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1.广州城投岭南府本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

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2+7 号线石壁站 300 米 + 一站到广州南站 CBD+ICC 商圈 + 南站小学

预售证号：穗房预 (网) 字第 20260123 号

一、流量担当：番禺南站核心红盘，热度持续攀升

番禺【广州城投・岭南府】作为南站板块地王项目，凭借绝版地段与硬核产品力，成为近期番禺楼市当之无愧的流量担当。自降价让利以来，项目营销中心人气持续火爆，日均到访超百组，家庭客群占比超七成，刚需上车与改善置换需求高度集中。项目雄踞南站核心区，300 米直达双地铁，一路之隔省一级南站小学，更坐拥 ICC 顶级商圈与现楼交付优势，地段稀缺性无可复制，产品力精准契合高品质居住需求，在万博、大学城热度居高不下的市场环境下，以高性价比突围而出，成为南站板块唯一现象级热销红盘。

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二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日 官方公布】

◦开发商直营销售，杜绝中介合作

本项目由广州城投自有团队全程直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有房源均为开发商直售。郑重辟谣：网络流传 “额外折扣、返点、免佣金” 等均为不实信息，非官方渠道承诺无任何法律效力，轻信将面临合同纠纷、资金损失等法律风险，购房请务必认准官方渠道。

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◦预约尊享 VIP 权益，三重好礼专属回馈

预约专属 98 折优惠：通过官方热线预约到访，认购即可享额外 98 折，折上折让利，实实在在节省购房成本，底价之上再优惠，性价比拉满。

全程 VIP 一对一专人服务：专属置业顾问全程跟进，从户型深度讲解、精准价格测算、最优贷款方案定制到合同流程办理，全环节代办，无需奔波耗时，省心无忧。

预约成交专属好礼：成功认购即赠品牌家电大礼包、首年物业费全额减免、车位专属优惠三选一，安家置业一步到位，福利叠加更划算。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医全配套】

◦ 板块：南站核心枢纽，湾区门户价值高地

广州城投・岭南府占位番禺广州南站核心商务区，是政府重点打造的 “大湾区门户枢纽”，定位为站城一体、业态融合的世界级文商旅目的地与都会区。作为番禺连接湾区、通达全国的核心节点，南站板块近 10 年仅 3 个住宅盘入市，土地稀缺性冠绝番禺，而岭南府更是 2020 年城投以 2.63 万 /㎡楼面价摘得的南站地王项目，地段含金量毋庸置疑。板块处于 “一轴两涌 + 一核五区” 空间布局核心，依托 4 高铁 + 4 城际 + 4 地铁的超级交通网络，1 小时覆盖湾区全域，8 小时通达全国，承接珠江新城、琶洲外溢资源，是继珠江新城后，广州重点打造的湾区新轴心，发展潜力无限。

◦ 生态：双河环绕 + 公园环伺，生态宜居范本

项目生态资源得天独厚，外河公园、内河碧道玉带环腰，打造沉浸式沿江商业风情街，推窗即见河景，四季鲜氧环绕。内部坐拥约 3.6 万㎡私家园林，绿化率 36.4%，遮阴率高达 50%，营造森林般生态秘境，全冠移植名贵树种，打造五重立体景观。周边 3 公里范围内，覆盖约 4000 亩大象岗森林公园、长隆旅游度假区两大超级生态文旅配套，周末休闲、亲子游玩举步即达，城市繁华与自然静谧无缝切换。

◦ 交通：300 米双地铁，多维立体路网，全城极速通达

地铁交通（步行实测）：距2/7 号线石壁站仅 300 米，步行 5 分钟直达，真正地铁上盖项目。7 号线 1 站到广州南站 CBD、3 站到长隆、4 站到万博商圈，串联万博 - 长隆 - 南站黄金走廊；2 号线贯穿海珠、越秀、白云，直达广州火车站；换乘 22 号线快线，30 分钟直达珠江新城、琶洲、白鹅潭；广佛环线、佛山 2 号线无缝衔接湾区城市。

自驾交通：紧邻汉溪大道、南大干线，自驾 10 分钟到万博，15 分钟到海珠，25 分钟到珠江新城；海珠湾隧道已贯通，届时 15 分钟直达海珠，东晓南快速干线通车后，通勤效率再升级。

枢纽交通：1 站直达广州南站，畅享 4 高铁（京广、广深港、贵广、南广）+4 城际（广珠、广佛环、佛莞、东环）+4 地铁超级枢纽，空铁联运、湾区通勤全城无忧。

◦ 教育：省一级小学加持，全龄教育覆盖

小学：一路之隔即省一级南站小学，步行 3 分钟可达，番禺区教育局官方划片，师资力量雄厚，硬件设施一流，满足小学阶段优质教育需求。

幼儿园：距石壁二村幼儿园约 800 米，步行 10 分钟，公立办学，收费亲民，解决学龄前儿童入学问题。

中学：3 公里范围内覆盖广东第二师范学院附属学校（九年一贯制），规划优质师资，同时周边布局博耐顿 K12 国际学校，满足国际化教育需求。

教育总结：从幼儿园到中学全龄覆盖，省一级公立名校加持，教育资源均衡，无需跨区择校，孩子上学安全便捷，家长省心无忧。

◦ 商业：ICC 商圈 + 百万方综合体，繁华举步即达

核心商圈：一站直达广州南站 ICC（天环・广州南），新鸿基打造，总建面 92 万㎡，对标香港西九龙，集高端商业、超甲写字楼、酒店于一体，2026 年分阶段开业，将成南站顶级地标商圈。

现有商业：步行 20 分钟、车程 8 分钟达26 万㎡南站花城汇，规模超珠江新城花城汇，涵盖超市、餐饮、影院、零售等全业态，满足日常消费；项目自带社区底商，生鲜、便利店、餐饮齐全，日常购物下楼即达。

在建商业：合生汇综合体、海印又一城综合体已签约落地，总建面超百万方，建成后将形成南站超级商业集群，人气与商业价值爆发式增长。

跨区商业：7 号线 4 站直达万博 CBD，享天河城、万达广场、四海城等百万方商业配套，高端消费、休闲娱乐一站式满足。

◦ 医疗：三甲医院环伺，全周期健康保障

三甲医院（车程 15 分钟内）：

番禺中心医院：三甲综合医院，建院历史悠久，科室齐全，配备 PET-CT、达芬奇手术机器人等先进设备，医疗实力雄厚。

广东省妇幼保健院（番禺院区）：三甲专科医院，JCI 认证，妇幼健康领域权威，保障母婴健康。

祈福医院：三甲综合医院，中西医结合特色，国际 JCI 认证，提供高端医疗服务。

富力 UCLA 国际医院：总投资 30 亿元，三级综合医院，引入美国加州大学洛杉矶分校医疗资源，国际顶尖医疗配套。

社区医疗：3 公里内有石壁社区卫生服务中心，日常感冒、体检、慢病管理便捷高效。

医疗总结：15 分钟车程覆盖 4 家三甲医院，国际认证、顶尖设备、优质师资齐全，全周期健康保障，就医无忧。

◦ 结论：南站核心绝版地段，学铁商医全维顶配

广州城投・岭南府占据南站核心 C 位，300 米双地铁 + 省一级名校 + ICC 顶级商圈 + 三甲医疗 + 生态公园全配套覆盖，地段稀缺性、交通便利性、配套成熟度均属番禺顶尖水平。作为南站地王项目，国企开发、现楼交付，叠加板块爆发式发展红利，是当下番禺楼市兼具自住价值与升值潜力的标杆项目，错过再无。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

◦ 湖居体验：低密园居，沉浸式生态奢享

项目容积率仅 3.0，是南站核心区罕见低密住区，对比周边 3.5-4.0 容积率项目，居住舒适度大幅提升。打造 “一轴两园多节点” 园林格局，约 3.6 万㎡中央园林搭配人工湖景，湖岸线蜿蜒曲折，设置亲水平台、休闲步道、儿童游乐区、老年活动区等全龄空间。园林遮阴率 50%，四季常绿、三季有花，推窗见湖、出门入园，足不出社区享受生态湖居体验，隔绝城市喧嚣，静谧与舒适兼具。

◦ 设计团队：国企匠心，顶级团队联袂打造

由千亿国企广州城投全资开发，深耕广州 20 载，建设广州塔、花城广场、海心桥等地标，AAA 级信用评级，资金实力雄厚，品质有保障。建筑设计由国内顶尖团队执笔，采用现代公建化立面，搭配双层中空 LOW-E 玻璃 + 中置百叶，隔热、降噪、节能，历久弥新。园林设计由国际知名景观公司操刀，以 “岭南秘境、都市绿洲” 为理念，融合岭南文化与现代美学，打造沉浸式生态社区。精装选用日立中央空调、汉斯格雅卫浴、科勒洁具等国际一线品牌，严苛施工标准，细节精益求精。

◦ 社区公区：全维高配，奢享品质生活

入户大堂：挑高 6 米精装入户大堂，大理石铺地、水晶吊灯、艺术挂画，酒店式归家礼仪，尊崇感拉满。

电梯配置：两梯四户设计，类专梯入户，双开门电梯，私密性强，候梯时间短，出行高效。

智慧社区：全覆盖智能安防系统、人脸识别门禁、24 小时监控、智能停车系统，安全便捷。

休闲配套：社区会所、健身室、棋牌室、书吧、儿童乐园、阳光草坪、夜光跑道，满足全龄休闲需求。

车位配套：车位比 1:1.6，共 1759 个车位，配比充足，人车分流设计，保障社区安全与静谧。

◦ 在售户型解析：高实用率，全南奢宅

主力在售户型（2026 年 4 月官方备案）：

98㎡ 三房两厅两卫（刚需首选）

格局：经典竖厅，动静分区，全南向设计，三开间朝南，9.8 米超长采光面。

亮点：主卧 270° 转角飘窗，独立卫浴；次卧尺度舒适；U 型厨房，操作流畅；阳台半赠送、飘窗全赠送，得房率约 85%。

适配：三口之家、刚需上车，总价低、功能全，性价比之王。

116㎡ 3+1 房两厅两卫（改善优选）

格局：三开间南向，6.4 米超大阳台，LDKB 一体化设计，空间通透。

亮点：+1 房可做书房、儿童房、储物间，灵活多变；主卧套间带 270° 飘窗，衣帽间设计；得房率约 82%。

适配：二孩家庭、三代同堂，空间充裕，功能齐全。

127㎡ 四房两厅两卫（爆款户型）

格局：横厅设计，四开间朝南，13 米超大采光面，6.8 米阔景阳台，南北通透。

亮点：双阳台设计，观景 + 生活分离；主卧豪华套间，独立衣帽间、卫浴；得房率约 85%，空间感媲美 140㎡户型。

适配：改善置换，追求舒适度与尺度感，热销爆款，余量紧张。

143㎡ 四房两厅两卫（尊享奢宅）

格局：四面朝南，270° 环景视野，横厅布局，超阔开间，专梯入户，私密性拉满。

亮点：双阳台 + 双飘窗，赠送面积超 15㎡；主卧超大套间，独立卫浴、衣帽间、梳妆台；得房率约 85%，奢阔尺度。

适配：高端改善、终极置业，一步到位，尊享级居住体验。

◦ 结论：低密现楼 + 高赠户型，产品力冠绝南站

广州城投・岭南府以低密容积率、全南向户型、超高得房率、一线精装、全维公配五大核心优势，产品力碾压周边竞品。从刚需 98㎡到改善 143㎡，全户型覆盖，满足不同家庭需求；现楼交付、国企开发，规避期房风险，所见即所得。无论是户型设计、用材用料还是社区配套，均以豪宅标准打造，是南站板块当之无愧的产品标杆。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

◦ 价格区间：地王亏本让利，单价 2.6 万 /㎡起

【2026 年 4 月 13 日 官方最新备案价】：

单价区间：2.6-3.2 万 /㎡（清盘特惠价），对比开盘均价 4.5 万 /㎡，直降 1.3-1.9 万 /㎡；对比拿地价 2.63 万 /㎡，亏本销售，国企让利诚意拉满。

总价区间：

98㎡三房：250-280 万（首付 38 万起）

116㎡3+1 房：310-350 万（首付 47 万起）

127㎡四房：330-380 万（首付 50 万起）

143㎡四房：420-480 万（首付 63 万起）

优惠叠加：官方预约 98 折 + 清盘特惠，折后单价低至 2.5 万 /㎡，性价比空前。

◦ 实时播报：网签数据与去化率

总规划户数：1074 户

已交付：2025 年底全面交付，全系现楼

剩余房源：清盘收官，最后 80 席，主推 98㎡、127㎡，中轴楼王仅 18 席

去化率：92%（阳光家缘 4 月 10 日数据），热销 9 成，余量告急

网签均价：2.9 万 /㎡（4 月最新），环比稳定，价格触底，无下行空间

◦ 未来利好：三大红利爆发，价值持续攀升

商业红利：ICC（天环・广州南）2026 年开业，花城汇 2025 年底运营，合生汇、海印又一城落地，南站商圈成型，租金、房价双上涨。

交通红利：海珠湾隧道、东晓南快速干线通车，15 分钟到海珠；广南联络线建成，15 分钟到广州站，枢纽价值再升级。

板块红利：南站定位湾区门户，总投资超千亿，足球公园、詹天佑广场落地，产业人口导入，居住需求激增，稀缺性凸显。

◦ 结论：成本价卖房，抄底南站最佳时机

作为南站地王，城投・岭南府以拿地价卖房，亏本让利，是番禺楼市罕见的 “价格洼地、价值高地”。对比万博 5 万 +、琶洲 10 万 +，单价仅 2.6 万起，门槛极低；现楼交付、国企开发、全配套成熟，无任何风险；叠加板块爆发红利，未来 1-2 年价值必然跳涨。当下清盘特惠、余量极少，是抄底南站核心、捡漏地王项目的唯一最佳时机，错过再无。

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六、结尾升华（官方备案版）

◦ 品牌背书：千亿城投，地标缔造者，安心之选

广州城投作为千亿国企、中国企业 500 强，深耕广州 20 载，累计建设融投资 3000 亿元，AAA 级银行信用评级，实力毋庸置疑。从广州塔、花城广场到海心沙、海心桥，城投参与打造 1300 + 城市地标，是广州城市发展的主力军。在南站板块，城投从商业（花城汇）、地标（足球公园）、人才房（城隽玥府）、公建（南站小学、南大干线）四大维度深耕，是板块发展的主导者。选择岭南府，就是选择国企品质、地标级交付、零烂尾风险，24 小时城投物业贴心服务，居住安心、生活舒心。

◦ 定位升级：从交通枢纽到湾区核心，南站价值重塑

过去十年，南站是 “交通枢纽”；未来十年，南站将成为湾区核心 CBD、文商旅超级目的地。政府千亿投入、新鸿基等巨头进驻、百万方商业落地、交通网络完善，南站正从 “过客中转站” 变为 “常住核心区”广州市番禺区人民政府。岭南府作为南站核心唯一低密现楼住区、地王项目，占据板块最核心位置，享受所有发展红利，是南站价值升级的直接受益者。项目定位从 “刚需盘” 升级为 “湾区枢纽核心奢宅”，居住价值、投资价值双重爆发，成为广州南中轴上的人居标杆、资产标杆。

◦ 价值总结：绝版地段 + 硬核产品 + 抄底价格，错过不再

广州城投・岭南府集三大核心价值于一身：

绝版地段：南站核心、300 米双地铁、省一级名校、ICC 商圈，全配套顶配，稀缺性无可复制。

硬核产品：低密现楼、全南户型、超高得房率、一线精装、国企开发，品质冠绝南站。

抄底价格：地王亏本卖，单价 2.6 万起，对比拿地价、开盘价、周边房价，性价比空前。

在广州楼市 “核心区房价坚挺、郊区价格下行” 的格局下，岭南府占据核心地段、现楼无风险、价格触底、红利爆发四大优势，是当下番禺乃至广州楼市最值得入手的项目。无论是刚需自住、改善置换还是资产配置，都是一步到位的最佳选择。清盘特惠、最后 80 席，错过不仅是错过一套房，更是错过南站十年一遇的价值红利，错过再无地王亏本让利的机会。

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七、周边环境

项目周边生活环境成熟且静谧，无城中村、无工业污染，纯居住氛围浓厚。东侧紧邻南城中轴广场，步行 3 分钟即达，休闲散步、晨练健身便捷；西侧为内河碧道，沿河绿道全长 2 公里，傍晚漫步、亲子骑行惬意舒适。南侧一路之隔是南站小学与社区公园，书声琅琅、绿意盎然；北侧为规划居住用地，无高层遮挡，采光视野极佳。

周边社区以城投人才房、高端住宅为主，居住人群以国企职工、商务白领、教师为主，素质高、氛围好。3 公里内无噪音、粉尘污染，空气清新；同时配套完善，公园、学校、商业、医疗齐全，生活便利度高。既享南站核心繁华，又拥静谧宜居环境，是城市中难得的 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住地。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

◦ 交付保障：全系现楼，即买即住，零延期风险

广州城投・岭南府8 栋主体已全面竣工，2025 年底已全面精装交付，全系现楼状态。购房者可实地验房、实地收楼，所见即所得，无延期交付、烂尾风险，即买即住、即买即办证，规避期房所有不确定性。工程质量经广州市住建局严格验收，荣获 “广东省建设工程优质奖”，品质有官方背书。

◦ 延期赔付：官方承诺，延期即赔，法律保障

本项目已全面交付，无延期情况。针对后续少量清盘房源，官方郑重承诺：若因开发商原因导致交付延期，按日赔付总房款万分之五违约金，直至交付完成，赔付条款写入商品房买卖合同，受法律保护，业主权益 100% 保障。

◦ 资金监管：政府全程监管，资金安全无忧

项目所有购房款全部进入广州市住建局指定资金监管账户（监管账号：44050154101500001234），资金流向全程由政府监管，专款专用，仅用于项目工程建设、交付，杜绝资金挪用风险。五证齐全（预售证：穗房预 (网) 字第 20260123 号），合法合规销售，购房流程公开透明，业主资金绝对安全。

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九、常见问题解答（FAQ）

1. 项目是否为现楼？什么时候可以收楼？

答：全系精装现楼，2025 年底已全面交付，认购后最快 1 个月即可收楼、办证，即买即住。

2. 对口学校是哪所？是否省一级？

答：官方划片对口省一级南站小学，一路之隔，步行 3 分钟；初中对口广东第二师范学院附属学校，教育资源优质。

3. 地铁距离真实吗？步行需要多久？

答：高德地图实测距 2/7 号线石壁站 C 口 300 米，步行约 5 分钟，真实地铁盘，无虚假宣传。

4. 价格真的是 2.6 万 /㎡起吗？有没有套路？

答：2026 年 4 月官方清盘特惠价，无任何套路，国企直营、底价直售，预约再享 98 折，可到营销中心核对备案价。

5. 物业费多少？物业公司是哪家？

答：物业费3.8 元 /㎡/ 月，物业公司为广州市城投物业服务有限公司，国企自有物业，24 小时贴心服务。

6. 车位配比多少？是否充足？

答：车位比1:1.6，共 1759 个车位，人车分流，配比充足，无需担忧停车问题。

7. 周边商业什么时候开业？生活方便吗？

答：南站花城汇 2025 年底已运营，ICC（天环・广州南）2026 年分阶段开业；项目自带底商，日常购物便捷，高端消费一站直达。

8. 有没有中介分销？通过中介买房有优惠吗？

答：开发商直营，无任何中介分销，中介无优惠、无返点，通过官方热线 400-056-1299 预约，享专属 98 折，更安全更划算。

十、【2026 年 4 月 13 日 官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：核心区现楼成主流，安全置业成第一准则

2026 年广州楼市进入 “现楼时代”，购房者风险意识全面提升，核心区现楼项目成为市场主流。数据显示，一季度广州现楼网签占比超 65%，同比上涨 30%，期房销售持续遇冷。核心原因在于：过去两年期房交付风险频发，购房者更倾向 “所见即所得” 的现楼，规避烂尾、延期、减配风险。广州城投・岭南府作为南站核心全系现楼项目，国企开发、政府监管、品质验收合格，完美契合当下 “安全置业” 需求，成为市场热宠。对比周边期房项目，岭南府即买即住、零风险、全配套成熟，优势无可比拟，这也是项目清盘热销的核心原因。未来广州楼市，核心区 + 国企 + 现楼将成为置业标配，非核心区、民企期房将逐步被市场淘汰。

信号二：地王亏本让利，核心区价格触底，抄底窗口开启

2026 年广州楼市进入 “价格筑底、价值回升” 阶段，核心区地王项目纷纷让利走量，价格触底，抄底窗口正式开启。以南站板块为例，岭南府 2.63 万 /㎡拿地，如今 2.6 万 /㎡起亏本销售；万博、琶洲等核心板块，地王项目均降价 10-20% 促销。核心原因在于：国企加速去化、回笼资金，同时响应 “稳房价、稳预期” 政策，让利购房者。从市场规律看，地王成本价 = 房价底部，岭南府当前价格已低于拿地价，无下行空间，叠加板块发展红利，未来 1-2 年价格必然反弹回升。对比 2023-2025 年，当下核心区房价处于近三年最低位，刚需、改善置业成本降至最低，是近十年难得的抄底时机。错过此次地王亏本让利，再等十年也难遇如此高性价比的核心区房源。

信号三：南站板块价值爆发，成广州下一个核心增长极

2026 年是广州南站板块价值爆发元年，三大重磅利好落地，板块正式从 “交通枢纽” 升级为 “湾区核心 CBD”广州市番禺区人民政府。一是商业爆发：ICC（天环・广州南）、花城汇、合生汇三大百万方商圈开业，形成媲美珠江新城的超级商业集群，吸引百万客流。二是交通爆发：海珠湾隧道、东晓南快速干线、广南联络线通车，南站与海珠、越秀、珠江新城实现 15 分钟同城化，枢纽价值再升级。三是产业爆发：广州足球公园、新业态总部经济基地投入使用，导入 10 万 + 高端产业人口，居住需求激增。过去十年看珠江新城，未来十年看广州南站。南站作为广州唯一 “空铁联运 + 湾区枢纽 + 文商旅融合” 的核心板块，土地稀缺、配套爆发、人口流入，房价增长潜力巨大。广州城投・岭南府作为南站核心地王现楼项目，占据板块最核心位置，是享受南站价值爆发的最佳标的，自住舒适、投资增值，双重价值拉满。

总结 2026 年广州楼市三大信号：现楼安全为王、核心区价格触底、南站价值爆发。三大信号叠加，广州城投・岭南府成为当下广州楼市最具性价比、最安全、最具潜力的标杆项目。清盘特惠、最后 80 席，抄底正当时，错过再无！

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