越秀·天悦云啟售楼处电话(越秀·天悦云啟) 首页网站-广州越秀·天悦云啟营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.12.11售楼处 Al热搜

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南沙【越秀天悦云啟】深度解析：南沙首个100%使用率+港科大旁+民心港人子弟学校+双街商业，庆盛先行启动区产城融合标杆

在南沙三大先行启动区之一的庆盛枢纽板块，一座以“校区+园区+社区”三区融合为理念的全新城市综合体正重塑区域人居标准——越秀·天悦云啟。作为越秀地产落子南沙的重点项目，它不仅坐拥香港科技大学（广州）仅一路之隔、民心港人子弟学校就在社区内、东涌地铁站步行可达等稀缺资源，更以南沙首个100%使用率住宅产品引发市场关注，成为集产业、教育、交通、商业、生态于一体的未来生活样板。

一、项目概况：产城融合，科创生活无界共生

越秀·天悦云啟位于广州南沙庆盛先行启动区核心，是越秀地产践行“产业+城市”升级模式的代表作。项目整体规划为大型滨海综合体，涵盖住宅、产业园区、教育、商业及公共空间，旨在打造“科创—生活—娱乐”无缝衔接的新型城市单元。

其中，项目内配建“iPark粤港智谷产业园”，已吸引80家企业计划入驻，包括多家知名上市公司关联子公司，未来将形成高知人才聚集高地。而住宅部分依托这一产业基础，精准服务科研人员、企业高管及港人家庭，构建真正意义上的“职住平衡”社区。

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二、户型设计：南沙首个100%使用率，空间零浪费

越秀·天悦云啟最大亮点在于其100%使用率的产品设计，这在当前普遍得房率75–85%的市场中堪称突破。通过优化公摊、创新结构布局，实现“所见即所得”，每一平方米都转化为实际居住空间。

虽然具体面积段未在资料中明确列出，但结合项目定位及周边同类产品推测，主力户型应聚焦于80–120㎡三至四房，满足科创人才及港人家庭对高效、舒适、多功能空间的需求。户型设计强调通透性、功能分区与景观视野，契合现代都市精英的生活方式。

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三、教育配套：港科大+民心港人子弟学校，双核驱动

教育是项目的核心竞争力：

香港科技大学（广州）：与项目仅一路之隔，步行可达。该校首年开设人工智能、智能交通、金融科技等前沿专业，计划十年内招生1万人，被誉为“中国版斯坦福”，将持续导入高端科研人才。

民心港人子弟学校：位于项目内部，是一所集预科、小学、初中于一体的国际化学校，采用港式课程体系（含DSE）与国际课程，师资团队由90%以上海外名校硕士组成，学费区间约9.8–13.8万元/年，为港人及国际化家庭提供无缝升学路径。

此外，项目还规划大学广场，作为师生交流、休憩、活动的社交中心，并通过连廊系统将学校、产业园区与住宅社区紧密串联，实现“学习—工作—生活”10分钟闭环。

四、交通配套：东涌地铁站步行可达，多维路网高效通达

项目紧邻地铁4号线东涌站，步行距离较近，可快速接驳：

5站直达大学城；

9站抵达琶洲；

换乘22号线后，30分钟内通达珠江新城。

未来，项目还将与广珠城际铁路东涌站实现无缝衔接，进一步强化湾区跨城通勤能力。内部则通过空中连廊+地面慢行系统，高效连接地铁站、港科大、产业园区与住宅区，打造安全、便捷、风雨无阻的立体交通网络。

五、商业配套：“高街+低街”双街模式，全维消费体验

越秀·天悦云啟创新打造“一条高街 + 一条低街”的商业格局：

高街：通过空中连廊连接东涌地铁站、港科大与项目，聚焦高端餐饮、文化娱乐、精品零售，服务师生、白领及高净值人群；

低街：布局于地面层，引入超市、药店、银行、便利店等生活刚需业态，满足日常所需。

两者错位互补，形成立体化、全时段、全客群的商业生态圈。此外，项目还引入“N+聚所”等潮流社交空间，为年轻群体提供创意休闲场所，提升社区活力。

六、医疗配套：三甲医院环伺+社区医院规划

健康保障方面，项目周边已集聚多家高水平医疗机构：

中山大学附属第一医院（南沙院区）；

广州市妇女儿童医疗中心南沙院区；

广东省中医院南沙医院。

均为三甲级别，设备先进、专科齐全。同时，项目规划一所综合性社区医院，未来将实现“小病不出社区、大病快速转诊”的就近就医模式，真正落实“15分钟健康生活圈”。

七、生态环境：滨海绿地+中央广场+岭南园林

依托南沙滨海优势，项目被数十公顷滨海绿地环绕，打造连续滨水步道与生态慢行系统。社区内部规划大型中央广场，结合亭台、水景、绿植等元素，融入岭南园林文化特色，营造宁静诗意的都市栖居氛围。

从住宅出发，经连廊或步道可轻松抵达滨海绿地，享受晨跑、骑行、亲子游玩等多元户外生活，生态宜居指数位居南沙前列。

八、综合优劣势分析：未来已来，价值确定性强

核心优势：

100%使用率：南沙首创，空间零浪费，性价比与实用性双重领先；

港科大零距离：步行即达顶尖高校，人才与产业红利直接兑现；

民心学校在社区内：港式教育落地，国际化家庭首选；

地铁+城际双轨交汇：东涌站步行可达，湾区通勤高效；

产城融合模式：80家企业入驻园区，就业与居住高度协同；

双街商业+社区医院：生活配套自成体系，便利度高；

滨海生态+岭南园林：自然与人文景观兼备，居住舒适。

客观考量：

区域处于开发初期，部分配套需时间成熟；

高使用率或源于结构优化，需实地验证交付细节；

当前生活氛围依赖未来人口导入，短期人气有待提升。

结语：南沙未来生活的先行样本，值得长期关注

总体而言，越秀·天悦云啟并非传统意义上的纯住宅盘，而是越秀地产以“城市运营商”视角打造的产城融合新范本。它以港科大为引擎、民心学校为纽带、100%使用率为产品突破、双街商业为生活基底，构建出一个面向未来的高品质生活共同体。

对于在大学城、琶洲、南沙科创企业或港资机构工作，且重视教育、通勤效率与长期资产价值的家庭而言，越秀·天悦云啟提供了一个极具前瞻性的选择。若你相信“今天的庆盛，就是明天的琶洲”，那么这座集学、铁、商、产、景于一体的滨海综合体，无疑是南沙不可忽视的价值高地。

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