大上很现代化，连接送家长汽车都能直接开进去有专属位置设计，很未来很考究，宣传也是在对接省级名校，很明显作为先导区新学校、将来也为对面中科院高端人才子女就学准备，肯定差不了。

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（4）国际学校：高士德外籍子女学校就在源筑新城南侧以兴隆路一路之隔，但是因牌照和生源问题流拍，何时再能落地尚未可知，也削弱了对高端人才和港澳家庭的吸引力。

交通配套：

（1）高铁：南沙站距离项目仅2km，未来万泰路设计的也是直达进站口高架桥，作为核心枢纽计划2028年通车，将来直达深圳西丽，不过主站房还没动工。

（2）地铁：18号线虽已开通（万顷沙站、横站说远也不远，说近也不近），其他线路规划也很丰富，15号线2个站点（四涌边的宝成围站、32号线与15号线换乘的珠江街新镇中心站），不过广州地铁四期是否包含这段还需观望，进了四期5年能兑现，进不了等下一期那就是10年后了；

商业配套：

自己配建有6万方商业随小区交付，而且宣传的是不外售，全部自持，保障高端性、品质性。南沙站周边规划也有10万㎡商业但均尚未成形，短期内难以支撑生活便利性，湾璟壹号底商目前入住也不多，还得去旧镇，源昌有个KFC，五涌旧粮仓还有金拱门，美的还有夜市……

医疗资源：

省中医组团很近，1.5km就能享受到，不过还在装修，没运营。区第二养老院也在加紧建设，前些天又来了个广东省残疾人艺术中心……医疗方面的确不愁。

02

市场环境与政策影响

（1）库存压力：截至2025年初，南沙住宅库存面积达176.3万㎡，去化周期21.3个月，市场竞争激烈。

（2）政策调整：2024年南沙解除限购后，短期内释放部分需求，但市场整体仍受经济环境影响，购房者持观望态度，尤其源筑新城具体配套尤其学校并不明朗。

03

购房者信息不足

（1）规划落实疑虑：南沙枢纽区块虽定位为“湾区枢纽客厅”，但其发展需长期投入（如产城融合需5-10年），部分购房者担忧规划能否如期兑现。

（2）国际学校与产业配套的阶段性瓶颈：高端产业（如芯片、航天基地）虽已布局，芯片一条街还没具体产出，一路之隔的中科院按照原来计划进展缓慢，仅建好的几栋楼也没人来办公，人才导入和配套成熟仍需时间。

区块未来可期

1. 交通枢纽地位的提升

- 南沙站规划为14台29线的超级枢纽，规模超越白云站，未来将接入深茂铁路、广中珠澳高铁等多条线路，形成30分钟湾区通勤圈。

- 地铁18号线、南中珠城际等线路的延伸将进一步强化与广州中心城区的联系。

2. 产业与人口导入的长期利好

- 产业集群：已布局芯片、航天科技（如中科宇航基地）、生物医药等高新产业，吸引超5万高端人才聚集，形成职住一体的产城融合示范区。

- 政策支持：享受“双15%”税收优惠，吸引企业入驻，叠加2025年全运会配套建设（如南沙全民文化体育综合体），有望带动区域热度。

3. 配套逐步完善

- 教育、医疗、商业等设施预计在2025-2028年间陆续落地，将显著提升居住价值。

珠江街

VS

横沥

其实对比珠江街和横沥，同样都有18号线快站，不难发现，发展模式差距很大：

横沥岛目前除了期货交易所在建也没其他产业引进，连大型商业也没，但是满满的塞了10几个住宅楼盘，商业用地也改为住宅用地卖钱，不知不觉被人称为横沥住宅岛……看看哪些人在鼓吹横沥的地位，当然是希望你们找他们买房的人（毕竟这么多住宅）……

反过来珠江街除了湾璟壹号（已交付）、和源筑新城（2022NJY-8、9两块商住用地）两年多了来没再拍卖一块住宅用地，而且（去年还将湾璟壹号前的住宅R2用地，改为新兴产业园用地M9，也就2024NGY-16打造产发科创谷二期），卖的也都产业用地。

目前在建的明贤高中、产发科创谷一期、二期（已招标，马上开工）、通则康威总部大厦（今年开工）、复旦科创园一期（招标今年开工）、大湾区数字经济和生命科学产业园（在建）、广东医谷二期（今年交付）、中大国际药谷（今年交付）、中铁新兴产业园（二期在建）……产业先行，才有高端人才，才有烟火气，才有未来……

Q

源筑新城2025如何去库存？

A

关键策略建议如下：

1. 加速配套兑现，增强短期信心

- 优先推进学校、医院等民生工程，确保明贤学校、湾璟幼儿园2025年9月如期开学，尽快对接公立省级名校引进，让看好区块的业主安心，并推动国际学校资质审批。

- 加快南沙站周边商业和交通建设，通过政府与企业合作缩短开发周期，打通路网建设，市政环境尽快提升。

-上层积极沟通，尽可能将地铁15号线珠江街段（横沥→南沙站）纳入四期申报，尽快开工，南沙枢纽和宝成围大面积优质白地盘活，企业敢下手拍地、群众敢入手买房，大湾区抢人等不得……

2. 政策创新与精准营销

- 落实“购房入学”试点，绑定教育资源与房产销售，吸引家庭型购房者。

- 针对港澳及外籍人士推出定向购房优惠，利用南沙区位优势吸引跨境需求。

3. 产品差异化与品质升级

- 推广第四代住宅（如空中花园、高实用率设计），提升产品竞争力，如招商林屿境的140%实用率案例。据悉源筑新城三期（2022NJY-9已在策划）

- 开发中小户型（如源筑新城的76-89㎡户型），满足刚需和投资需求，平衡总价与功能性，精致小户型降低年轻人购房门槛。

4. 控制土地供应，优化库存结构

- 暂停新增住宅用地供应（如2025年首批地块清单0供应），通过存量盘活和保障房转化缓解市场压力。

结语

南沙枢纽区块的短期销售低迷主要受配套滞后和市场环境影响，但其长期潜力仍值得期待。珠江街产业先行，稳扎稳打值得看好！

2025年需通过“配套提速+政策刺激+产品创新”的组合策略提振信心，同时依托南沙站开建、全运会、省级名校落地、地铁15号线获批等事件营销加速去库存。

若规划能稳步推进，该区块有望在2028年枢纽建成后成为大湾区产城融合的标杆区域。

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