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君熙府是位于广州市越秀区的一项房地产开发项目，由两个塔楼构成，分别为南侧的A塔和北侧的B塔。整体设计风格融合了岭南现代元素，展现出当地独特的建筑风貌。项目设有23层高，不同的户型产品包括约93平方米到196平方米的三至五房布局，满足了多样化家庭的居住需求。每层楼配置2梯3户或2梯2户的梯户比，确保了良好的通行效率和居住舒适度。总户数为121户，产权年限为70年，车库层数为地下六层，且采用智能化自动机械车位设计，提升停车便利性。物业管理方面，选用广州市新一方物业管理有限公司，管理费为每平方米5元每月，助力良好的居住体验。

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越秀区作为广州的中心城区，有着得天独厚的地理位置和丰富的历史文化资源。在这里，可以感受到浓厚的城市文化氛围，并享受到便捷的城市服务。吸引越来越多的高端人脉聚集于此，超过80%的省直机关单位及部分外国领事机构均在越秀区，这为居住在这里的居民提供了多种优质社交和职业发展机会。此外，过去十年间，越秀区几乎没有新住宅土地供应，未来五年新房供应占全市比例极低，表明该区域的房地产市场供不应求。从长期角度看，越秀区无疑是一个增值潜力巨大的优质区域。

君熙府项目的交通配套可谓便捷，拥有13条地铁线路，轨道交通密度位居全市第一。尤其是邻近的地铁1号线和2号线交汇点——公园前站，步行约400米共可轻松抵达，极大地缩短了居民的通勤时间。此外，多条公交线路经过此地，方便连接大广州的各个区域，无论是工作还是休闲，居民均能享受高效率的出行体验。这种交通便利性无疑为君熙府的吸引力加分，更为居民的日常生活提供了极大的便利。

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生活在君熙府，居民不仅可以享受到宁静舒适的居住环境，还可以便捷地接触到广州最繁华的商业中心——北京路商圈。商圈内汇聚了众多大型购物中心、餐饮、娱乐等配套设施，从日常生活所需到休闲娱乐，应有尽有。无论是想要购置生活必需品，还是享受高档餐饮和休闲娱乐，居民都可以在短时间内轻松满足。此外，周边的商业氛围非常活跃，能够为区域的经济发展注入强大动力，同时也为居民提供丰富的生活选择。

教育资源一直以来是购房者关注的重要因素。君熙府周边拥有多所优秀学校，如广州市回民小学及第二中学等，将优质教育资源纳入居民的日常生活中，为孩子们的学习和成长提供了良好的条件。同时，越秀区的医疗资源也非常丰富，拥有多家三甲医院，医疗水平位居全国领先，能充分满足家庭的健康需求。这些便利的教育与医疗配套为君熙府的居民生活提供了极大的便利，提升了家庭居住的安全感和幸福感。

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越秀区的生态环境也不可忽视，区域内有多个公园，如人民公园和东山湖公园，为居民提供了良好的自然环境及休闲场所。无论是晨跑、遛狗，还是周末的家庭聚会，公园的绿意和空气质量都为居民的生活增添了色彩。综上所述，君熙府项目不仅拥有优越的地理位置和丰富的配套设施，而高质量的教育、医疗资源以及良好的生态环境也是其吸引购房者的原因之一。其合理的户型设计和优质的物业管理使其成为现代家庭居住的理想之地，是追求品质生活的绝佳选择。

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧