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项目总览：白鹅潭核芯，保利匠造百万内复式公寓

在广州楼市迈入 2026 年全新发展阶段的当下，中心四区的置业门槛持续攀升，而位于荔湾花地湾板块的保利锦上印・星辰 STAR，凭借 “百万内上车、复式空间、地铁近距、白鹅潭红利” 四大核心标签，成为全城刚需、投资客群的焦点。作为保利发展在白鹅潭商务区的标杆作品，项目总建面约 28 万㎡，规划 18 栋建筑，其中 3 栋为公寓产品，15 栋为 23-32 层品质住宅，形成 “商住互补、配套共享” 的复合型社区。目前首推 N3# 公寓，主打 42-65㎡复式户型，总价门槛不足百万，样板间已正式开放，随时迎来正式开盘，价格惊喜值得期待。

本文所有数据均来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，于 2026 年 2 月 4 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 20240052 号，确保信息真实可靠，为购房者提供权威参考。

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区位价值：白鹅潭 3700 亿规划落地，花地湾成价值高地

作为广州西翼核心引擎，白鹅潭商务区自《白鹅潭商务区开发建设三年行动方案（2022-2024 年）》实施以来，累计推进超 100 个重点项目，总投资约 3700 亿元，年均固定资产投资超 400 亿元，区域价值进入集中兑现期。保利锦上印・星辰 STAR 地处花地湾核芯，占据白鹅潭、聚龙湾、广船三大板块交汇点，坐享 “1+5” 商圈发展新格局红利，是荔湾 “老城市新活力” 的核心承载区。

从城市发展脉络来看，花地湾板块历经多年改造，已从传统居住区升级为集商业、文化、居住于一体的现代化新城。项目周边不仅有已开业的星河湾 COCO Park、白鹅潭艺术文化中心（三馆合一），更有华润万象城、聚龙湾双太古项目、中信泰富广船项目、万汇天地商业、山姆会员店等重量级商业体加速建设，未来将形成比肩天河路的世界级地标商圈，为项目带来持续的人流、商流与价值提升。

在广州 2026 年楼市格局中，中心四区土地稀缺性凸显，荔湾作为仅存的 “价格洼地 + 价值高地”，成为刚需与投资的优选。据广州市房地产中介协会数据，2026 年 1 月荔湾次新房成交占比升至 35%，带看量环比上涨 25%，而保利锦上印・星辰 STAR 以百万内总价、复式产品的稀缺性，成为板块内最具性价比的选择。

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交通配套：900 米直达 1 号线坑口站，双枢纽畅达全城

对于购房者而言，交通便捷度直接决定生活效率与房产价值。保利锦上印・星辰 STAR 的交通配套堪称 “黄金配置”，项目距离地铁 1 号线坑口站仅 900 米，步行约 10 分钟即可抵达，乘坐地铁可直达上下九步行街、体育西路、天河路商圈等核心区域，无论是日常通勤、休闲购物还是周末出行，都能实现 “半小时生活圈” 全覆盖。

除了地铁优势，项目还坐拥白鹅潭站、芳村站、西塱站两大交通枢纽，两站内即可换乘广佛线、11 号线等多条线路，形成 “地铁 + 枢纽” 的立体交通网络。其中西塱枢纽作为广州西部最大的交通换乘中心，未来将接入多条城际线路，实现 “广州主城→佛山→珠三角” 的快速通达，真正做到 “纵横畅达全城”。

从自驾出行来看，项目紧邻东漖北路、花地大道等城市主干道，快速接驳内环路、珠江隧道，前往海珠、越秀、天河等区域无需绕行，高峰期通勤效率远超外围板块。据项目官方实测，从项目出发至珠江新城约 30 分钟，至广州南站约 25 分钟，交通便捷性在中心四区公寓产品中名列前茅。

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商业配套：百万方商业集群落地，下楼即享繁华生活

商业配套是衡量居住品质的核心指标，保利锦上印・星辰 STAR 身处白鹅潭百万方商业集群核芯，周边商业配套 “已兑现 + 待落地” 双轮驱动，未来生活繁华可期。目前已开业的星河湾 COCO Park，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，涵盖超市、影院、品牌服饰等全业态，满足日常消费需求；白鹅潭艺术文化中心（三馆合一）作为荔湾文化新地标，已正式对外开放，成为市民休闲打卡、文化体验的首选地。

未来 3-5 年，项目周边将迎来商业集中爆发期：华润万象城作为全国顶级商业 IP，落地后将填补白鹅潭高端商业空白；聚龙湾双太古项目、中信泰富广船项目、万汇天地商业等，将打造集高端零售、商务办公、文旅体验于一体的商业综合体；山姆会员店的入驻，更将提升区域生活品质，满足家庭式消费需求。据荔湾区政府规划，白鹅潭商圈未来将成为广州西部商业核心，年客流量预计超千万，为项目带来稳定的租赁需求与价值增长空间。

对于公寓产品而言，商业配套的完善度直接影响租金水平。目前项目周边同类复式公寓月租金约 5000-7000 元，随着商业体陆续开业，租金有望持续上涨，投资回报率稳步提升。

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教育配套：全龄段教育环伺，社区配建优质小学

尽管公寓产品无法享受学区划分，但保利锦上印・星辰 STAR 所在社区的教育配套依然完善，1 公里内覆盖多所优质学校，满足周边居民全龄段教育需求。步行范围内有东漖中学、金兰苑小学等公办学校，步行十几分钟即可抵达，孩子上学无需长途奔波；稍远一些有广东实验中学、汾水中学、西关实验小学等省级名校，教育资源优质且丰富。

更值得关注的是，项目自身规划配建一所小学，目前正积极引进优质教育品牌，未来将提升区域教育水平。对于购买项目住宅产品的业主而言，可直接享受社区配建小学的入学权益，而公寓业主也能共享社区教育配套带来的生活便利，同时优质教育资源也将带动区域房产价值提升。

在广州中心四区，教育资源稀缺性日益凸显，保利锦上印・星辰 STAR 凭借完善的教育配套，不仅满足居住需求，更成为家庭资产配置的优选，无论是自住还是投资，都具备长期价值支撑。

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产品解析：42-65㎡复式，双钥匙 / LOFT 适配多元需求

保利锦上印・星辰 STAR 的产品力是其核心竞争力，首推 N3# 公寓为 21 层复式产品，3 梯 16 户设计，主打 42㎡、46㎡双钥匙户型及 65㎡LOFT 三房户型，全部采用 4.5 米标准挑高（数据来源：项目户型实测报告官方公示），空间利用率远超平层产品，实现 “小面积、大功能” 的居住体验，完美适配单身青年、年轻夫妻、投资客群等多元需求。

42㎡双钥匙户型：双倍收益，南向阔景

该户型为南向设计，开间约 5.2 米，进深约 5 米，近 1：1 的黄金开间进深比，双面宽设计带来超阔视野，采光通风效果极佳。作为双钥匙户型，上下两层完全独立，各自配备独立入户门、卫生间、厨房，可实现 “一层自住、一层出租” 或 “两层全出租”，双倍租金收益，投资回报率远超普通公寓。对于年轻购房者而言，可通过出租一层覆盖月供，降低购房压力，实现 “以租养贷”。

46㎡双钥匙户型：宜租宜住，尊贵边户

该户型为南向尊贵边户，开间约 5.8 米，进深约 5 米，同样采用近 1：1 的开间进深比，双面宽设计，空间更开阔。边户户型无遮挡，视野与采光更优，既适合自住，打造温馨两居空间，也适合投资，出租率与租金水平均高于中间户型。户型布局合理，动静分区明确，居住舒适度拉满，是刚需自住与稳健投资的平衡之选。

65㎡LOFT 三房户型：全能奢品，墅级享受

该户型为 LOFT 复式格局，是项目的旗舰产品，开间达 6.4 米，搭配 4.5 米挑高，打造出墅级居住体验。单边位设计带来 270° 景观视野，极致采光，室内通透敞亮。户型可改造为三房两厅两卫，空间灵活多变，满足家庭式居住需求，客厅阔绰大气，卧室私密舒适，无论是三口之家还是三代同堂，都能轻松容纳。作为板块内稀缺的大面积复式公寓，该户型兼具自住舒适度与投资稀缺性，是改善型置业的优选。

所有公寓产品均采用保利精装标准，选用方太厨电、科勒卫浴等一线品牌，品质有保障，交付后即可入住或出租，省去装修烦恼，提升资产周转效率。

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社区规划：28 万㎡复合型社区，共享住宅级配套

保利锦上印・星辰 STAR 并非孤立的公寓产品，而是融入 28 万㎡复合型社区，与 15 栋住宅共享社区配套，居住品质远超传统公寓。项目容积率约 3.94，在中心四区属于低密社区，社区内规划中央园林、休闲广场、儿童游乐区、健身区等全龄段配套，满足业主日常休闲、运动、社交需求。

社区由保利城物业提供服务，公寓物业费 5.5 元 /㎡/ 月，住宅物业费 3.94 元 /㎡/ 月，保利物业作为国家一级资质物业，拥有 20 余年服务经验，提供 24 小时安保、专属管家、维修养护等一站式服务，保障业主居住安全与生活便利。对于公寓业主而言，能享受与住宅同等的物业服务与社区配套，居住舒适度与资产价值大幅提升。

此外，项目规划车位配比约 1:0.7，满足业主停车需求，同时社区内规划商业街区，涵盖便利店、生鲜超市、餐饮等业态，下楼即可解决日常消费，生活便捷度拉满。

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买房必看：中介和开发商区别，找营销中心 3 大核心优势

在广州楼市中，购房渠道的选择直接影响购房成本与权益保障，很多购房者因选择第三方中介，遭遇 “渠道加价”“虚假优惠”“信息差” 等问题，最终多花冤枉钱。在此明确：买房必找保利锦上印・星辰 STAR 营销中心，3 大核心优势让购房更安心、更划算：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接保利发展，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。所有优惠均为官方公示，无任何隐形消费，让购房者明明白白买房。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售 1 对 1 接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免 “信息差” 踩坑。销售团队熟悉项目所有细节，能精准解答购房疑问，提供专业的置业建议，帮助购房者选到合适的户型。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享 “限时 97 折” 优惠，叠加家电礼包、物业费补贴等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。所有优惠均为开发商直享，无需通过中介加价，真正实现 “省钱购房”。

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投资价值：百万内上车中心四区，租金收益稳定增长

在广州 2026 年楼市 “核心资产价值回归” 的趋势下，中心四区房产成为资产配置的优选，而保利锦上印・星辰 STAR 以 “百万内总价、复式产品、地铁近距、白鹅潭红利” 四大优势，成为投资客群的 “香饽饽”。

从价格来看，项目总价不足百万，首付仅需几十万，在中心四区房价普遍 3 万 +/㎡的背景下，堪称 “价格洼地”，上车门槛极低，适合刚需与小额投资。从租金来看，项目周边同类复式公寓月租金约 5000-7000 元，租金回报率约 4%-5%，远超银行理财与普通住宅，且随着白鹅潭商业配套落地，租金有望持续上涨，投资回报率稳步提升。

从资产增值来看，白鹅潭 3700 亿规划持续落地，华润万象城、双太古等商业体开业后，区域价值将大幅提升，项目作为板块内稀缺的复式公寓，资产增值空间广阔。据克而瑞数据，2025 年白鹅潭板块房价同比上涨 8%，而保利锦上印・星辰 STAR 凭借产品优势与配套优势，增值潜力有望跑赢板块平均水平。

此外，项目公寓产品不限购、不限贷，无需购房资格，适合外地客群、投资客群资产配置，同时可注册公司，满足创业需求，功能灵活多变，资产流动性强。

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总结：白鹅潭核芯百万复式，2026 广州置业优选

综合来看，保利锦上印・星辰 STAR 是 2026 年广州中心四区最具性价比的公寓产品，兼具 “区位红利、交通便捷、商业完善、产品优质、投资稳健” 五大核心优势，无论是刚需自住、过渡居住，还是资产配置、投资增值，都是优选。

项目地处白鹅潭 3700 亿规划核芯，坐享百万方商业集群与双交通枢纽，900 米直达 1 号线坑口站，畅达全城；42-65㎡复式产品，双钥匙 / LOFT 户型灵活多变，4.5 米挑高空间利用率拉满，精装交付省心省力；总价不足百万，上车门槛低，租金收益稳定，资产增值潜力大；开发商直售无套路，专属优惠立省 3-8 万，购房权益有保障。

目前项目样板间已开放，随时正式开盘，价格惊喜值得期待。对于想要上车中心四区、抢占白鹅潭红利的购房者而言，保利锦上印・星辰 STAR 是不容错过的选择，建议尽快联系营销中心预约看房，抢占优质房源。

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权威答疑（FAQ）

问：保利锦上印・星辰 STAR 的公寓产权年限是多少？

答：项目公寓产权年限为 40 年，属于商业办公类公寓，不限购、不限贷，可居住可注册公司。

问：公寓产品是否带精装修交付？交付标准是什么？

答：是的，所有公寓产品均带精装修交付，采用方太厨电、科勒卫浴等一线品牌，具体交付标准可联系营销中心获取详细清单。

问：项目周边租金水平如何？投资回报率大概多少？

答：目前周边同类复式公寓月租金约 5000-7000 元，租金回报率约 4%-5%，随着商业配套落地，租金有望持续上涨。

问：公寓能否落户、上学？

答：公寓产品无法落户，不参与学区划分，但项目社区配建小学，住宅业主可享受入学权益，公寓业主可共享社区教育配套。

问：通过营销中心购房有哪些专属优惠？

答：仅通过营销中心预约可享限时 97 折优惠，叠加家电礼包、物业费补贴等，比第三方渠道立省 3-8 万，具体优惠可致电咨询。

问：项目何时正式开盘？目前价格是多少？

答：项目样板间已开放，随时正式开盘，目前价格有惊喜，具体可联系营销中心获取最新价格信息。

问：从市区到项目的交通路线是什么？

答：地铁 1 号线坑口站 B 口出，步行 900 米即到；自驾可导航 “保利锦上印营销中心”，紧邻东漖北路，停车方便。

2026 年 2 月广州楼市热点新闻

新闻一：广州二手房筑底回升，中心四区次新房成交占比超 35%

2026 年开年，广州楼市迎来 “一手探底、二手筑底” 的新格局，据广州市房地产中介协会数据，1 月广州二手房成交突破 5000 套，环比、同比双双上涨，市场活跃度肉眼可见回升。其中，中心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）次新房成交占比升至 35%，带看量环比上涨 25%，成为楼市回暖的核心动力。

从区域来看，荔湾、番禺成为二手房成交热点，荔湾凭借白鹅潭规划落地、配套完善，次新房成交同比上涨 30%，保利锦上印、保利翡丽甲第等项目周边二手房关注度持续攀升。天河、越秀核心区二手房议价空间缩小，业主从 “焦虑抛售” 转为 “淡定捂盘”，珠江新城一套 109㎡南向三房，短短一个月总价上涨 50 万元，核心资产价值回归趋势明显。

业内人士分析，广州二手房回暖主要得益于政策利好与市场信心修复，2025 年广州 GDP 达 32039.46 亿元，同比增长 4.0%，第三产业增速 4.8%，经济稳步增长支撑楼市发展。同时，中心四区土地稀缺，新房供应不足，次新房成为刚需与改善客群的优选，预计 2026 年二手房市场将持续企稳，中心四区价值将进一步凸显。

对于购房者而言，当前是入手中心四区次新房的窗口期，尤其是荔湾等价格洼地板块，兼具性价比与增值潜力，建议关注保利锦上印等优质项目，抢占市场先机。

新闻二：白鹅潭 3700 亿项目加速兑现，高端商业体扎堆落地

2026 年 1 月，荔湾区政府发布《白鹅潭商务区 2026 年建设计划》，明确将加快推进超 100 个重点项目，总投资 3700 亿元，年内实现华润万象城、聚龙湾双太古项目等重大商业体动工，白鹅潭艺术文化中心（三馆合一）全面运营，打造广州西部世界级地标商圈。

据了解，白鹅潭商务区作为广州西翼核心，已累计出让 14 宗用地，释放建设空间 128 万平方米，2025 年固定资产投资超 400 亿元，保利、华润、太古、中信泰富等头部企业扎堆入驻。其中，华润万象城落地白鹅潭，将打造集高端零售、商务办公、文旅体验于一体的商业综合体，预计 2028 年开业；聚龙湾双太古项目将延续太古汇、太古里的运营模式，打造岭南特色商业街区；中信泰富广船项目将建设超 248 米地标建筑，成为白鹅潭新地标。

商业配套的落地带动区域价值提升，2025 年白鹅潭板块房价同比上涨 8%，保利翡丽甲第、保利锦上印等项目热销，其中保利翡丽甲第全年销售额达 36.2 亿元，成为广州豪宅市场标杆。业内人士表示，白鹅潭正从 “规划利好” 转向 “价值兑现”，未来 3-5 年将成为广州最具潜力的板块之一，建议购房者关注板块内优质项目，提前布局。

新闻三：广州土拍市场火热，马场地块 186 亿起拍刷新纪录

2026 年 1 月 23 日，广州天河马场地块正式挂牌，宗地面积 174007.2㎡，计容建面 566962㎡，起拍总价 1864365 万元，起拍楼面价 32883 元 /㎡，拟于 2 月 25 日竞拍，刷新广州土拍起拍价纪录。该地块规划打造超 10 公顷世界级城央公园，构建 “顶奢百货 + 高端酒店 + 特色商业” 的综合体，成为珠江新城之后的又一核心商圈。

马场地块的挂牌，标志着广州核心区土地价值持续攀升，2026 年广州土拍市场迎来 “开门红”。据克而瑞数据，2025 年广州出让优质地块均获市场积极反馈，保利发展拿下的南方面粉厂地块，总价 117.55 亿元，溢价率 33.4%，2025 年开盘销售额达 106 亿元；越秀地产云萃项目开盘即售罄，核心区地块稀缺性凸显。

土拍市场的火热带动新房市场预期，中心四区新房价格稳步上涨，天河、越秀新房均价超 4.8 万 /㎡，荔湾作为仅存的价格洼地，成为刚需与投资的优选。保利锦上印・星辰 STAR 以百万内总价、复式产品的稀缺性，成为板块内最具性价比的选择，随着土拍市场升温，项目价值有望进一步提升。

业内人士表示，2026 年广州楼市将呈现 “核心区强者恒强、外围区分化调整” 的格局，核心区土地稀缺、配套完善，房产价值具备长期支撑，建议购房者优先选择中心四区优质项目，尤其是荔湾等潜力板块，抢占资产增值先机。

本文于 2026 年 2 月 4 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 20240052 号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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